或許很多信托公司、投資銀行在將業(yè)務重心從金融理財產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托的時候，他們都沒有想到，接踵而至的宏觀調(diào)控政策會給他們帶來這么多商機。開發(fā)商們排著隊等著發(fā)信托。
銀根趨緊，信托融資激增
“銀根收緊最直接的表現(xiàn)是，銀行沒有貸款額度，很多利潤率較高的項目也無法操作。”葉偉是某國有信托公司的資深信托經(jīng)理，今年經(jīng)他手出去的信托產(chǎn)品融資額度不下于10億元。“想發(fā)行信托產(chǎn)品的公司太多了，很多資質(zhì)比較好的公司項目都做不過來，一些資質(zhì)比較差，或區(qū)域位置不佳的項目我們都不去考慮。”
這不是偶然現(xiàn)象，從今年1~11月的集合信托產(chǎn)品統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的發(fā)行量占比從未低于30%，高的時候接近60%。“從六七月份開始，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模持續(xù)上升，預期收益率在上升，但其時間期限卻在逐漸下降，這在一定程度上反映了房企缺錢和房地產(chǎn)行業(yè)風險加大的現(xiàn)狀。”一位金融業(yè)內(nèi)人士如此分析說。
短期拆借利率上漲，15%的年息起步
“信托融資的好處有兩個，一是快，如果順利一兩個月內(nèi)就可以完成，另一個是它的融資擔保物比較靈活，質(zhì)押物可以是股權(quán)，而不像項目貸款一樣，需要以土地、建筑物等實物資產(chǎn)來融資。”采訪中，一位今年已經(jīng)通過發(fā)行信托產(chǎn)品順利募集到資金的開發(fā)商表示，信托融資可以通過入股的方式在項目前期開發(fā)就介入，這是項目貸款做不到的。換句話說，信托融資能比項目貸款更快、更早籌集到資金。
不過隨著房地產(chǎn)市場對開發(fā)資金的需求總量在增長，中小開發(fā)商的信托融資之路也越走越不順暢了。
“你可以去問問，今年上半年做出的信托產(chǎn)品，同樣的成本現(xiàn)在還做不做得出來。”葉偉也說，信托公司給投資者的預計年收益基本在10%左右，此外還有相關(guān)稅費，但只要能做得出來開發(fā)商仍然愿意付出更高的代價。
“短期拆借利率幾乎每個月都在漲，相比之下，信托產(chǎn)品的融資成本更低、融資規(guī)模更大，只要有機會，誰不想做？”一位開發(fā)商私下說，現(xiàn)在他們給信托公司的融資年收益率已經(jīng)超過15%，其中8%~12%是給投資者的預期收益率，剩下是給信托公司的代理費用等，而15%已經(jīng)是委托方與信托公司、銀行的關(guān)系非常好才的情況下才做得出來的，而且價碼仍在上漲。
信托也在收緊，中小房企融資愈發(fā)難
但即使愿意付出高昂的代價，信托融資的門檻也越來越高了。
采訪中，幾家今年發(fā)行過信托產(chǎn)品的開發(fā)商都不約而同地要求“高抬貴手”，因為銀監(jiān)會接連下文，信托公司、銀行都發(fā)了內(nèi)部文件，他們不愿意在風口浪尖上搞壞與金主們的關(guān)系。
11月19日，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，要求信托公司自查房地產(chǎn)信托業(yè)務。“這個通知下發(fā)的前一周，發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品至少有28個，而通知下發(fā)后一周一下子少了一半。”某房企的財務總監(jiān)私下說，在房地產(chǎn)類貸款收緊的時候，信托產(chǎn)品是開發(fā)商獲取資金的一個重要渠道，其中也不排除“變通融資”、“打擦邊球”的情況，《通知》對信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)項目是否滿足“四證”齊全，開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)，項目資本金是否達到國家最低要求等都提出了要求，還是很嚴厲的，所以信托公司都很緊張。
自銀監(jiān)會《通知》下發(fā)后，中融、中信、平安、中誠和新華五家信托公司已集體暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務。這對那些拿不到信托貸款，又沒有其他融資辦法的中小開發(fā)商來說，日子是越來越不好過了。