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萬達老總王健林可能是2010年中國地產界最風光的一位。這一年間，萬達開業(yè)15個廣場和7個星級酒店，所到之處，受到地方政府官員的熱烈歡迎。商業(yè)地產儼然由過去“陪嫁的丫頭”，成為現在的“搶手的新娘”。業(yè)內人士認為，在持續(xù)嚴厲的調控政策組合拳下，房地產市場住宅唱主角的局面將逐漸改變，商業(yè)地產在2011年漸入佳境。
商業(yè)地產在2010年成功上位的一個重要原因是，這一年雖然調控政策頻出，一浪高過一浪，但無論國十條還是新四條，主要針對住宅市場，商業(yè)地產則成為調控下的“漏網之魚”，亦成為吸引投資的避風港。中原地產監(jiān)測表明，自4月宏觀調控政策出臺后，全國商業(yè)用地逐步上升。其重點監(jiān)控的12個大中城市，2010年商辦用地成交幅數所占比例由4月份的25.61%上升到12月的34.80%，面積所占比例由4月的5.10%上升到12月的19.48%。而“限購令”的出臺，則進一步給2011的商業(yè)地產大熱埋下伏筆。據中原地產監(jiān)測，9月末限購令發(fā)布后，深圳的投資資金開始進入商業(yè)地產領域，從2010年10月下半月開始這一現象尤為明顯，11月深圳商業(yè)地產成交環(huán)比翻番。足見住宅投資受限后，商業(yè)地產成了最好的轉移點。深圳是全國房地產市場的風向標，深圳市場的走向通常會成為中國樓市走向的先導，因此，從深圳房地產市場走勢基本可以判定，商業(yè)地產極有可能成為未來各大城市的新熱點。
有業(yè)內人士指出，商業(yè)地產成為調控的“漏網之魚”并非僥幸之意，而是更有深意。國家在打壓住宅市場的同時，有意放商業(yè)地產一條生路。9月2日，保監(jiān)會發(fā)布險資投資不動產和股權的暫行辦法，大方規(guī)定數千億險資可以投資商業(yè)不動產，但是不得變相炒地賣地，不得以商業(yè)房地產的方式開發(fā)和銷售住宅。中國指數研究院上海分院分析師認為，這種國家政策的隱性鼓勵，一方面對商業(yè)地產的發(fā)展起到了直接的推動作用，另一方面也似乎透露出了政府在當前房地產市場調控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市場的投資性行為，一手引導充裕的流動性進入商業(yè)地產。通過這樣的方式將淡化剝離商品住宅目前被過度凸顯的投資屬性，將其轉嫁到純粹以投資為目的的商業(yè)地產上，從而使整個房地產市場真正進入良性循環(huán)之中。
在政策導引和市場的雙重壓力之下，中國的房地產企業(yè)紛紛開始轉型之旅。2010年，金地、中糧、保利、中海、富力等國內一線開發(fā)企業(yè)均高調宣布了其商業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。就連一直標榜“只做住宅”的萬科也開始涉足商業(yè)地產。截至2010年10月底，萬科在全國各地共計拿地78幅，拿地總金額454億元，其中，純商業(yè)用地1幅、包含商用的綜合用地29幅，金額達到154.8億元。
中原地產研究中心認為，住宅+商業(yè)的模式可能會成為內地開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向。一方面，開發(fā)商業(yè)地產能夠分散整體經營風險，另一方面，商業(yè)地產的租金能夠在未來提供穩(wěn)定的資金流。
事實上，眼下不僅僅是房地產業(yè)內企業(yè)，其他行業(yè)企業(yè)對商業(yè)地產也是垂涎欲滴。英國TESCO自主投資購物廣場，華潤萬家組建歡樂頌，廣百股份組建廣百地產，天河城集團天津買地建購物中心，海印建海印又一城……在全球金融危機四伏，國內通脹壓力增加的大環(huán)境下，為避免自有資金貶值和消化信貸任務，買地建設自己的物業(yè)似乎成了百貨、零售等行業(yè)最好的選擇。
不過，商業(yè)地產一哄而起，繁榮中也存隱憂。2010年10月29日，長春紅旗街萬達廣場正式營業(yè)。萬達集團董事長王健林出席了當天舉行的開業(yè)慶典，他在致辭時透露，在未來的5年時間里，萬達集團將在長春投資至少300億元人民幣，建設5個萬達廣場和2家星級酒店。這令當地人既高興又擔心。
萬達集團的第一個萬達廣場，是長春重慶路萬達廣場，從重慶路萬達廣場到紅旗街萬達廣場，萬達用了10年；按照王健林的說法，未來五年在長春開五個萬達廣場，這就意味著平均一年一個。長春屬于外向性較低的城市，外來人口較少，消費能力有限，單就長春市360萬的市區(qū)人口和消費能力，能否支撐起5個萬達廣場？何況，還有中信、長春歐亞等品牌企業(yè)和上市企業(yè)瓜分市場。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹曾經指出，商業(yè)地產投資的成功與否，更在于業(yè)態(tài)，后期的管理隊伍，需要有專業(yè)的運營及人才體系，這一點很多房企都沒有積淀。
從剛開業(yè)不久的長春紅旗街萬達廣場看，如今商業(yè)地產不再是一般開發(fā)商能染指的細分行業(yè)。較之以往，這一輪的繁榮以專業(yè)化、規(guī)模化為基礎和表征，帶有明顯的品質、品牌色彩，商業(yè)地產已經遠遠不是一個賣東西的商場，而是一個可以看電影、喝咖啡、健身美甲，體驗消費的地方，甚至是可以辦公、生活的地方。商業(yè)地產的模式和業(yè)態(tài)日新月異，就如著名策劃人王志綱所說，常規(guī)的只是蓋房子的時代已經過去了，新的開發(fā)模式和商業(yè)模式將引領未來。
面對這一輪新的變化，開發(fā)商準備好了嗎？
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