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2010年最讓人糾結(jié)的房產(chǎn)稅在2011年終于落下第一只靴子，同時(shí)也為市場(chǎng)引爆了重磅炸彈。
新華社1月9日?qǐng)?bào)道，從正在召開的重慶市“兩會(huì)”上獲悉，重慶市政府將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，并確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅。財(cái)政部已經(jīng)原則同意重慶開征商品房房產(chǎn)稅，具體實(shí)施方案由地方政府制定，報(bào)財(cái)政部備案。重慶市正抓緊完善相關(guān)方案，有望在今年一季度出臺(tái)文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者昨日在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)不少專家、開發(fā)商都認(rèn)為，重慶房產(chǎn)稅的確認(rèn)，將在短期內(nèi)引起滬渝兩地樓市的較大波動(dòng)，中長(zhǎng)期來看，影響則較小。
開征城市短期房?jī)r(jià)下跌或有望
記者回顧去年年底，上海樓市曾經(jīng)年底翹尾，形成過一波集中交易潮。數(shù)據(jù)顯示，在12月最后一周，連續(xù)5天突破1000套大關(guān)，并且元旦后第一天的一手房簽約量仍然超過1000套，并將12月的月度成交量推上2010年的最高峰。
“這主要是受到滬版房產(chǎn)稅方案即將在1月1日發(fā)布的消息影響。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)辦公室主任周建成指出，房產(chǎn)稅方案的敲定，無疑將影響人們對(duì)樓市的預(yù)期。“在市場(chǎng)看來，重慶消息公布后，上海的房產(chǎn)稅也只是一個(gè)時(shí)間問題了。因此不排除在上海房產(chǎn)稅方案公布之前，還會(huì)出現(xiàn)這樣一波集中交易的行情。”
周建成預(yù)期，上海房產(chǎn)稅方案落地之后，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一場(chǎng)不小的沖擊。“屆時(shí)，樓市觀望情緒將再次蔓延，投資、投機(jī)需求被大規(guī)模擠出市場(chǎng)，加上保障房陸續(xù)竣工分流了一部分市場(chǎng)需求，部分開發(fā)商聞風(fēng)會(huì)改變銷售策略，到時(shí)候出現(xiàn)房?jī)r(jià)絕對(duì)值的下降，不是不可能的。”
開發(fā)商李忠（化名）在接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言，重慶房產(chǎn)稅的確定會(huì)讓部分開發(fā)商“緊張一下”。李忠指的“部分開發(fā)商”，即目前資金鏈較為緊張的開發(fā)商。
“一旦上海正式公布房產(chǎn)稅方案，資金寬裕的開發(fā)商應(yīng)該會(huì)沿用前幾次宏觀調(diào)控時(shí)的策略——觀望；而資金鏈緊張的開發(fā)商，應(yīng)該會(huì)根據(jù)稅率的多少，在短期內(nèi)采取一定程度的降價(jià)促銷手段，爭(zhēng)取去化存量。”李忠還認(rèn)為。
無疑，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的短期打壓作用已經(jīng)得到了業(yè)內(nèi)普遍肯定。
某國(guó)際顧問行專家表示，如果房產(chǎn)稅規(guī)定出臺(tái)，對(duì)于市場(chǎng)的短期影響將更多體現(xiàn)在打擊買家對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，即更堅(jiān)定表明了政策對(duì)于控制房?jī)r(jià)過快上漲的決心。
二三線城市不會(huì)跟風(fēng)
然而，一個(gè)不容忽視的信息是，房產(chǎn)稅作為一個(gè)地方稅種，其征收范圍有限。也就是說，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的短期影響，可能將被局限在某幾個(gè)積極籌備房產(chǎn)稅改革的城市中。
“這可能是獨(dú)唱，或者對(duì)唱，最多是小組唱，但不會(huì)成為大合唱。”周建成認(rèn)為，房產(chǎn)稅的影響范圍將不會(huì)擴(kuò)大到多數(shù)城市。
上海和重慶兩個(gè)直轄市是目前僅有的明確表示“將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”的城市。“2010年期間，滬渝都在反復(fù)報(bào)批方案，爭(zhēng)取實(shí)行房產(chǎn)稅。”周建成指出，在市場(chǎng)看來，重慶消息一出，上海的房產(chǎn)稅也應(yīng)該只是一個(gè)時(shí)間問題，兩地的樓市就會(huì)因此受到相應(yīng)影響。但是，這種影響并不會(huì)蔓延到其他一些沒有在商品住宅市場(chǎng)實(shí)行房產(chǎn)稅的城市。
周建成介紹，房產(chǎn)稅是地方稅種，多數(shù)二、三線城市應(yīng)該不會(huì)跟風(fēng)，因?yàn)檫@些城市房?jī)r(jià)壓力不很突出，地方財(cái)政收入也還能在很大程度上依賴土地出讓，這些城市暫時(shí)沒有必要試行房產(chǎn)稅。而一些一線城市，房?jī)r(jià)上漲壓力較大，保障房建設(shè)壓力也很大，土地出讓可開發(fā)空間又越來越少，迫切需要開拓新的財(cái)政收入。
對(duì)此，上述國(guó)際顧問行專家亦持相同觀點(diǎn)：“各地情況差異很大，我覺得房產(chǎn)稅的影響范圍不會(huì)是全國(guó)性的，而是暫時(shí)鎖定在一線城市，尤其是房?jī)r(jià)壓力突出的一線城市，會(huì)因?yàn)橹貞c房產(chǎn)稅的落地而改變對(duì)該城市房產(chǎn)稅的預(yù)期，從而改變對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。”
中長(zhǎng)期來看保障房影響更大
頗具意味的是，記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有接受采訪的專家和開發(fā)商都認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響將是短期的。
“考慮到2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步向好，尤其是居民未來收入的增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)住房消費(fèi)的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)將依然走出緩慢增長(zhǎng)的行情。”上述國(guó)際顧問行專家如是說。
周建成補(bǔ)充指出，房產(chǎn)稅的主要功能是增加地方財(cái)政收入。因此，在抑制房?jī)r(jià)方面，房產(chǎn)稅的作用將不會(huì)是長(zhǎng)期的。“從目前上海版房產(chǎn)稅在市場(chǎng)上傳言的各種細(xì)則來看，不是非常嚴(yán)厲，就我們估算，按照傳言的細(xì)則開征，一年地方財(cái)政收入增加10億～20億元。從中長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅效應(yīng)將很快被市場(chǎng)消化，房產(chǎn)稅出臺(tái)一段時(shí)間后，樓市將恢復(fù)常態(tài)。”
另一位開發(fā)商亦認(rèn)為，目前市場(chǎng)上流傳的房產(chǎn)稅細(xì)則稅率不高，市場(chǎng)很快將適應(yīng)這筆新增的支出。“房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)造成的其實(shí)是心理層面的影響，我認(rèn)為中長(zhǎng)期來看，保障房對(duì)樓市的影響肯定比房產(chǎn)稅的要高。”
事實(shí)上，目前，一些業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響將不及保障房。他們指出，大規(guī)模增加的保障房供應(yīng)，將改變整個(gè)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生長(zhǎng)期影響。
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