臨近年末,土地市場似乎迎來一波“翹尾”行情:一些地區(qū)繼續(xù)加快推地,一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為新“地王”;與此同時,由于供地規(guī)模總量增加等因素,目前北京、上海土地出讓金已突破一千億元,年內(nèi)破千億的城市還有望增加。
建設(shè)部相關(guān)負責人日前坦言樓市調(diào)控存在諸多難點。房地產(chǎn)調(diào)控面臨形勢的復雜性超出很多人的估計。在此大背景下,新“地王”的冒頭、土地出讓金的創(chuàng)下新高,當作何理解?
開發(fā)商賭兩年后“面包”更貴
平靜了一段時間的土地市場,最近再度升溫。11月25日,杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊,起價為92465萬元,經(jīng)過十七輪報價,以180600萬元由當?shù)氐姆科鬄I江集團摘得,樓板價高達25735元/平方米,刷新今年地價紀錄。當日杭州出讓的另兩幅住宅地塊也競拍激烈,其中西湖區(qū)一幅地塊成交樓板價高達17196元/平方米。同日,在廣州,經(jīng)過兩百多輪舉牌角逐,廣鐵集團聯(lián)合另一房企拍得廣鐵南站地塊,其86億元的總價和17279元/平方米的樓板價,均為今年以來廣州最高。
密集調(diào)控之下,房企為何依然敢于高價競地?中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為,今年房地產(chǎn)開發(fā)面臨較好的形勢,就是土地供應明顯增加。尤其是三季度以后,為完成年初制定的供地計劃,各地推地量明顯加大,其中一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然被看好,報價不低、競拍激烈,往往高價成交。
其次,部分大開發(fā)商依然“不差錢”。銷售回籠資金方面,不少房企至今年10月便已幾乎完成全年銷售任務,10月以后推出促銷措施,再次撬動市場。典型如萬科,今年銷售額有望達到創(chuàng)紀錄的1000億元。一知名房企11月中旬在上海推出房源,均價在3萬元/平方米以上,兩周之內(nèi)700多套便銷售一半,預計這一個樓盤銷售將帶來20億元左右資金。企業(yè)負責人說:“企業(yè)有大量現(xiàn)金在手,有好的地塊還是會出擊競拍”。融資渠道方面,戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務董事伍惠敏說,與其說銀行信貸總體在收縮,不如說是結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整:中小開發(fā)商資金收緊明顯,但是大開發(fā)商依然是銀行青睞的客戶,資金無憂。
再次,開發(fā)商“押寶”后市。“‘面粉’再次貴過眼下的‘面包’,開發(fā)商的想法很明顯:一兩年后的‘面包’將比現(xiàn)在更貴。”陳晟說。此輪調(diào)控會持續(xù)多久?被壓抑的需求將如何釋放?一旦調(diào)控出現(xiàn)松動,房價將如何變化?顯然,高價競地的開發(fā)商無疑打著“如意算盤”。
土地市場呈現(xiàn)“理性繁榮”
業(yè)內(nèi)人士用“理性繁榮”來形容調(diào)控形勢下的土地市場。
先看“理性”的一面。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年1-4月,全國105個城市住宅用地樓面均價持續(xù)下降,經(jīng)歷了6-9月的小幅波動之后,10月又有顯著下降。相比于價格,“溢價率”更能說明土地市場的“溫度”。數(shù)據(jù)顯示,今年一季度105個城市溢價率同比增幅均保持在三位數(shù)以上,但4月之后便直線下降,6-10月則保持了同比負增長態(tài)勢。
上海的情況頗具代表性。上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地利用處負責人介紹,今年四月中旬“國十條”出臺以來,上海土地市場表現(xiàn)出三個特點:一是溢價率明顯下降,“去年同期一些地塊成交溢價經(jīng)常超過100%,而今年基本在30%至40%”,競價激烈程度明顯趨緩;二是價格的同比、環(huán)比增幅有所下降,多幅熱門地塊的成交價低于市場預期,地價迅速上漲的勢頭明顯得到遏制;三是個別地塊偶有“冒頭”,創(chuàng)下較高的溢價率和成交價格。
再看“繁榮”的一面。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示:截至11月22日,繼上海之后,北京今年的土地出讓金也突破千億元,達到1004.48億元。北京之后,大連、天津已分別達到893億、866億元,年內(nèi)“破千億”可能性也很大。今年土地出讓金千億元城市有望新添成員,各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加。
多城市土地出讓收入增加的最大原因,是土地供應的明顯增加。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù),今年全國30個省區(qū)市2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬公頃,與去年全國住房實際供地76461公頃和前五年平均年度實際供地量54650公頃相比,增幅翻倍甚至數(shù)倍。
樓市“調(diào)控之弦”不可放松
“個別地塊的高價成交并不等于土地市場的整體過熱,”陳晟說,“今年以來土地供應顯著增加,整體地價漲幅趨緩,溢價率明顯回落,這說明對土地的調(diào)控是有成效的。”不過,業(yè)內(nèi)人士同時指出,在目前形勢下,必須對“地王”的再現(xiàn)保持警惕。試想,當人們再次看到家門口的土地價格都要比自己居住的房屋高出一截,對以后的房價作何預期?
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%,漲幅比9月份縮小0.5個百分點,但環(huán)比仍然上漲0.2%。10月以來,國內(nèi)房價呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性震蕩:當高價房一時成交趨緩,而中低價房源成交比例上升,于是整體均價便出現(xiàn)下跌;當交易滯后的房源進行銷售登記、較高價房源通過些微促銷啟動銷售,均價復又上揚。
對當下樓市而言,土地市場“理性繁榮”并非壞事。不過,這也激發(fā)了業(yè)內(nèi)對今后土地市場的更多關(guān)注。比如,地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴是長期以來一些調(diào)控措施難以奏效的根本原因。巨額土地出讓金“手到擒來”,占一些地方財政收入的三四成甚至一半以上,其誘惑力不言而喻。如此情況下,增加土地供應,會不會意味著增強地方的“賣地沖動”?土地出讓金的增加,會不會強化地方對“土地財政”的依賴?增加土地供應,會不會引起地價的過快上漲?這一系列“兩難”,對樓市調(diào)控是嚴峻考驗。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興26日公開坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點:城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求,民間資本投資領(lǐng)域過窄,全球化熱錢涌入與人民幣升值影響,房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失,地方政府對土地財政依賴,各地經(jīng)濟發(fā)展存在差距。因此,“現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價格波動前所未有,房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有,也遇到了房地產(chǎn)調(diào)控難度前所未有的挑戰(zhàn)”。
業(yè)內(nèi)人士認為,樓市調(diào)控政策要繼續(xù)組合使用,政策“工具包”主要包括土地、財稅、金融政策,保障性住房供應,管制措施等,同時要增強宏觀調(diào)控的靈活性和針對性。而當務之急,是把啟動實施的調(diào)控政策深入推進下去,堅決抑制炒房炒地現(xiàn)象的抬頭,并加快推進保障性住房建設(shè),為樓市調(diào)控打開更多空間。