臨近年末，土地市場似乎迎來一波“翹尾”行情：一些地區(qū)繼續(xù)加快推地，一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為新“地王”；與此同時，由于供地規(guī)模總量增加等因素，目前北京、上海土地出讓金已突破一千億元，年內(nèi)破千億的城市還有望增加。
建設(shè)部相關(guān)負責人日前坦言樓市調(diào)控存在諸多難點。房地產(chǎn)調(diào)控面臨形勢的復雜性超出很多人的估計。在此大背景下，新“地王”的冒頭、土地出讓金的創(chuàng)下新高，當作何理解？
開發(fā)商賭兩年后“面包”更貴
平靜了一段時間的土地市場，最近再度升溫。11月25日，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊，起價為92465萬元，經(jīng)過十七輪報價，以180600萬元由當?shù)氐姆科鬄I江集團摘得，樓板價高達25735元/平方米，刷新今年地價紀錄。當日杭州出讓的另兩幅住宅地塊也競拍激烈，其中西湖區(qū)一幅地塊成交樓板價高達17196元/平方米。同日，在廣州，經(jīng)過兩百多輪舉牌角逐，廣鐵集團聯(lián)合另一房企拍得廣鐵南站地塊，其86億元的總價和17279元/平方米的樓板價，均為今年以來廣州最高。
密集調(diào)控之下，房企為何依然敢于高價競地？中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，今年房地產(chǎn)開發(fā)面臨較好的形勢，就是土地供應明顯增加。尤其是三季度以后，為完成年初制定的供地計劃，各地推地量明顯加大，其中一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然被看好，報價不低、競拍激烈，往往高價成交。
其次，部分大開發(fā)商依然“不差錢”。銷售回籠資金方面，不少房企至今年10月便已幾乎完成全年銷售任務，10月以后推出促銷措施，再次撬動市場。典型如萬科，今年銷售額有望達到創(chuàng)紀錄的1000億元。一知名房企11月中旬在上海推出房源，均價在3萬元/平方米以上，兩周之內(nèi)700多套便銷售一半，預計這一個樓盤銷售將帶來20億元左右資金。企業(yè)負責人說：“企業(yè)有大量現(xiàn)金在手，有好的地塊還是會出擊競拍”。融資渠道方面，戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務董事伍惠敏說，與其說銀行信貸總體在收縮，不如說是結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整：中小開發(fā)商資金收緊明顯，但是大開發(fā)商依然是銀行青睞的客戶，資金無憂。
再次，開發(fā)商“押寶”后市。“‘面粉’再次貴過眼下的‘面包’，開發(fā)商的想法很明顯：一兩年后的‘面包’將比現(xiàn)在更貴。”陳晟說。此輪調(diào)控會持續(xù)多久？被壓抑的需求將如何釋放？一旦調(diào)控出現(xiàn)松動，房價將如何變化？顯然，高價競地的開發(fā)商無疑打著“如意算盤”。
土地市場呈現(xiàn)“理性繁榮”
業(yè)內(nèi)人士用“理性繁榮”來形容調(diào)控形勢下的土地市場。
先看“理性”的一面。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國105個城市住宅用地樓面均價持續(xù)下降，經(jīng)歷了6-9月的小幅波動之后，10月又有顯著下降。相比于價格，“溢價率”更能說明土地市場的“溫度”。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度105個城市溢價率同比增幅均保持在三位數(shù)以上，但4月之后便直線下降，6-10月則保持了同比負增長態(tài)勢。
上海的情況頗具代表性。上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地利用處負責人介紹，今年四月中旬“國十條”出臺以來，上海土地市場表現(xiàn)出三個特點：一是溢價率明顯下降，“去年同期一些地塊成交溢價經(jīng)常超過100%，而今年基本在30%至40%”，競價激烈程度明顯趨緩；二是價格的同比、環(huán)比增幅有所下降，多幅熱門地塊的成交價低于市場預期，地價迅速上漲的勢頭明顯得到遏制；三是個別地塊偶有“冒頭”，創(chuàng)下較高的溢價率和成交價格。
再看“繁榮”的一面。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：截至11月22日，繼上海之后，北京今年的土地出讓金也突破千億元，達到1004.48億元。北京之后，大連、天津已分別達到893億、866億元，年內(nèi)“破千億”可能性也很大。今年土地出讓金千億元城市有望新添成員，各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加。
多城市土地出讓收入增加的最大原因，是土地供應的明顯增加。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，今年全國30個省區(qū)市2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬公頃，與去年全國住房實際供地76461公頃和前五年平均年度實際供地量54650公頃相比，增幅翻倍甚至數(shù)倍。
樓市“調(diào)控之弦”不可放松
“個別地塊的高價成交并不等于土地市場的整體過熱，”陳晟說，“今年以來土地供應顯著增加，整體地價漲幅趨緩，溢價率明顯回落，這說明對土地的調(diào)控是有成效的。”不過，業(yè)內(nèi)人士同時指出，在目前形勢下，必須對“地王”的再現(xiàn)保持警惕。試想，當人們再次看到家門口的土地價格都要比自己居住的房屋高出一截，對以后的房價作何預期？
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個百分點，但環(huán)比仍然上漲0.2%。10月以來，國內(nèi)房價呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性震蕩：當高價房一時成交趨緩，而中低價房源成交比例上升，于是整體均價便出現(xiàn)下跌；當交易滯后的房源進行銷售登記、較高價房源通過些微促銷啟動銷售，均價復又上揚。
對當下樓市而言，土地市場“理性繁榮”并非壞事。不過，這也激發(fā)了業(yè)內(nèi)對今后土地市場的更多關(guān)注。比如，地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴是長期以來一些調(diào)控措施難以奏效的根本原因。巨額土地出讓金“手到擒來”，占一些地方財政收入的三四成甚至一半以上，其誘惑力不言而喻。如此情況下，增加土地供應，會不會意味著增強地方的“賣地沖動”？土地出讓金的增加，會不會強化地方對“土地財政”的依賴？增加土地供應，會不會引起地價的過快上漲？這一系列“兩難”，對樓市調(diào)控是嚴峻考驗。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興26日公開坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點：城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求，民間資本投資領(lǐng)域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失，地方政府對土地財政依賴，各地經(jīng)濟發(fā)展存在差距。因此，“現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價格波動前所未有，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有，也遇到了房地產(chǎn)調(diào)控難度前所未有的挑戰(zhàn)”。
業(yè)內(nèi)人士認為，樓市調(diào)控政策要繼續(xù)組合使用，政策“工具包”主要包括土地、財稅、金融政策，保障性住房供應，管制措施等，同時要增強宏觀調(diào)控的靈活性和針對性。而當務之急，是把啟動實施的調(diào)控政策深入推進下去，堅決抑制炒房炒地現(xiàn)象的抬頭，并加快推進保障性住房建設(shè)，為樓市調(diào)控打開更多空間。