成交量走高、企業(yè)銷售破千億元、房?jī)r(jià)高位運(yùn)行……解讀近日陸續(xù)“出爐”的2010年樓市數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，雖然去年的樓市調(diào)控追加了“限購(gòu)”等嚴(yán)厲手段，堪稱“史上最嚴(yán)”，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然逆勢(shì)走高。新一年里，“最嚴(yán)調(diào)控”是否會(huì)持續(xù)，樓市調(diào)控將何去何從？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，尤應(yīng)加強(qiáng)“制度性調(diào)控”和保障房建設(shè)。
“限購(gòu)令”難阻樓市上行態(tài)勢(shì)
去年4月30日，北京出臺(tái)“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房”。9月29日“國(guó)五條”出臺(tái)后，累計(jì)有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個(gè)一二線城市推出限購(gòu)政策。各方當(dāng)時(shí)認(rèn)為，行政手段直接出手叫停部分購(gòu)房行為，不啻為過熱的樓市注入了“冷卻劑”。
去年12月以來(lái)陸續(xù)披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻讓人看到了市場(chǎng)“頑強(qiáng)”的一面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1－11月，全國(guó)商品房銷售面積8.25億平方米，比上年同期增長(zhǎng)9.8%，增幅比1－10月提高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。同期全國(guó)商品房銷售額4.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.5%。其中，11月單月的銷售面積和銷售額同比分別增長(zhǎng)14.5%和18.6%。
“去年10月份市場(chǎng)稍稍低迷了一下，隨后就明顯好轉(zhuǎn)。年底去交易中心辦手續(xù)都要排隊(duì)了。”上海中原地產(chǎn)閔行區(qū)一門店的業(yè)務(wù)員告訴記者。
房?jī)r(jià)方面，2010年11月，16個(gè)限購(gòu)城市中僅廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，另有5個(gè)城市價(jià)格持平，其他10個(gè)限購(gòu)城市均環(huán)比上漲。
在“史上調(diào)控最嚴(yán)”的2010年，房地產(chǎn)企業(yè)卻享受了新一輪的市場(chǎng)狂歡。萬(wàn)科集團(tuán)1月4日晚發(fā)布的公告顯示，去年最后一個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售額分別為68.9萬(wàn)平方米和83.5億元，同比分別增長(zhǎng)69.8%和51.3%。萬(wàn)科去年全年的銷售額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1081.6億元，同比增幅高達(dá)70.5%。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，30家主要開發(fā)商2010年全年銷售額累計(jì)達(dá)到8691億元，銷售面積為8449萬(wàn)平方米。按此計(jì)算，開發(fā)商的銷售均價(jià)達(dá)到每平方米10286.42元，同比上漲23.98%。
購(gòu)房者出現(xiàn)“地區(qū)性轉(zhuǎn)移”和“總體性追漲”
值得指出的是，在“限購(gòu)令”等措施施壓之下，樓市購(gòu)買需求的“地區(qū)性轉(zhuǎn)移”十分明顯。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年1－11月，東部地區(qū)商品房銷售面積占比為49.3%，較2009年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)占比為24%，提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)占比為26.7%，上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，在“限購(gòu)”等措施作用之下，東部地區(qū)一二線城市樓市的部分需求正加快向其他地區(qū)轉(zhuǎn)移，這對(duì)抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)性購(gòu)房需求有一定效果。
不過，“轉(zhuǎn)移”不等于“消失”，樓市整體上行動(dòng)力依然如故。多種壓力交織的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)深深地影響著樓市的走勢(shì)。在通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)之下，投資已經(jīng)成為一些人的剛性需求。
央行發(fā)布的《2010年第4季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，居民投資意愿首次超過儲(chǔ)蓄意愿，45.2%的城鎮(zhèn)居民選擇投資，而房地產(chǎn)投資以26.1%的相對(duì)高值繼續(xù)成為居民投資首選。此外，經(jīng)歷了反反復(fù)復(fù)的“調(diào)－漲”博弈，“吃定”房?jī)r(jià)上漲的人會(huì)對(duì)調(diào)控產(chǎn)生一定的“耐藥性”。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事李文杰認(rèn)為，在嚴(yán)厲調(diào)控之下，除個(gè)別樓盤價(jià)格調(diào)低外，樓市整體價(jià)格仍處于高位或上揚(yáng)狀態(tài)，“一些人對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)的預(yù)期逐漸減弱”。
導(dǎo)致樓市在局部“限購(gòu)”之下依然躥高的另一個(gè)原因是：遲滯多年的保障性住房工程，近兩年的建設(shè)步伐雖明顯加快，但在短期內(nèi)尚無(wú)法充分滿足大量中低收入者的住房需求。住建部的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套，超額完成全年任務(wù)。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，去年開工的保障房整體上要到今年末至明年才能供應(yīng)市場(chǎng)，而2009年我國(guó)保障房開工計(jì)劃完成情況并不理想，導(dǎo)致今年各地保障房供應(yīng)增量難度很大。
新一年里“最嚴(yán)厲調(diào)控”何去何從？
應(yīng)該看到，去年以來(lái)的“最嚴(yán)調(diào)控”，正讓樓市呈現(xiàn)出多種積極變化。比如，有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的上海，2010年保障房新開工面積超額完成1200萬(wàn)平方米的全年目標(biāo)，約占住宅開工總量的六成；2011年保障房的建設(shè)、籌措量計(jì)劃達(dá)到1500萬(wàn)平方米，供應(yīng)量也有望達(dá)到1150萬(wàn)平方米。長(zhǎng)期困擾樓市的“結(jié)構(gòu)性失衡”，正顯現(xiàn)出改善跡象。
日前，曾注明商品房限購(gòu)政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、廈門等部分城市決定，將順延執(zhí)行此項(xiàng)政策。其余實(shí)施“限購(gòu)”的城市也未釋放取消“限購(gòu)”的信號(hào)。
為何繼續(xù)“限購(gòu)”？陳晟說(shuō)：“一方面，通脹預(yù)期加大，投資投機(jī)性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點(diǎn)城市住房供給仍顯不足，若放松限購(gòu)限貸，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度快速上漲。”從決策層對(duì)2011年宏觀經(jīng)濟(jì)持謹(jǐn)慎樂觀判斷、貨幣政策明顯收緊等因素看，“最嚴(yán)樓市調(diào)控”一定程度上或?qū)⒃?011年持續(xù)下去。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)進(jìn)一步建立、實(shí)施“制度性調(diào)控”。住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，這些制度應(yīng)包括：及時(shí)反映市場(chǎng)需求變化的土地市場(chǎng)制度，讓企業(yè)自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)金融制度，能自動(dòng)調(diào)節(jié)住房資源占有和收益分配的房地產(chǎn)稅收制度等。
此外，保障房建設(shè)和供給應(yīng)繼續(xù)加快推進(jìn)。地方要下決心加大投入、加快建設(shè)，經(jīng)過幾年努力，使保障房在住房供應(yīng)體系中的比重大幅度提升。