“點(diǎn)燃冷市激情，熱捧商住公寓”。一批持幣觀望的溫州購(gòu)房客在樓市新政下沉寂了數(shù)月后突然活躍起來(lái)，在上海、武漢、大連、杭州、溫州等城市，有的殺入商住公寓樓，有的紛紛追捧滬上豪宅，商業(yè)地產(chǎn)成了他們追捧的新目標(biāo)。圖為一些購(gòu)房客在冷市中簽公寓訂購(gòu)房合同 張和平/攝
東方不亮西方亮
國(guó)家一系列樓市新政下達(dá)后，永嘉縣的汪女士一直很郁悶。今年7月間，她的購(gòu)房客“同盟軍”有信息傳遞她，長(zhǎng)三角二三線城市江蘇省常熟市開出的新樓盤“佳禾廣場(chǎng)”有點(diǎn)名堂。
她即參加“看房團(tuán)”實(shí)地考察，果然大開眼界，發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)樓市投資新“亮點(diǎn)”，便果斷刷卡1000多萬(wàn)元，買下四套計(jì)400多平方米房子。
在“鄰里效應(yīng)”作用下，溫州市永嘉縣七都鎮(zhèn)的張先生后來(lái)居上，8月份在常熟市的“琴湖廣場(chǎng)”一單買下整層三樓商鋪，計(jì)1000多平方米。他說(shuō)：“這個(gè)地段很好，可用來(lái)經(jīng)營(yíng)茶吧。現(xiàn)在是買的時(shí)候了，等到12月交付時(shí)就不是這個(gè)價(jià)！”
他們兩人選擇的目標(biāo)高度一致，都不是處處受控的住宅，而是前些年遭受冷落的商業(yè)地產(chǎn)。
長(zhǎng)期關(guān)注溫州樓市的業(yè)內(nèi)資深人士、溫州市天昊置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳鴻認(rèn)為，在國(guó)家頻頻出臺(tái)“限貸令”、“限購(gòu)令”的氣候下，擅長(zhǎng)以小搏大、以銀行資金杠桿撬動(dòng)樓市大盤的溫州人此時(shí)對(duì)住宅房不得不偃旗息鼓、持幣觀望。他說(shuō)：“打擊最大的是10月1日后實(shí)施的‘限購(gòu)令’，它不允許買第二套，哪怕一次性全部付清也沒用，因?yàn)榉抗懿块T不給受理、不能登記、不讓備案，不許過戶，產(chǎn)權(quán)證拿不到，這等于樓市交易受到行政手段的嚴(yán)厲限制。”
的確，在當(dāng)前樓市新政的強(qiáng)勢(shì)高壓下，在股市、基金節(jié)節(jié)敗退的哀鳴下，在貨幣天天縮水的煎熬下，手中持有大量真金白銀的溫州購(gòu)房客不得不投入“錢包保衛(wèi)戰(zhàn)”。
“孫阿姨”是溫州市一個(gè)大型購(gòu)房團(tuán)的“普通一兵”，如今她調(diào)頭四處買酒店式公寓。她說(shuō)，這房子雖然比住宅房投資回報(bào)率差多了，但比起錢存銀行天天貶值要強(qiáng)得多，起碼它能保值，還能穩(wěn)定適度升值，眼下我的頭等大事是保護(hù)“錢袋子”。
迎接商業(yè)地產(chǎn)“補(bǔ)跌時(shí)代”
溫州市益民房產(chǎn)營(yíng)銷公司是溫州一批購(gòu)房團(tuán)“領(lǐng)軍人”。董事長(zhǎng)裘益民告訴記者，公司屬下有600多名購(gòu)房客會(huì)員，這都是多年滾雪球滾出來(lái)的，他們是一批攪動(dòng)房局的“先行者”。政府新政出臺(tái)之前，公司主要帶隊(duì)組織這批購(gòu)房團(tuán)到長(zhǎng)三角地區(qū)炒住宅房。今年3月，當(dāng)房?jī)r(jià)躥到“一天一個(gè)價(jià)”的瘋狂地步時(shí)，經(jīng)歷樓市近十年沙場(chǎng)的公司決策層意識(shí)到，越是火爆越是危險(xiǎn)降臨。為此，他們“先知先覺”及時(shí)剎車，3月底做完最后一單后全線撤退，悄然金蟬脫殼，實(shí)行180度大轉(zhuǎn)，掉頭經(jīng)營(yíng)多年來(lái)受市場(chǎng)冷落的商業(yè)地產(chǎn)——酒店式公寓、辦公型公寓。
這是一次忍痛割愛又是清醒的“轉(zhuǎn)身”。4月18日新政下達(dá)，公司業(yè)務(wù)照常，因它已提早喝下商業(yè)地產(chǎn)“第一口水”，以“包銷”經(jīng)營(yíng)模式相繼拿下長(zhǎng)三角地區(qū)二三線城市多處規(guī)模型精品商鋪、公寓，諸如江蘇常熟琴湖廣場(chǎng)、常熟佳禾廣場(chǎng)、嘉興小商品市場(chǎng)、杭州中奧江錦公寓以及山東倪豐時(shí)代廣場(chǎng)等，一般每套50平方米至60平方米，多個(gè)樓盤僅銷售幾個(gè)月就告罄，剩余樓盤僅存30%常態(tài)穩(wěn)銷。
這一現(xiàn)象似乎有些不可思議。許多營(yíng)銷公司大都只做銷售代理，以求旱澇保收，安全可靠無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，但即使這樣都難做下去，而益民公司卻大膽實(shí)行“包銷制”。他們從開發(fā)商手里“通吃”后，每周帶出10來(lái)支購(gòu)房團(tuán)實(shí)地看房，每支平均25人。有時(shí)一天出團(tuán)10多支，成交率至少達(dá)30%以上，最高達(dá)200%至500%，有一次帶出一支10人團(tuán)，其購(gòu)房業(yè)績(jī)高達(dá)50多套，成交率500%。
裘益民說(shuō)，我們之所以敢作包銷，是預(yù)測(cè)到商業(yè)地產(chǎn)的春天已經(jīng)來(lái)臨，當(dāng)前是“出手”的大好時(shí)機(jī)。公司做出了名聲，許多外地開發(fā)商慕名上門推銷，使我們有機(jī)會(huì)多中選好，好中選優(yōu)。而且，評(píng)定樓盤好不好，要不要包銷“通吃”，不是由管理層說(shuō)了算，而是“看房團(tuán)”現(xiàn)場(chǎng)考察說(shuō)了算，他們的考察意見是幫助我們決策拍板的有力依據(jù)。包銷拿到的扣點(diǎn)比散戶團(tuán)購(gòu)還大，我們將之轉(zhuǎn)利給600多名會(huì)員，借以形成規(guī)模團(tuán)隊(duì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。這種營(yíng)銷模式使我們從不打廣告，這就省下大筆廣告費(fèi)返利購(gòu)房客。銷售啟動(dòng)后，所有房源“肥水不流外人田”，優(yōu)先供600多名會(huì)員選擇，每個(gè)會(huì)員若向外介紹推銷成功，就獎(jiǎng)勵(lì)信息費(fèi)。“這些就是我們決勝樓市的奧秘。”
今年4月份以來(lái)，該公司已成功銷售80多萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)，這相當(dāng)于7個(gè)多月已賣出30幢30層高的大樓，其中溫州購(gòu)房客占60%以上。
公司銷售經(jīng)理金衛(wèi)玲分析道，商業(yè)地產(chǎn)前幾年在一路高歌猛進(jìn)的住宅地產(chǎn)的擠壓下得不到價(jià)值體現(xiàn)，現(xiàn)住住宅傷風(fēng)感冒被打壓，商業(yè)地產(chǎn)終于獲得出頭之日，我們之所以頻頻大膽包下各地的商產(chǎn)公寓，是基于一個(gè)樓市新判斷：“商產(chǎn)補(bǔ)跌”時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。
11月22日“益民”公司包銷的中奧江錦公寓樓首日開盤，首期推出200套精裝房，當(dāng)天簽約85套，為今年公司多年經(jīng)營(yíng)所罕見。“第二期銷售的200套房就不是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)了！”公司副董事長(zhǎng)董小靜意味深長(zhǎng)地說(shuō)。
溫州市中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文稱，多方信息表明，近幾個(gè)月，當(dāng)外地大多數(shù)人對(duì)樓市尚處于靜觀其變、持幣觀望狀態(tài)時(shí)，溫州購(gòu)房客卻“世人皆醉吾獨(dú)醒”，獨(dú)具慧眼抓到新商機(jī)，在寫字樓、公寓樓、商住兩用樓、商鋪樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域捷足先登，鬧的聲勢(shì)的確不小，令人出乎意料。溫州人的商業(yè)嗅覺和商業(yè)智慧總是高人一籌、先人一步、先掘一金。
回頭看時(shí)“遍地是黃金”
章先生對(duì)商業(yè)地產(chǎn)從冷漠到興趣頗有意味。今年7月，溫州一個(gè)房產(chǎn)營(yíng)銷公司銷售經(jīng)理致電他，外地有多個(gè)商業(yè)樓盤市場(chǎng)看好，其中杭州某公寓樓品質(zhì)好，有升值空間，邀請(qǐng)他參加“看房團(tuán)”實(shí)地考察。
章先生明確表示對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不感興趣：商業(yè)地產(chǎn)每套面積僅五六十平方，使用年限只四五十年，又不能通管道煤氣，電價(jià)高于民用電。相比之下，住宅房產(chǎn)的使用年限是70年，要買就買住宅。公司銷售經(jīng)理說(shuō)，就當(dāng)免費(fèi)旅游，看看樓盤及周邊地理環(huán)境也好。
不看不知道，一看心直跳，他的理念發(fā)生新的轉(zhuǎn)變：“其實(shí)公寓和住宅只是概念不同而已，最重要是的看有無(wú)升值空間和投資回報(bào)率有多少。”他的心被看到的樓盤品質(zhì)、精裝檔次、周邊環(huán)境所扣動(dòng)，馬上買下一套。當(dāng)時(shí)均價(jià)每平方米11000元，三個(gè)月后升到17000元。他很開心，又跟“看房團(tuán)”捕捉商機(jī)，結(jié)果又在一個(gè)新樓盤買下20套公寓房。“這東西好，不受首套、二套的限制，自己的錢也不受制約，很爽！”他說(shuō)。
這些過去做住宅營(yíng)銷、現(xiàn)在大膽轉(zhuǎn)行的房產(chǎn)公司之所以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)情有獨(dú)鐘，自有一套“樓市解讀”理論。金衛(wèi)鈴說(shuō)，公司決策層認(rèn)為，公寓房打了住宅房的“擦邊球”，不受各種貸款、購(gòu)房指標(biāo)等政策限制，這無(wú)論對(duì)開發(fā)商、房產(chǎn)營(yíng)銷公司及購(gòu)房客來(lái)說(shuō)，都是“限”中之“機(jī)”。另外，它與住宅一樣，同樣拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，同樣增加GDP和稅收，又不影響民生，這符合政府支持鼓勵(lì)的方向。可以預(yù)計(jì)，往后這個(gè)商機(jī)會(huì)逐步有限，政府會(huì)有所限批。
購(gòu)房客王征宇，被人稱為很能抓錢的“貔貅”，他以“看得準(zhǔn)、下手狠、屢獲勝”之長(zhǎng)在業(yè)內(nèi)小有名氣，人們佩服他堪稱一名“樓市戰(zhàn)術(shù)家”。眼下他正盯著溫州市區(qū)一個(gè)著名商圈外圍被人忽視的一條“毛坯街”，“此街很不起眼，未來(lái)其商鋪的利潤(rùn)空間可能超過周邊住宅！”他神秘地說(shuō)。
陳鴻則被業(yè)內(nèi)稱為有點(diǎn)“戰(zhàn)略眼光”的人物，他對(duì)記者說(shuō)，現(xiàn)在盛傳溫州人大行炒棉、炒蒜、炒豆、炒黃金之道。實(shí)際上這只是小股力量，在七八千億元的民資中不代表主流，可忽略不計(jì)。因?yàn)槌催@炒那需要專業(yè)知識(shí)、行業(yè)資源和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，溫州人對(duì)自己不熟悉的行業(yè)是不會(huì)輕易出手的。說(shuō)到底，能稱得上“全民皆炒”東西就是房子，因?yàn)闇刂萆倘松魄蠊貏e是急功近利，投資注重眼見為實(shí)，要看到有明確的標(biāo)的物或扎扎實(shí)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)。
他分析說(shuō)，2000年至2010年，人民幣縮水50%，房子上漲5倍。這10年中只有房子沖鋒在前，挑起對(duì)抗人民幣貶值的重任，也取得抵制人民幣貶值的驕人業(yè)績(jī)，這是中國(guó)抗跌不二的產(chǎn)品。因此，在住宅房受控、受限的情況下，溫州人在商業(yè)地產(chǎn)中異軍突起是有廣泛民間基礎(chǔ)的。