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福建東百集團股份有限公司(以下簡稱“東百集團”)10月20日發(fā)布公告稱，公司與福建省三信集團(莆田)商業(yè)運營有限公司(下稱：三信公司)就合作開發(fā)莆田三信·金鼎廣場(下稱：金鼎廣場)商業(yè)項目相關事宜簽訂正式《租賃合同》和《托管合同》后，2010年2月9日金鼎廣場正式對外營業(yè)。三信公司于2010年8月單方面提出要求解除雙方簽訂的《托管合同》。
盡管該公告聲稱：“關于其單方解除合同的行為，公司并未認可，并已上報當?shù)卣M行協(xié)調(diào)，同時公司正積極準備以法律手段維護自己的合法權利。”但事實上，三信公司已經(jīng)在8月27日正式接管了金鼎購物廣場的托管部分的商鋪。
12月2日，東百集團再次發(fā)布公告稱，公司接到三信公司發(fā)出的有關通知書，三信公司單方提出解除《租賃合同》的履行，并于11月29日凌晨開始停止了租賃區(qū)的水電供應，目前公司的商場處于無法營業(yè)狀態(tài)。盡管該公告聲稱：“公司已明確表示不同意解除雙方之間的租賃合同關系，并就此事致函三信公司，要求繼續(xù)履行。”但事實上，莆田東百商場內(nèi)部分商戶已陸續(xù)撤柜。
記者就該事件采訪東百集團，東百方面表示，以東百發(fā)布的公告為準。
至此，東百集團雄心勃勃高調(diào)走出福州，在異地擴張的首站莆田，托管和租賃部分遭遇挫敗。有關專家認為，東百集團在莆田項目上暴露出一系列社會責任的缺失，為上市公司的可持續(xù)發(fā)展敲響了警鐘。
消防未過關投入使用 公共安全意識缺失
根據(jù)東百集團與三信公司簽訂的《托管合同》，三信公司將金鼎廣場(不含百貨區(qū)、影院及沃爾瑪租賃區(qū))總建筑面積約3.4萬平方米的物業(yè)委托給東百集團進行招商、運營及物業(yè)管理。根據(jù)雙方簽訂的《租賃合同》，東百集團向三信公司承租金鼎廣場第一至第五層約18405平方米的商鋪用于經(jīng)營莆田東百商場。
記者調(diào)查了解到，三信公司解除托管合同的原因包括東百集團沒有完成合同約定的招商率指標、沒有取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，無證從事經(jīng)營活動、消防管理存在故障等行為；解除租賃合同的關鍵在于消防安全不過關，東百集團在未取得《消防安全檢查合格證》的情況下違法營業(yè)，存在重大安全隱患。
據(jù)三信公司介紹，金鼎廣場交由東百集團托管期間，東百集團對裝修及消防疏于管理，火災自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)一度存在故障；部分場所未辦理消防設計備案、竣工驗收備案或消防安全檢查手續(xù)，擅自投入使用、營業(yè)，存在消防安全隱患。但東百集團在接到莆田市公安消防支隊整改通知后仍無動于衷。
2月9日，莆田東百商場在未取得《消防安全檢查合格證》的情況下正式營業(yè)。
5月14日，莆田市公安消防支隊向莆田東百購物廣場有限公司發(fā)出《不同意投入使用、營業(yè)決定書》，認定莆田東百商場存在消防安全問題，不具備投入使用、營業(yè)的消防安全條件，不同意投入使用、營業(yè)。而事實上，莆田東百收到該決定后仍一直營業(yè)，正如東百集團在10月20日公告中所稱的“莆田東百商場自開業(yè)后一直順利經(jīng)營。”
8月18日，莆田市公安消防支隊再次向莆田東百商業(yè)管理有限公司發(fā)出《消防違法行為告知書》，指出“金鼎廣場火災自動報警系統(tǒng)和自動滅火系統(tǒng)存在故障；莆田東百購物廣場有限公司未經(jīng)消防安全檢查合格擅自投入使用、營業(yè)；三信·金鼎廣場部分場所未辦理消防設計備案、竣工驗收備案或消防安全檢查手續(xù)，擅自投入使用、營業(yè)。”
莆田市公安消防支隊要求，對這些消防違法行為，要在2010年10月31日前整改到位，不能按期整改到位的，將按照有關消防法律法規(guī)給予停產(chǎn)停業(yè)、罰款處理。
對此，東百集團在10月20日的公告中稱“由于三信公司交付的物業(yè)裝修存在問題，不具備實際使用的條件，導致該商場未能通過消防驗收，關于上述問題，公司正按相關要求積極進行整改，以確保商場的順利經(jīng)營。”
三信公司認為，關于物業(yè)交付條件問題，雙方在4月16日已簽署備忘錄，共同確認三信公司已按合同約定的條件將租賃物如期交付給東百集團，不存在違約行為。商場作為公眾聚集場所，消防安全檢查的申報主體是東百集團，但莆田東百商場沒有取得消防安全檢查合格證就營業(yè)，嚴重違反消防強制性規(guī)定，對租賃物及公共安全造成重大安全隱患。
記者調(diào)查了解到，截至11月17日，三信公司發(fā)出《解除房屋租賃合同通知書》時，莆田東百商場仍未取得《消防安全檢查合格證》。
“消防不過關，是百分之百不能營業(yè)的，那是拿顧客的生命安全開玩笑，最近發(fā)生的上海大火就是一個血的教訓。”三信公司有關負責人說，“東百集團認為是三信的責任，完全是在推卸，置公共安全于不顧。東百集團作為一個上市公司，連這點社會公共安全意識都沒有，簡直匪夷所思。”
合同規(guī)定形同虛設 規(guī)則意識淡薄
東百集團在莆田項目上的挫敗，還與其沒有嚴格履行合同規(guī)定有關。記者采訪了解到，東百集團與三信公司簽訂了詳細的托管合同和租賃合同，但東百集團并沒有嚴格按照合同條款履行。
三信公司介紹說，托管合同簽訂后，東百集團發(fā)函給三信公司，委托莆田東百商業(yè)管理有限公司履行托管合同。但東百集團基本上沒有履行托管合同，開業(yè)時的招商率沒有達到合同約定的70%，租金收益得不到保障；未按合同約定事先報批租金定價的情況下就擅自對商戶公布租金價格，越權制定租金價格，造成租金損失；在商家租賃合同未生效情況下擅自將商鋪交付給商家使用，造成商鋪被非法占用。
同時，未盡托管職責，在商家未按租賃合同約定審批、未結清拖欠租金等費用的情況下，任其擅自撤場，造成租金無法收取；違反“先交租金后使用”的原則，未能依照租賃合同約定及時收取租金，造成租金被拖欠。
此外，東百集團還違反合同約定擅自收取商戶的簽約訂金、履約保證金及商家活動場地費等款項。
8月11日，三信公司根據(jù)合同約定的解約條件，向東百集團發(fā)出《解除托管合同通知書》，解除雙方2009年9月30日簽訂的托管合同。
8月24日，莆田東百商業(yè)管理有限公司向三信公司發(fā)來商函，承認部分商戶拖欠租賃、物業(yè)管理費，并承諾要求未繳交租金及管理費的商戶于8月27日前繳交到位，逾期不交的，將采取斷電措施進行催繳。
東百集團莆田項目托管部分的物業(yè)管理資質(zhì)問題也受到質(zhì)疑。三信公司稱，東百集團所委托的莆田東百商業(yè)管理有限公司沒有取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，屬無照經(jīng)營。東百集團稱，莆田項目托管部分的物業(yè)管理事務由公司子公司福建東百物業(yè)管理有限公司負責，該公司具備相關物業(yè)管理資質(zhì)。
但莆田市建設局物業(yè)科負責人表示，“物業(yè)管理屬于屬地管理，東百集團從未在莆田辦理過物業(yè)管理資質(zhì)的審批和備案。”而當?shù)卣囊环輬蟾嬉诧@示，與商戶簽訂物業(yè)管理合同及收取物業(yè)費的公司是莆田東百商業(yè)管理有限公司，福建東百物業(yè)管理有限公司并沒有與商戶簽訂物業(yè)管理合同。
8月27日，一度委托給東百集團托管的金鼎購物廣場被三信公司收回接管。
三信公司與東百集團解除租賃合同，同樣是因為東百集團履約存在問題。根據(jù)合同約定，東百集團應在簽訂合同之日起向三信公司預付租金180萬元。但東百集團并沒有按時支付。
1月31日，三信公司以東百集團逾期支付租金為由向東百集團發(fā)出《解除房屋租賃合同通知書》，后在當?shù)卣膮f(xié)調(diào)下，東百集團的租賃合同才得以繼續(xù)履行。
根據(jù)租賃合同約定，東百集團莆田項目必須于2月1日前開業(yè)，否則將不能享受免租6個月的待遇。但東百集團至2月9日才正式開業(yè)。
記者從東百集團和三信公司4月16日簽訂的《諒解備忘錄》上看到，雙方確認“甲方(三信公司)已按合同約定期限及條件將租賃物交付給乙方(東百集團)使用，不存在違約問題。”
根據(jù)合同約定，由于2月1日沒有開業(yè)，東百集團需自租賃物交付之日起支付租金，但東百集團并沒有支付這部分租金。據(jù)三信公司介紹，東百集團應支付拖欠的租金達546萬多元及其違約金51萬多元、逾期開業(yè)違約金24萬元。
東百集團表示，不同意解除雙方之間的租賃合同關系，并就此事致函三信公司，要求繼續(xù)履行；同時已將上述事件上報當?shù)卣e極尋求通過協(xié)商方式解決上述糾紛；若協(xié)商不成，將決定通過法律手段維護公司的合法權益。
“在市場經(jīng)濟中，規(guī)則意識是最重要的，一切要按照合同約定行事，但東百集團卻將合同視為兒戲，說一套做一套，不按合同行事，作為上市公司，實在是不應該。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說。
信息披露“報喜不報憂” 股民權益恐無保障
根據(jù)《上市公司信息披露管理辦法》，信息披露義務人應當真實、準確、完整、及時地披露信息，不得有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東百集團在此次莆田項目中的表現(xiàn)，卻存在信息披露“報喜不報憂”、延遲披露的嫌疑，股民的權益無法得到有效保障。
2009年9月10日和10月20日，東百集團曾分別刊登公告，發(fā)布了與三信公司簽訂托管合同和租賃合同的信息。金鼎廣場位于莆田市寸土寸金的文獻路步行街商圈，集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光等多功能于一體，東百集團承租、托管該項目后，將有望打造成莆田首席多功能“一站式、體驗式”的超大規(guī)模購物中心。這被視為東百集團的一大利好消息。
但東百集團在與三信公司發(fā)生糾紛，甚至托管合同被三信公司通知解除后，并未對外發(fā)布公告。國內(nèi)一家知名財經(jīng)媒體披露，按照東百集團2009年年報，其與三信集團就合作開發(fā)福建莆田三信·金鼎廣場商業(yè)項目簽訂的租賃合同和托管合同，屬于為公司帶來的利潤達到公司本期利潤總額10%以上的重大合同。
在三信公司解除托管合同的信息被媒體曝光后，東百集團于10月20日發(fā)布澄清公告稱，“因托管合同項下涉及的相關費用總額未達到公司凈利潤的10%，根據(jù)相關規(guī)定，公司未對上述事宜進行臨時信息披露。”
不少股民對此很不理解，購買了東百股票的股民林小英說，“到底有沒有達到10%的標準，普通股民很難弄清楚，但一個很明顯的事實是，簽訂合同時作為重大利好消息公告，在發(fā)生變故，卻不發(fā)布公告，這是典型的報喜不報憂，忽悠股民。”
事實上，《上市公司信息披露管理辦法》已明確規(guī)定：“上市公司披露重大事件后，已披露的重大事件出現(xiàn)可能對上市公司證券及其衍生品種交易價格產(chǎn)生較大影響的進展或者變化的，應當及時披露進展或者變化情況、可能產(chǎn)生的影響。”
租賃部分經(jīng)營信息的發(fā)布也存在諸多疑點。一位業(yè)內(nèi)知情人士透露，“莆田東百商場上半年的營業(yè)天數(shù)為141天，日均營業(yè)額僅10.11萬元，但其日租金為2.0245萬元、日均公共水電費9202元，加上人員工資、稅收、辦公費用、裝修折舊等，每天開支超過3萬元。”
“莆田東百商場與東百集團其他百貨商場一樣，都是采取向入駐商家平均扣點20%的方式作為毛利，也就是說莆田東百商場在上半年的日均收入只有2萬余元，始終入不敷出。”這位知情人說。
東百集團對此回應稱，“租賃部分，莆田東百商場自開業(yè)后一直順利經(jīng)營。”但根據(jù)東百集團2010年半年報顯示，莆田地區(qū)營業(yè)收入14258375.21元，營業(yè)成本達到11650769.71元。
據(jù)三信公司介紹，11月17日，三信公司向東百集團發(fā)出《解除房屋租賃合同通知書》，簽收回執(zhí)表明東百集團于11月18日已經(jīng)收到。三信公司法律顧問王金財律師表示，根據(jù)《合同法》第96條的規(guī)定，當事人依照法定或約定事由解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除，故該租賃合同于11月18日已經(jīng)解除，根據(jù)原合同約定，東百集團應在10日內(nèi)交還租賃物，如逾期交還，應按租金標準的雙倍支付房屋占用費。
中國證監(jiān)會《上市公司信息披露管理辦法》對此明確要求，“發(fā)生可能對上市公司證券及其衍生交易價格產(chǎn)生較大影響的重大事件，投資者尚未得知時，上市公司應當立即披露。”然而，遲至12月2日，東百集團才發(fā)布公告，公布了這一信息。
異地擴張受阻 社會責任待加強
莆田項目是東百集團以“托管+百貨經(jīng)營的商業(yè)模式”在區(qū)域內(nèi)連鎖擴張的第一步。事實上，在莆田項目到手之后，東百集團異地擴張步伐開始快馬加鞭。
3月13日，東百集團發(fā)布公告，東百集團與蘭州市人民政府簽訂有關框架協(xié)議書，約定雙方共同投資合作建設“蘭州國際商貿(mào)中心”，項目總投資預計在人民幣42億元以內(nèi)。6月23日，東百集團又發(fā)布公告，東百集團與蘭州市人民政府將依法成立股份制性質(zhì)的項目建設管理合資有限責任公司，注冊資本2億元。
根據(jù)項目規(guī)劃，蘭州友誼飯店位于其中。公開資料顯示，建于1956年的蘭州友誼飯店，是甘肅省規(guī)模最大的中華“老字號”涉外三星級飯店之一。2008年初，蘭州友誼飯店被列入近現(xiàn)代歷史文化遺產(chǎn)保護。
東百集團蘭州項目能否成功，也因此遭遇重大變數(shù)。據(jù)當?shù)孛襟w報道，2006年10月份，蘭州市招商局曾與大連萬達集團接觸，協(xié)議計劃利用蘭州友誼飯店等單位現(xiàn)有的160畝商業(yè)及商業(yè)綜合用地，由萬達集團投資30億元建設蘭州萬達商業(yè)廣場項目。但2009年11月，萬達商業(yè)廣場的選址因友誼飯店被列入近現(xiàn)代歷史文化遺產(chǎn)保護而突生枝節(jié)，最終轉(zhuǎn)移到城關區(qū)。
東百集團的廈門項目同樣遭遇質(zhì)疑。據(jù)東百集團9月10日發(fā)布的公告，東百集團與廈門市湖里區(qū)國有資產(chǎn)投資有限公司簽訂了有關合作意向書，約定雙方共同合作開發(fā)廈門廈金灣“東方奧特萊斯項目”，公告稱，若公司未能完成招商任務而導致項目不能正常運營，則一次性賠償湖里區(qū)國投公司1000萬元。
有關業(yè)內(nèi)人士稱，廈門廈金灣“東方奧特萊斯項目”與莆田項目托管部分相類似，東百集團在莆田都無法站穩(wěn)腳跟，廈門的商業(yè)競爭更為激烈，難度可想而知。
東百集團在媒體披露后方回應稱，蘭州國際商貿(mào)中心項目正式合作合同簽訂后，一直處于順利推進過程中；廈門廈金灣項目合作意向書簽訂后，正在就該項目合作的細節(jié)內(nèi)容進一步洽談。
東百集團莆田項目的托管和租賃部分相繼流產(chǎn)，讓東百集團異地擴張的前景蒙上了一層陰影。而更讓人擔憂的是，東百集團在這其中暴露出的公共安全意識、規(guī)則意識、信息披露等基本社會責任的缺失，讓上市公司的操守和品行備受質(zhì)疑與拷問。