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        海南樓市回暖應(yīng)避免通脹預(yù)期推動房價上揚
        2010-12-24   作者:記者 王暉余 鄭瑋娜/海口報道  來源:經(jīng)濟參考報
         
        【字號

            今年4月以來,國家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺后,對海南樓市投資投機性購房打擊效果明顯,隨后的幾個月時間內(nèi),海南樓市銷售量大幅下滑,房價仍在高位運行,市場觀望情緒濃重。10月份,海口房價出現(xiàn)近5個月以來的首次環(huán)比上漲,11月份,海口房價再次環(huán)比上漲,海南樓市出現(xiàn)回暖趨勢。專家建議,在通脹預(yù)期增強的背景下,應(yīng)創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品,拓寬居民投資渠道,分流投資資金,避免房價反彈上揚。

          調(diào)控政策抑制投資投機作用明顯房價高企現(xiàn)象仍持續(xù)

          據(jù)統(tǒng)計,今年3月至5月,海南房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、商品住房銷售面積等主要指標(biāo)的增速呈平穩(wěn)回落態(tài)勢,海南省商品住房銷售面積分別為62.77萬平方米、56.72萬平方米、22.9萬平方米,環(huán)比分別下降19.05%、9.64%、57.95%;銷售均價分別為12280元/平方米、11932元/平方米、8483元/平方米,環(huán)比分別下降12.82%、2.84%、29.74%。
          但成交價格的下滑并不能說明房價的實質(zhì)性下降。今年初,海南高檔樓盤熱銷大幅拉升了成交價格,調(diào)控政策出臺后,高檔樓盤銷售量急劇下滑,成交的主要是剛性需求瞄準(zhǔn)的中低價位樓盤,這導(dǎo)致出現(xiàn)成交價格大幅下降,但實際價格仍然堅挺。此后,海南房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重、有價無市的局面一直延續(xù)。
          今年9月底,國務(wù)院有關(guān)部門又聯(lián)合出臺了五項調(diào)控措施,海口和三亞也相繼出臺限定居民家庭購房套數(shù)的配套政策,每戶限購一套商品住房,并執(zhí)行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款政策。
          中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青認(rèn)為,國家的一系列調(diào)控政策及海南的相關(guān)配套政策對海南樓市的投資投機性購房抑制作用比較明顯,海口、三亞的限購令出臺后,新盤出現(xiàn)8%至10%的退訂率。在對市場走向持悲觀態(tài)度的背景下,很多原本計劃在十月份大量推盤以實現(xiàn)“金九銀十”的開發(fā)商推遲了開盤計劃。
          但由于開發(fā)商年初回籠了大量資金,資金壓力尚不明顯,開發(fā)商與政府、購房者之間博弈的僵局仍未明顯打破。謝青說,目前海口的在售項目中,真正有資金壓力的還不多,房價高企現(xiàn)象短期內(nèi)難有較大降幅,他預(yù)計調(diào)控政策持續(xù)到明年中旬左右,才有可能對開發(fā)商造成真正較大的資金壓力。

          房價帶動房租價格高位運行居住成本上升

          去年以來,海南房價的持續(xù)上漲帶動了房租價格的明顯上揚。海南海納投資策劃有限公司置業(yè)顧問黃穎介紹,去年底到今年初,海口市房租價格一路上漲,在海口比較繁華的國貿(mào)地帶,20平方米左右的單間房租價格已由去年的800元左右漲至目前的1300元左右,兩房的租金由1500元左右漲至2000元左右,三房的租金達2500元到2800元左右。
          “國貿(mào)一帶附近基本租不到1000元以下的房子,低收入群體基本租不起,只能租在城中村或偏遠地帶,但海口府城等偏遠地帶的房租也在上漲。”黃穎說。
          海南錄德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司業(yè)務(wù)經(jīng)理陳開勝也表示,不管是偏遠地區(qū)還是繁華地帶,海口的房屋租金都在上漲,他們自己公司的員工租住在國貿(mào)附近的很少,陳開勝租了一間20平方米的房子,房租為1000元,“壓力還是比較大,更不用說那些低收入群體。”
          海口中地行房產(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗介紹,年初海南建設(shè)國際旅游島政策發(fā)布后房價暴漲,出于利益驅(qū)動,海口一夜之間冒出很多房地產(chǎn)中介公司,甚至有中介公司拿出資金來直接收購房屋牟取暴利。目前海口市的房地產(chǎn)中介市場,房主和租戶雙方各出第一個月租金的50%,二手房交易買賣雙方各出房款的1.5%,張麗坦言,在高房價下房地產(chǎn)中介公司利潤很高。高利潤使得國貿(mào)一帶就至少云集了10多家大小房地產(chǎn)中介公司。張麗認(rèn)為,目前海口市的房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)營和管理都不正規(guī),操作不規(guī)范,門檻太低。據(jù)她介紹,海口目前中介公司幾百家,正規(guī)的資質(zhì)備案的只有30多家。
          房價和房租的持續(xù)高位導(dǎo)致居民的居住成本不斷上升。10月份,海南省CPI同比上漲7.6%,其中居住類價格上漲10.6%,推動CPI上漲約1.1個百分點,10月份海口CPI與去年同月相比上漲6.6%,更是創(chuàng)下海口近28個月居民消費價格指數(shù)的新高,居住類價格同比上漲5.4%。

          拓寬投資渠道分流資金避免通脹預(yù)期導(dǎo)致房價反彈

          據(jù)國家統(tǒng)計局海口調(diào)查隊統(tǒng)計,今年10月海口房價同比漲幅繼續(xù)回落,是自今年4月以來連續(xù)第7個月同比漲幅回落,而月環(huán)比則從今年5月連續(xù)下跌5個月后有所反彈。10月,海口市房屋銷售價格比去年同期上漲43.3%,漲幅較上月回落1.7%;與上月相比,海口房價上漲0.2%。11月,海口房價較10月上漲0.5%,繼10月開始反彈后再度實現(xiàn)上漲。
          CPI的較快上漲和房價持續(xù)高企也引發(fā)了專家學(xué)者對通脹預(yù)期增強推動房價反彈上漲的擔(dān)憂。央行近日發(fā)布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示,在當(dāng)前物價、利率以及收入水平下,45.2%的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資(如購買債券、股票、基金等)”,37.6%的傾向于“更多儲蓄”,17.3%的傾向于“更多消費”。這也是近年來“更多投資”首次取代“更多儲蓄”,成為居民第一選擇。在各主要投資方式中,“房地產(chǎn)投資”以26.1%的相對高值繼續(xù)成為居民投資首選。
          海南大學(xué)中國現(xiàn)代經(jīng)濟理論研究所所長王毅武認(rèn)為,如果調(diào)控下的房價一直處于高位,會進一步增強通脹預(yù)期,在目前投資渠道有限的背景下,老百姓就有可能出手購房。王毅武認(rèn)為,目前房價和房租持續(xù)高位的現(xiàn)象已對低收入群體的生活構(gòu)成較大影響,尤其在居民收入不高但消費較高的海南,應(yīng)對低收入群體發(fā)放補貼。
          朱中一建議,應(yīng)借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗,通過發(fā)展房地產(chǎn)投資信托、私募資金等措施,使其成為直接投資房地產(chǎn)的替代品,分流投資資金。既拓寬房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資渠道,避免金融風(fēng)險,又增加了居民投資者的穩(wěn)定回報,還可以起到穩(wěn)定房價的作用。同時加大土地供應(yīng)力度,增強房地產(chǎn)市場的有效供給,緩解房價上漲壓力。

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