看著大街小巷幾乎比小吃部還要多的一家家房地產(chǎn)中介門面和一位位駐足在中介門口仔細(xì)打聽房屋買賣的顧客，沒有誰會否認(rèn)房地產(chǎn)中介是一個蓬勃發(fā)展的朝陽行業(yè)，然而，人們提及時卻不約而同地用一個“黑”字來形容，甚至已有了“防火防盜防中介”一說。從2000年左右起步到如今已十年了。10年快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)中介行業(yè)為何出現(xiàn)如此吊詭的境況？
購房者的焦慮與無奈
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日前開幕的“2010河北省住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化博覽會”上，不僅房地產(chǎn)開發(fā)商布展缺少了往日的奢華，前來咨詢看房的市民也不多。圖為一家房地產(chǎn)中介公司展位，工作人員聚在一起聊天，前來咨詢者寥寥。新華社記者
王民
攝 |
家住福州市鼓樓區(qū)錢塘巷的肖麗芬今年6月打完一場因房產(chǎn)中介代理購房引發(fā)的合同糾紛案。她至今對中介惡劣行為帶來的嚴(yán)重后果心有余悸。
肖麗芬告訴記者，2007年9月，她通過福州康居房產(chǎn)信息有限公司代理購買位于福州倉山區(qū)江南水都小區(qū)的一處商品房，這家中介的工作人員急于促成交易，隱瞞了至關(guān)重要的賣方情況，最后造成合同無效。
“他們剛開始時，態(tài)度非常殷勤，對我的一些疑問總是輕描淡寫。后來合同出了問題，他們就找各種借口躲起來，反正那個時候，他們已經(jīng)收完服務(wù)費了。當(dāng)時，我都擔(dān)心中介會拿錢跑掉。”肖麗芬說。
肖麗芬僅僅是后怕，而山東人張大陸已經(jīng)買房一年了，到現(xiàn)在心中依然七上八下。
張大陸的孩子去年大學(xué)畢業(yè)后留在了北京，一家人東拼西湊，外加貸款，通過中介買了一套二手房。雖然有人告訴老張，如果不通過中介，可以節(jié)省幾萬元，但老張說：“咱不懂怎么買房，人家西裝革履一看就很專業(yè)，讓人放心。”如今，房子買了一年多了，老張心里卻仍不踏實。
張大陸介紹，去年買房與銀行簽貸款合同一個月后，銀行又讓他簽了一次，銀行方面說，這是因為銀行換了領(lǐng)導(dǎo)。“我不知道為什么換了領(lǐng)導(dǎo)就要重簽？就去問當(dāng)時辦理業(yè)務(wù)的中介經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人倒是很熱情，對我說‘叔叔，千萬別讓他們給騙了，你要好好咨詢。最好咨詢專業(yè)人士，千萬不要上當(dāng)，要多打聽……’說來說去就這幾句廢話，還讓我別擔(dān)心，我一頭霧水就拿出100多萬，能不擔(dān)心嗎？原以為他們很懂，就托付給他們了。現(xiàn)在才知道，他們除了熱情，不會別的。這家銀行還是他們推薦的呢！”
現(xiàn)在，老張走在大街上，看著街道兩旁一個又一個的房地產(chǎn)中介門面，就覺得像一張張大嘴，要把人吞進去。盡管如此，朋友要買房，老張還是建議他們?nèi)フ抑薪椋皼]辦法，人家的房源信息多啊！”
更讓記者感到荒誕的則是中策律師事務(wù)所律師劉萬勇給記者講述的一個案例。2009年11月7日，購房者張遠(yuǎn)通過中介公司，與賣房者王正剛簽署了房屋買賣合同。而后，張遠(yuǎn)多次通過中介催問王正剛賬號，以便將款項打入王正剛賬戶，但王正剛以種種借口推托。無奈之下，張遠(yuǎn)于2009年12月21日，將王正剛訴至法院。此時，王正剛辯稱，張遠(yuǎn)未按合同將購房款存入自己的賬戶，是張遠(yuǎn)違約。所以合同已經(jīng)解除。最終，法院認(rèn)為，張遠(yuǎn)違約在先。案件以張遠(yuǎn)撤訴了結(jié)。
劉天勇是王正剛的辯護律師。他介紹，案件實情是王正剛看到當(dāng)時房價飆升，不愿出售房屋，就沒有告訴張遠(yuǎn)自己的賬號，同時，委托中介公司轉(zhuǎn)達(dá)退房意向并從中調(diào)解。但中介公司沒有明確轉(zhuǎn)告張遠(yuǎn)，而且也沒有建議張遠(yuǎn)如何支付首付款。據(jù)了解，在買房不了解賣方賬號的情況下，可以通過將款項打入中介公司設(shè)立的賬號等多種形式履約，但中介并沒有提出類似建議，造成雙方矛盾加深。
作為王正剛的辯護律師，劉萬勇對案件結(jié)局“由黑變白”也感到滑稽。劉萬勇說，中介了解事件來龍去脈，能夠證明張遠(yuǎn)并未違約。但中介認(rèn)為此案與己無關(guān)，所以沒有出庭作證。王正剛雖然“違約”，但最后根據(jù)合同甚至有權(quán)要求張遠(yuǎn)支付違約金。更令人啼笑皆非的是，中介公司最終依然按比例拿到了張遠(yuǎn)支付的傭金。
房地產(chǎn)中介亂象令人心驚肉跳
焦慮、無奈，并讓人感到荒誕的絕不僅僅是肖麗芬、張大陸和張遠(yuǎn)三個人。
記者近日走訪了北京、江蘇、福建、安徽、陜西等地，觸目皆是中介門店。在南京市軍師巷，不到一公里的路段分布著10多家房地產(chǎn)中介門店。北京西城區(qū)菜市口大街的中信城是一個新建小區(qū)，樓北側(cè)六家底商中四家是房地產(chǎn)中介。業(yè)內(nèi)人士介紹，還有不少房地產(chǎn)中介公司隱身于居民樓內(nèi)，一個城市到底有多少家中介公司，“誰也說不清”。就在星羅棋布的中介店面之下，滋生的種種亂象無不讓人心驚肉跳。
亂象一：欺瞞客戶。合肥一家中介經(jīng)紀(jì)人介紹，一些業(yè)務(wù)員手中囤著性價比高的房源，專門給買賣頻繁的房地產(chǎn)投資客，從中賺取傭金。一般購房者如果想知道這些房源，還需要另作“打點”。而有的經(jīng)紀(jì)人為了促成交易，經(jīng)常夸大其詞，隱瞞信息。甚至“黑天帶人去看房，掩蓋房子毛病，等你辦完初步手續(xù)，即便知道有問題，也來不及了。”
亂象二：耍賴扣錢。很多中介公司出租房屋，等租期結(jié)束時，拒退客戶押金。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁林倩說，找各種各樣的借口拒退消費者押金，已成為一些小中介公司的盈利模式。
亂象三：霸王條款。目前，一些中介機構(gòu)與買賣雙方簽訂的中介合同中，普遍存在加重買賣雙方義務(wù)，可以排除或降低自身責(zé)任的做法。比如要求買賣雙方一旦簽訂合同，就必須支付傭金。北京中策律師事務(wù)所律師劉萬勇說，合同履行一旦發(fā)生問題，中介公司基本采取推脫、不作為的方式，有時還會激化矛盾。即便沒有交易成功，也不會退還傭金。
亂象四：賺取差價。西安“800j房屋”物代中心副總經(jīng)理王毅告訴記者，中介先將購房定金交給賣方，并與賣方進行“定金公證”，但卻不進行房屋權(quán)屬變更登記，在賣方誤以為房屋已經(jīng)出售的情況下，再以高出賣方要求數(shù)萬元的價格，將房屋賣與新的買家，從中賺取差價。王毅說，一些中介機構(gòu)全部營業(yè)收入的1/3，來自，“定金吃房賺差價”。
亂象五：推諉責(zé)任。中國消費者協(xié)會一名工作人員說，由于中介經(jīng)紀(jì)人流動性大，一旦出現(xiàn)問題，一些中介公司就把責(zé)任推到某個經(jīng)紀(jì)人身上，但這個經(jīng)紀(jì)人卻很難找到了。
亂象六：泄露客戶隱私。一位業(yè)內(nèi)人士說，如果客戶將個人信息給了某一個中介人員，那么其他中介公司都有可能知道這個客戶的信息。
此外，一些中介公司違反房東意愿和相關(guān)規(guī)定把房子做成隔斷房出租，造成安全隱患；一些小公司在房地產(chǎn)交易火爆時，從事房地產(chǎn)交易，一旦市場變冷馬上掉頭。南京有的公司既做房地產(chǎn)中介，還保媒拉纖做紅娘。中介同行之間的斗毆丑聞，更是頻頻見諸報端。至于中介公司幫助客戶做所謂“陰陽合同”進行避稅，更是眾所周知的“潛規(guī)則”。
亂象種種，一些客戶已望而卻步。“我是不敢找中介租房了，為了這個我不知換了幾個手機號了。”北京西城區(qū)業(yè)主于天卓說，“你一旦把聯(lián)系方式告訴一家中介公司，就會有無數(shù)個中介人員給你打電話。后來我就直接去小區(qū)海報欄自己貼小廣告，沒想到也被中介人員搜集去了，他們真是無孔不入。”于天卓現(xiàn)在租房子，只通過熟人介紹。
中介從業(yè)人員亦無安全感
提起中介行業(yè)，揪心的實在不僅是客戶，中介業(yè)內(nèi)人員自己也有滿腹委屈。由于相關(guān)法律缺位，行業(yè)競爭無序，對一些糾紛，房地產(chǎn)中介公司之間難以“文明”處理，經(jīng)常采取“武斗”方式解決。面對體制不順帶來的制度性違規(guī)，許多房地產(chǎn)中介公司也頗感無奈。一位中介經(jīng)紀(jì)人說：“從業(yè)十年，最大的感受就是沒有安全感。”
“打不了官司，只能打架！”
2008年夏，福建省房地產(chǎn)中介行業(yè)聯(lián)合譴責(zé)廈門大學(xué)教授易中天“跳單”(交易雙方通過中介認(rèn)識后，甩開中介達(dá)成交易，又被稱為“跑單”“跳傭”等)事件引起社會廣泛關(guān)注。隨后，各地又先后披露多起名人“跳單”行為。
西安市房地產(chǎn)超市總經(jīng)理李康戶告訴記者，“跳單”現(xiàn)象自西安房地產(chǎn)超市成立以來，基本每年都會遇到。
業(yè)內(nèi)人士介紹，一套二手房的成交，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均要帶客戶看房35次。經(jīng)紀(jì)人每周工作時間超過70小時，吃飯無規(guī)律可言。然而，一旦客戶“跳單”，經(jīng)紀(jì)人的所有付出都化為泡影。
福建朝陽房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏褀告訴記者：“在福建省，房地產(chǎn)中介遭遇客戶‘跳單’而訴諸法律，幾乎沒有打贏官司的。沒辦法打官司，只能打架。”
廈門丹廈房地產(chǎn)行銷策劃有限公司總裁沈木欽介紹，除了因客戶“跳單”打架之外，中介同行之間還經(jīng)常因“搶單”大打出手，“大單大打，小單小打”。
業(yè)內(nèi)人士介紹，中介公司的大部分房源都相同。如果一名中介人員領(lǐng)著一位客戶看房，經(jīng)常會有其他中介公司的員工尾隨其后，隨時準(zhǔn)備挖墻腳，沖突在所難免。
行業(yè)的非正常競爭，除了“打”之外，還有“偷”。據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理胡景暉介紹，一些企業(yè)經(jīng)常從同行“竊取”房源信息。有的公司員工還以賣本公司信息掙錢，就像《潛伏》里面賣情報一樣，一條客戶信息能賣到幾百元。
“左不對，右也不可”
行業(yè)的競爭已使中介公司絞盡腦汁。政府的一些監(jiān)管更讓他們“左不對，右也不可”。
一些業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)中介行業(yè)管理體制頗感困惑：“中介公司在工商部門注冊，在建委備案，行業(yè)監(jiān)督還需要行業(yè)協(xié)會。但許多小公司不備案，仍可以注冊，還可以網(wǎng)簽。在這種情況下，不知道備案與否有什么用？”
據(jù)介紹，一些管理部門不準(zhǔn)中介行業(yè)辦理“陰陽合同”幫助客戶避稅，但這些監(jiān)管只能落實到已在相關(guān)部門備案、加入行業(yè)協(xié)會的公司。很多小公司游離在監(jiān)管之外，仍然可以辦理“陰陽合同”招徠客戶，造成“優(yōu)難勝、劣難汰”。
另外，多名從業(yè)人員表示，“陰陽合同”中出現(xiàn)的房價差，是政府指導(dǎo)價不合理所致。“一個樓板均價已達(dá)每平方米幾萬元，但政府指導(dǎo)價還不到萬元，客戶當(dāng)然希望避稅。”一位律師告訴記者，在法院判案的時候，也是以“陰合同”為準(zhǔn)。
為提高中介經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)，我國要求從業(yè)人員進行資格考試并頒發(fā)資格證書。但組織實施和審核時，卻有多個部門同時進行。
福州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長張海舟告訴記者，福州市工商局成立福州市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，組織房產(chǎn)中介培訓(xùn)，并頒發(fā)《房產(chǎn)中介資格證書》。而勞動部門也有類似協(xié)會組織核發(fā)房地產(chǎn)中介資格證書。
福建朝陽房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏褀說：“房產(chǎn)中介人員培訓(xùn)和資質(zhì)認(rèn)定都要花錢，少則幾百元，多則幾千元，幾家‘婆婆’都要搞，加重企業(yè)負(fù)擔(dān)不說，還影響正常經(jīng)營。”
作為重要監(jiān)管組織的行業(yè)協(xié)會，力量也相對薄弱。業(yè)內(nèi)人士介紹，北京市雖然有中介行業(yè)協(xié)會，但主要用來安排政府機關(guān)離退休人員。北京一名法官說，很少聽說房地產(chǎn)中介協(xié)會在處理房地產(chǎn)糾紛時發(fā)揮作用。
福州房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏褀說表示，一些地方政策突然出臺，讓房地產(chǎn)中介機構(gòu)措手不及。今年10月中旬，福州市二手房交易稅由1.5%調(diào)至3%，中介機構(gòu)在部分已簽約的單子上出現(xiàn)虧損；銀行提高購房者首付和貸款利率等政策變動引發(fā)了一大堆二手房買賣糾紛。
“我們不怕監(jiān)督，但怕‘網(wǎng)絡(luò)黑社會’‘敲詐’”
除了行業(yè)競爭缺乏規(guī)則，行業(yè)管理體制不順外，行業(yè)外部輿論環(huán)境也讓業(yè)內(nèi)人士存憂。一些業(yè)內(nèi)人士表示，中介行業(yè)的健康發(fā)展離不開輿論監(jiān)督。但目前，一些網(wǎng)絡(luò)公關(guān)公司卻以各種方式進行訛詐，讓中介行業(yè)不勝其擾，“我們不怕監(jiān)督，但怕‘網(wǎng)絡(luò)黑社會’‘敲詐’”。
與此同時，部分公關(guān)公司和媒體也存在故意“抹黑”的行為。一些業(yè)內(nèi)同行為了打壓對手聲譽，通過公關(guān)公司雇用寫手寫負(fù)面文章，在網(wǎng)絡(luò)上炒作；還有網(wǎng)絡(luò)公司為了獲取廣告，對企業(yè)進行訛詐。
林倩說，有的網(wǎng)站在報道中介行業(yè)劣行時，把鏈家公司負(fù)責(zé)人的照片放在上面，威脅企業(yè)做廣告。自從鏈家和我愛我家發(fā)生打架事件后，鏈家?guī)缀趺刻於紩拥揭恍┕P(guān)公司的電話，說可以為鏈家提供消除負(fù)面影響、詆毀對手的服務(wù)。
房地產(chǎn)業(yè)將由“開發(fā)時代”轉(zhuǎn)向“經(jīng)紀(jì)時代”
盡管客戶和中介心中都有著焦慮和不安，一位中介資深人士甚至說，現(xiàn)在中介服務(wù)質(zhì)量較差，這個行業(yè)應(yīng)該摔打幾次，然而，中介行業(yè)發(fā)展的步伐卻沒有減慢。
業(yè)內(nèi)人士介紹，目前北京、上海、深圳、南京、廣州等一線城市的二手房交易量已經(jīng)超過新房，甚至一些新建樓盤也通過房地產(chǎn)中介公司進行銷售。隨著我國城市可開發(fā)土地面積的減少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)將迎來大發(fā)展時代。
陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)說，目前，中國城市化水平是46%，當(dāng)中國的城市化水平達(dá)到65%以上時，也就是15到20年之后，中介服務(wù)行業(yè)規(guī)模將超過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)將由“開發(fā)時代”轉(zhuǎn)向“經(jīng)紀(jì)時代”。
其實，現(xiàn)在我國已經(jīng)出現(xiàn)雇員萬人、門店數(shù)百家的大型房地產(chǎn)中介企業(yè)。鏈家、我愛我家等龍頭企業(yè)更成為媒體關(guān)注的焦點。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成立于2001年，2009年已在北京、天津、大連等地開設(shè)門店800家，從業(yè)人員1.5萬人，年復(fù)合增長率超過100%。
合肥萬家房產(chǎn)頻道主編王雄斌說，中國社會正處于迅速城市化的過程中，我們在用幾十年的時間去完成別人用幾百年的走過的路程，在行業(yè)中出現(xiàn)不規(guī)范的行為并不意外。隨著城市大規(guī)模基建的完成，新房供應(yīng)量逐漸減少，房屋中介市場的黃金期肯定會到來。
胡景暉介紹，北京城區(qū)每年大概有240萬套擬出租房，80%以上通過房屋中介達(dá)成。近年來，房地產(chǎn)存量房市場高達(dá)70%左右的交易是通過中介完成的，房地產(chǎn)中介對順暢市場流通貢獻(xiàn)很大。甚至，一些政府部門和銀行機構(gòu)也已涉足中介交易領(lǐng)域，盡管規(guī)模還不很大。
呼喚行業(yè)規(guī)則
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，規(guī)則是中介行業(yè)黃金期的基石，但現(xiàn)在中介如何與消費者之間又怎樣的權(quán)利義務(wù)、中介之間如何競爭，目前，都缺乏明確規(guī)定。一些規(guī)則“還是唐宋時期的遺規(guī)”。
一位業(yè)內(nèi)人士說，我國法律對房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的內(nèi)容、流程、收費標(biāo)準(zhǔn)等都沒有明確的界定和規(guī)范，客戶繳款之后的后續(xù)服務(wù)，往往取決于中介經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德。
西北大學(xué)法學(xué)院院長曾加介紹，目前，包括《物權(quán)法》《合同法》等法律在內(nèi)，對中介行業(yè)的范圍、性質(zhì)等規(guī)定較為零散或缺失，致使行業(yè)運行某種程度上陷入無法可依的境地。
曾加還介紹，在一些國家，為保障消費者權(quán)益，實行“律師參與制”。“在澳大利亞、新西蘭等國，一旦合同的履行等方面出現(xiàn)問題，律師也必須和當(dāng)事人一道承擔(dān)法律責(zé)任。”
業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)競爭無序、斗毆丑聞頻現(xiàn)的重要原因還在于行業(yè)競爭規(guī)則沒有確立。美國房地產(chǎn)中介行業(yè)實行代理制。房源和客戶信息在一定時限內(nèi)，只歸某個經(jīng)紀(jì)人所有。當(dāng)客戶委托一個經(jīng)紀(jì)公司的時候，有權(quán)確定信息在多大程度上披露。這樣既不存在客戶信息流失問題，也避免了同行間“搶單”。
林倩說，大陸的中介公司獲取房源太容易了，房主經(jīng)常被委托。在臺灣，業(yè)主需要和中介公司簽訂委托合同，中介公司也必須要有業(yè)主的委托書，才可以行銷。臺灣的中介公司還會嚴(yán)格核查房屋質(zhì)量；簽合同時，也要注明這些內(nèi)容。比如漏水一項，如果6個月內(nèi)出現(xiàn)問題，業(yè)主和中介都要承擔(dān)責(zé)任。“各方面的保障很周全，令人放心。”
規(guī)范監(jiān)管體系
南京市房管局存量房管理科科長方雪琴說，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》要求黑中介進行經(jīng)濟處罰并責(zé)令停止中介服務(wù)，但房管局沒有執(zhí)法權(quán)。另外，處罰中還包括收回房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書，而證書由工商局管理下的行業(yè)協(xié)會頒發(fā)，房管局也無權(quán)收回。
一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，許多在國際上通行的經(jīng)營方式，在國內(nèi)卻常常受阻。比如北京建委一度不準(zhǔn)房地產(chǎn)中介“戶外經(jīng)營”，也就是不能走出店門口銷售。有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說：“銷售人員怎么能關(guān)在門店呢？即便應(yīng)該規(guī)范，也應(yīng)該歸街道管理。怎么是建委下令呢？”而且也不知此類規(guī)定有無時間和地域限定，執(zhí)行起來，倍感困惑。
同時，作為行業(yè)監(jiān)管重要制度基礎(chǔ)的中介公司備案制度和中介經(jīng)紀(jì)人員持證上崗制度也難以嚴(yán)格落實。福州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長張海舟說，福州市現(xiàn)有房產(chǎn)中介機構(gòu)1000家左右，在房管部門登記備案的不足一半。
在房地產(chǎn)中介市場較為成熟的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員必須經(jīng)過嚴(yán)格的職業(yè)培訓(xùn)，并由政府主管部門審核考試通過后，實行全員持證上崗。目前，我國雖存在房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人員資格考試制度，但通過率很低，覆蓋面較少。
同時，我國中介服務(wù)行業(yè)有兩種證照，一個是全國性經(jīng)紀(jì)人職業(yè)證照，一個是地方性經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證照。前者難考，后者比較容易。現(xiàn)在一些城市只規(guī)定中介公司注冊時必須具備的證照數(shù)量，但沒有規(guī)定具體證照類型。
胡景暉介紹，從理論上講，持有經(jīng)紀(jì)人資格證的人才能簽訂合同。但實際操作過程中，這些規(guī)定被回避了。以西安市為例，西安目前共1萬名左右的房地產(chǎn)中介人員中，具有西安市房屋管理局頒發(fā)的“中介人員從業(yè)資格證”的人員，只有30%左右。
南京市一位已取得南京市地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員說：“考試可以帶筆記，試題又容易，只要不是智障，就能通過。”
另外，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用檔案至今未建立。胡景暉說，經(jīng)紀(jì)人在A公司出現(xiàn)問題后，往往到B公司繼續(xù)從業(yè)，中介公司難以對違紀(jì)人員進行有效管理。“在完善企業(yè)備案制度的同時，做到‘人必歸業(yè)，業(yè)必歸會’，利用全國聯(lián)網(wǎng)的信用檔案可以對從業(yè)人員形成有效約束。”