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旺盛的自住需求與抗通脹的保值需求支撐滬上樓市回暖加速。昨日，來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月上海新房供應(yīng)量達(dá)到9698萬(wàn)平方米，環(huán)比回升30%，但是受到10月低供應(yīng)的影響，成交量從10月的13191萬(wàn)平方米下滑到了9486萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑28%。平均成交價(jià)格在10月上漲41%的情況下，再漲了27%，達(dá)到22627元平方米。
成交量先抑后揚(yáng)
從數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，本輪樓市在10月第一周達(dá)到高點(diǎn)，10月4日-11日當(dāng)周的成交量達(dá)到4257萬(wàn)平方米的年度最高水平，之后在限購(gòu)限貸政策的影響下持續(xù)5周下滑，至11月8日-14日當(dāng)周成交量?jī)H1577萬(wàn)平方米。但是11月后兩周大幅反彈到212萬(wàn)平方米和32萬(wàn)平方米的高位。記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)資料發(fā)現(xiàn)，11月上旬獲批上市新建住宅項(xiàng)目中，一些樓盤(pán)的下旬成交面積較中旬增多，如中信虹港名庭、萬(wàn)順?biāo)埡贋懮剿囀龋龇橛?4%-34%。
同時(shí)，全市熱點(diǎn)板塊仍然主要集中在外圍區(qū)域。本月寶山區(qū)連續(xù)第三個(gè)月領(lǐng)跑全市成交量，共成交136萬(wàn)平米。主力成交樓盤(pán)是位于淞南高境板塊的“三湘海尚城”和位于羅涇板塊的“海上御景苑”，取代了此前顧村、西城區(qū)等熱點(diǎn)板塊的樓盤(pán)。外圍區(qū)域新盤(pán)供應(yīng)量充足，大部分樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)較低，是剛需購(gòu)房者首選區(qū)域，成為近期支撐成交的主力。不過(guò)從近期的星河灣、金地天御等樓盤(pán)的熱銷來(lái)看，即使樓市降溫，外圍區(qū)域高端住宅同樣也不乏市場(chǎng)關(guān)注度。
房?jī)r(jià)最高漲25%
在金九銀十的樓市成交大幅攀升帶動(dòng)下，各大樓盤(pán)售樓處的價(jià)位在7、8月的低位上有10%左右的上漲。政府的及時(shí)調(diào)控，使得樓市量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)得到了有效控制，11月上半月的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)回調(diào)之勢(shì)，一些新上市的樓盤(pán)重新調(diào)低售價(jià)預(yù)期，在售樓盤(pán)的折扣幅度也在加大，售樓處的房?jī)r(jià)有5%左右的下跌。但隨著成交量的重新回暖，部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)又迅速回調(diào)。記者查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，如僅考慮曾在10年內(nèi)有同類房源上市的17個(gè)項(xiàng)目，則僅有3個(gè)項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格較前期下降，降幅集中在15%-35%；其余14個(gè)項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格較前期提高，增幅集中在4%-25%之間。
對(duì)此，中房信分析師薛建雄表示，10月以來(lái)的限貸限購(gòu)新政策作用只持續(xù)了1個(gè)月，就被市場(chǎng)上用假離婚、借用身份證等方式化解而失效；樓市在通脹的推動(dòng)下又重新回暖。從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，買(mǎi)家還在積極入市，開(kāi)發(fā)商也將在12月的年終最后一個(gè)月加大推盤(pán)。預(yù)期12月的供、需量會(huì)止跌回升，房?jī)r(jià)也有可能在短期回調(diào)之后，再度上漲。一旦12月下旬的成交量重現(xiàn)火爆，房?jī)r(jià)就會(huì)有再度反彈的可能。政府也將被迫采取今年1、4、9月以來(lái)的第四輪調(diào)控。
38樓盤(pán)延遲開(kāi)盤(pán)
沿襲10月的樓盤(pán)“爽約”風(fēng)，共有38個(gè)樓盤(pán)集體放了11月樓市的“鴿子”。來(lái)自上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至11月30日統(tǒng)計(jì)，11月確定開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目49個(gè)，環(huán)比10月減少125%，同比2009年11月下降41%。延遲開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目38個(gè)，環(huán)比10月減少28%，絕大多數(shù)將開(kāi)盤(pán)時(shí)間延遲到年底。
數(shù)據(jù)顯示，38個(gè)延期項(xiàng)目中，絕大多數(shù)項(xiàng)目將開(kāi)盤(pán)時(shí)間延遲到12月，如奉賢區(qū)明城海灣新苑二期原計(jì)劃在11月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)預(yù)計(jì)在12月5日開(kāi)盤(pán)推出308套公寓房；嘉定區(qū)秋霞坊預(yù)計(jì)12月10日開(kāi)盤(pán)，推出200套左右公寓；崇明區(qū)融科托斯卡納莊園則預(yù)計(jì)圣誕節(jié)前后推出114套別墅，總價(jià)預(yù)計(jì)200萬(wàn)元/套-250萬(wàn)元/套。
而其余項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)日期則有著更多的不確定性，長(zhǎng)泰東郊御園、明天華城等少數(shù)樓盤(pán)甚至將開(kāi)盤(pán)日期推遲到了2011年。上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，明天華城二期將開(kāi)盤(pán)時(shí)間延遲至2011年年初，屆時(shí)推出65平方米起精致小戶型；長(zhǎng)泰東郊御園今年10月4日開(kāi)盤(pán)推出44套聯(lián)排別墅，該案預(yù)計(jì)在明年初加推。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商推遲開(kāi)盤(pán)的主要原因在于住宅交易量尚未降至冰點(diǎn)，持續(xù)性的政策壓力卻仍在左右著市場(chǎng)預(yù)期，這種壓力顯然還未對(duì)開(kāi)發(fā)商造成巨大沖擊，因?yàn)閮r(jià)格始終未見(jiàn)明顯松動(dòng)，但短暫的市場(chǎng)波動(dòng)極易受到個(gè)案影響，造成成交起伏，這種“拉鋸”狀態(tài)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言并不十分有利。因此在購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，各自的內(nèi)部心態(tài)都未形成一致性的情況下，部分開(kāi)發(fā)商仍將保持觀望態(tài)勢(shì)。
境外房產(chǎn)投資需求漸旺
專家：抗通脹別把雞蛋放一個(gè)籃子里
“某澳洲樓盤(pán)來(lái)滬推廣，上海過(guò)去的看房團(tuán)只有7個(gè)人，卻一共買(mǎi)下了10套。”業(yè)內(nèi)人士透露，近半年來(lái)，伴隨著調(diào)控升級(jí)和通脹加劇，境外房產(chǎn)投資的需求越來(lái)越旺，境外項(xiàng)目也都偏愛(ài)來(lái)上海推廣。
據(jù)上海中原地產(chǎn)官方微博介紹，中國(guó)購(gòu)房者最喜愛(ài)的國(guó)家依次是加拿大、澳大利亞、美國(guó)、新加坡、英國(guó)、德國(guó)，這些國(guó)家在中國(guó)大陸的房產(chǎn)推廣也是不遺余力。在前不久的一個(gè)展會(huì)中，記者便頻頻見(jiàn)到海外房產(chǎn)投資中介的身影，加拿大、澳大利亞等國(guó)家的房產(chǎn)項(xiàng)目都有涉及。
要吸引境外人士前去投資置業(yè)，各國(guó)家地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)頻拋橄欖枝，各有優(yōu)勢(shì)。比如澳大利亞，黃金海岸是宣傳熱點(diǎn)，吸引眼球。更重要的是，境外投資者申請(qǐng)貸款不是難事，并且前十年只需要償還利息，而非國(guó)內(nèi)那樣本金利息一起還，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，成本會(huì)降低很多。
而近鄰日本則是強(qiáng)調(diào)了租賃市場(chǎng)的良好行情，出租回報(bào)率高。據(jù)介紹，日本公寓的回報(bào)率根據(jù)地點(diǎn)和項(xiàng)目不同會(huì)有所差異，大都在4%-10%，而在上海、北京等地，回報(bào)率一般很難超過(guò)3%。記者看到中介樓盤(pán)信息中，大阪一棟1987年建造的7層住宅售價(jià)為2138萬(wàn)元人民幣，滿租時(shí)一年收入514萬(wàn)元人民幣，回報(bào)率高達(dá)24%，并且代理公司還會(huì)負(fù)責(zé)招租。
“今年下半年境外房產(chǎn)投資明顯多了。”知名房產(chǎn)專家蔡為民表示，要抵抗通脹，投資者不能把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里。其他類型的投資波動(dòng)大，商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)高，境外樓市成為投資熱選十分正常。適逢國(guó)內(nèi)又遭遇了史上最嚴(yán)厲政策，“五限令”強(qiáng)壓樓市，部分投資者“有錢(qián)無(wú)房買(mǎi)”。再者，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，相比西方一些國(guó)家來(lái)說(shuō)反而還高，讓有的人產(chǎn)生了“不如去國(guó)外買(mǎi)房”的念頭。
不過(guò)，境外投資房產(chǎn)，機(jī)會(huì)存在的同時(shí)也要面臨額外的風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房?jī)r(jià)波動(dòng)、匯率變動(dòng)等都是要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素，可能還要面對(duì)語(yǔ)言和人為障礙，找值得信賴的代理中介便格外重要。此外，境外置業(yè)實(shí)地考察所花費(fèi)的成本很高，約有八成的海外購(gòu)房者較為盲目，未有進(jìn)行實(shí)地考察就出手購(gòu)買(mǎi)。蔡為民還提醒，現(xiàn)在一些國(guó)家處于經(jīng)濟(jì)衰敗期，失業(yè)率等問(wèn)題可能會(huì)影響收益，不適合短線投資，投資者需做好長(zhǎng)線持有的準(zhǔn)備。
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