一年以來，香港特區(qū)政府頻頻“出拳”壓制堅挺的高房價，但直到歲末之際，特區(qū)政府才靠新推出的調(diào)控措施暫時占據(jù)上風(fēng)。11月20日，特區(qū)政府最新推出了系列新政，效果堪稱立竿見影。香港的樓價雖未馬上出現(xiàn)明顯下跌，但成交量已大幅下降，幅度甚至堪比1997年金融危機爆發(fā)時。
此次特區(qū)政府調(diào)控樓市，效果立顯，引發(fā)輿論一片驚嘆。12月初，國際貨幣基金組織(IMF)發(fā)表了名為《香港樓價是否漲得太快？》的研究報告，利用量化的方式計算了今年香港樓市泡沫的規(guī)模，認(rèn)可特區(qū)政府“出招”的成效，認(rèn)為特區(qū)政府自2009年10月展開的一連串防止樓市泡沫的措施，有助收窄樓價和經(jīng)濟基本面的差距。
額外印花稅顯威力
11月20日，特區(qū)財政司司長曾俊華宣布3項規(guī)管樓市措施，其中包括所有以個人或公司名義購入的單位，在24個月內(nèi)轉(zhuǎn)售交易時，除要支付現(xiàn)有的從價印花稅，亦須繳付額外印花稅，其中6個月內(nèi)轉(zhuǎn)售同一個單位會被征相當(dāng)于樓價15%稅率，而在6至12個月期間的征收10%，至于12至24個月期間的征收5%。這項額外印花稅政策被認(rèn)為是最具現(xiàn)實效力的政策。
政策推出后，面對新稅項，二手房市場馬上回軟，港媒大量報道了有關(guān)“撻訂”(買方放棄買房訂金，允許賣方另售他人)、零看房量和業(yè)主轉(zhuǎn)售為租的新聞，不少港媒用“打擊樓價”來形容特區(qū)政府新政的威力。但一個星期后，二手房市場開始回暖，又有傳媒報道稱打擊樓價開始失效。其實，從特區(qū)政府的政策指向目標(biāo)分析，新措施其實就是旨在打擊房地產(chǎn)炒賣，而不是特別針對樓價。
此次新政推出前，在美國經(jīng)濟復(fù)蘇遙遙無期，零利率可能仍將持續(xù)的鼓舞下，香港炒家“摸貨”尋求“即日鮮”獲利的消息時有所聞。所謂“摸貨”，是指買家簽訂買賣合約后，尚未正式成交就委托地產(chǎn)代理轉(zhuǎn)手出售。由于炒風(fēng)盛行，上午280萬港幣買進的房產(chǎn)，下午就可能以300萬港幣轉(zhuǎn)手新買家，當(dāng)日即可獲利20萬港幣。這種把房屋當(dāng)股票炒的香港特色，導(dǎo)致香港當(dāng)前二手房市場過熱，中產(chǎn)階級、專業(yè)人士、年輕夫妻買樓困難，民怨紛起。而特區(qū)政府的新措施其實就是直接打擊此類炒賣行為。
整個新措施的著眼點是購入房產(chǎn)后再出售的時間，以額外印花稅的形式懲罰和“勸退”短期買賣，使短炒行為不能獲利。以6個月內(nèi)轉(zhuǎn)手的二手房為例，現(xiàn)在的印花稅是4.5%，再加上額外的15%印花稅，單是稅項就已經(jīng)有20%，再加上其他大約5%的交易費用(如律師費、銀行收費、經(jīng)紀(jì)傭金)，除非樓價在6個月內(nèi)上升25%或以上，否則炒家難以獲利。以上述“摸貨”、“即日鮮”為例，原本20萬港幣的獲利，由于15%的額外印花稅(45萬港幣)，反而要凈賠25萬港幣。財政司長曾俊華更放言，絕不坐視泡沫形成而不管，強調(diào)“必要時再出招”。所以，自然沒人有興趣再去短炒。
特區(qū)政府出手實屬迫不得已
數(shù)字顯示，今年香港樓市前9個月樓價累計升幅達15%，前10個月成交量也增加17%。其中，二手市場中小型住宅成交量增幅遠高于豪宅市場，香港市民購屋負(fù)擔(dān)也從2008年第四季的32%飆升至今年第三季的42%。
10月，由于在特首的新施政報告中缺乏打壓樓價的政策內(nèi)容，被市場認(rèn)為特區(qū)政府對樓市已無計可施。11月的住宅成交宗數(shù)較10月又大升38%，終于迫使特區(qū)政府不得不痛下殺手。
另一方面，根據(jù)差餉房地產(chǎn)估價署的最新樓價指數(shù)，去年10月價格與今年10月價格比較顯示，初次購房者可以買入的房產(chǎn)是所有住宅類型中的“升幅之王”。
香港小市民、剛參加工作不久的年輕人所能夠買得起的，一般都是使用面積40余平方米以下的小戶型，價位就是在100萬港幣至300萬港幣之間。數(shù)據(jù)顯示，牽涉廣大香港中下階層、總價300萬港幣以下初次購房者的成交宗數(shù)，升溫狀況非常顯著。40平方米以下小戶型房產(chǎn)在10月與11月的成交量火速反彈五成以上，被視為廣大香港中下階層對特首施政報告的不信任投票。對于炒風(fēng)蔓延至中低價樓，關(guān)乎普通市民階層初次購入的房產(chǎn)價格的瘋漲，令特區(qū)政府感到憂心而不得不痛下殺手。
明年樓價仍可能繼續(xù)升
雖然目前香港的樓市因特區(qū)政府的新政而明顯降溫，但是作為投資者卻并沒有看淡來年地產(chǎn)的走勢。由目前公布的數(shù)據(jù)看來，香港的樓價并沒有因11月20日的新規(guī)出臺而暴跌，目前下跌的僅僅是成交量。
時至年終，多家金融機構(gòu)發(fā)表了對2011年香港樓市的看法：中信證券國際零售證券及業(yè)務(wù)發(fā)展董事林一鳴表示，鑒于港人希望持有房地產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念，加上超低息環(huán)境、高收入階層的薪金暴升等因素刺激，相信香港樓市的需求不會減退。瑞銀認(rèn)為，美國和香港的利率及債券息率出奇的低，本地銀行可以迅速重新建立杠桿以及因通脹引發(fā)的名義生產(chǎn)總值(GDP)高增長等因素，都支持香港明年股市樓市進一步上揚。預(yù)計香港樓價在美國寬松的貨幣政策下，到明年底之前仍有30%的上升空間。只有摩根斯坦利發(fā)表對2011年悲觀的報告，認(rèn)為香港樓價已見頂，建議避免投資地產(chǎn)股。
香港本地分析人士指出，香港始終有不少投資者鐘情于房地產(chǎn)市場，事實上，炒賣房地產(chǎn)已成為不少港人資產(chǎn)分配的一種手段。在抗通脹及保值的大前提下，只要持有房地產(chǎn)的成本保持目前這樣的低水平，且仍會有足夠租息，只要這種局面不變，香港樓價的抗跌能力就依然堅強。
對于有人不斷建議特區(qū)政府增加土地供應(yīng)的措施，有評論員指出，目前香港幾家主要地產(chǎn)商的土地儲備加起來超過政府目前持有的土地儲備3倍還多。政府雖然可以增加土地供應(yīng)，卻沒有限定買地者起樓的期限；發(fā)展商買了地可以繼續(xù)囤積。所以，即使香港短期的土地供應(yīng)不斷，卻不一定出現(xiàn)中期的樓宇供應(yīng)與需求漸趨平衡，所以樓價只會在高位運行。
另外，在美國量化寬松政策不變，甚至還要推出QE3的情況下，只要美國不加息，香港就難以加息。金融大環(huán)境不變，作為自由市場標(biāo)桿的香港難以遏制來自全球的熱錢繼續(xù)推高樓市，特區(qū)政府現(xiàn)在只能是以時間換取空間，等待整體金融環(huán)境的變化。
看來，11月的新政雖然有效卻不可能是壓垮香港樓市的最后一根稻草，特區(qū)政府與樓市的拔河賽還要繼續(xù)持續(xù)下去。