10月份70個大中城市房價漲幅繼續(xù)回落，但房價依舊高位運行，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中利用外資的數(shù)量也維持強勁漲勢。國家統(tǒng)計局10日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月全國70個大中城市房屋漲幅比9月份縮小0.5個百分點，環(huán)比上漲0.2%。1月至10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資539億元，增長43.3%。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這在一定程度上反映出開發(fā)商已看空第四季度，鮮有動力增加樓市供給，準(zhǔn)備年內(nèi)“硬扛”的心態(tài)凸顯。然而其在資金面上的捉襟見肘也可窺一斑，部分地產(chǎn)巨頭明年或降價出貨，并可能由此開啟一手住宅市場的降價大幕。
走勢 房價依舊高位運行
數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲11.9%，其中普通住宅銷售價格上漲11.0%，高檔住宅銷售價格上漲14.8%。與上月相比，商品住宅銷售價格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價格上漲0.4%，高檔住宅銷售價格上漲0.2%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房價依舊在高位運行，紛紛預(yù)測年內(nèi)價格松動的可能性相對較小。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，經(jīng)測算，1月至10月份全國商品住宅成交均價上漲5.6%，證明房價仍在高位運行。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時也認(rèn)為，雖然數(shù)據(jù)表現(xiàn)出來的房價呈高位下調(diào)的趨勢，但顯然還未調(diào)到理想的狀態(tài)。
對于房價依舊高位運行的原因，北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，新一輪調(diào)控抑制剛性需求，首套房首付提高及購房優(yōu)惠的逐步取消，逐漸導(dǎo)致房源成交類型趨中端，市場改善性需求占比上漲，這使得在宏觀調(diào)控政策下，房價依然保持了慣性的上漲。另一主要因素是通貨膨脹的壓力。目前市場上，目前依然入市的購房者購房及現(xiàn)在很多業(yè)主持房惜售理由中最重要的一點莫過于抵御通貨膨脹，對通貨膨脹的擔(dān)憂也使得成交價格依然在9月基礎(chǔ)上慣性上漲。
與新建住宅相比，二手房價格同比漲幅相對較低。根據(jù)統(tǒng)計，10月份，二手住宅銷售價格同比上漲5.9%，漲幅比9月份縮小0.3個百分點；環(huán)比上漲0.1%，比9月份縮小0.4個百分點。
這種漲幅收窄的態(tài)勢在幾大熱點城市表現(xiàn)得尤為明顯。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，10月份北京、上海、廣州、深圳、天津等五大城市二手住宅成交價格雖依舊上漲，但除廣州外，其他四城市環(huán)比漲幅均不超過2.0%，其中深圳和北京的漲幅甚至低于1.0%。中原地產(chǎn)認(rèn)為，受國家調(diào)控政策升級加碼、特別是限購政策的影響，二手市場成交量大幅回落，業(yè)主對后市信心出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，各地下調(diào)房源報價的比重開始增加。
整體來看，對房價在未來一段時間內(nèi)的走勢，徐楓預(yù)測，年內(nèi)價格松動的可能性不是很大，“看空第四季度成為發(fā)展商的共識，盡管發(fā)展商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力，大部分開發(fā)商還是會選擇‘硬扛’”。楊紅旭認(rèn)為，在新一輪調(diào)控下，11月份房價環(huán)比漲幅將出現(xiàn)微幅的負(fù)增長，四季度和明年一季度房價將以盤整或小幅下跌為主基調(diào)。預(yù)計房價增幅明年二季度出現(xiàn)負(fù)增長。
回落 成交量低迷將持續(xù)至年末
在房價依舊維持高位運行的同時，成交量卻出現(xiàn)了兩位數(shù)的環(huán)比跌幅。10月，全國商品房銷售面積9278萬平方米，絕對量比9月份減少1167萬平方米，下降11.2%。1月至10月，全國商品房銷售面積7.24億平方米，同比增長9.1%，增幅比前三季度提高0.9個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長6.8%，辦公樓增長26.6%，商業(yè)營業(yè)用房增長34.5%。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析認(rèn)為，10月銷售量出現(xiàn)回落最主要還是與當(dāng)前的調(diào)控政策相關(guān)，多個城市出臺了“限購令”，公積金和房貸都開始收縮，嚴(yán)重打壓需求。不僅如此政策還提高了首次置業(yè)的貸款利率，對首次置業(yè)的剛需打壓也十分嚴(yán)重，在這種全面打壓的情況下，成交量的回落也是在情理之中。
以深圳為例，美聯(lián)物業(yè)一份最新研究報告的統(tǒng)計顯示，10月新開樓盤首月銷售率僅有7.32%，環(huán)比下降6.06個百分點，創(chuàng)下新盤首月銷售率新低。13個樓盤中，銷售率最高的也僅只售出四成，大部分樓盤銷售率在10%以下。
不過，楊紅旭提醒說，10月全國商品房銷售面積環(huán)比下降主要是受9月份銷售面積較大的影響，但銷售面積絕對量仍然在高位運行，市場有一定的慣性。
北京中原地產(chǎn)也認(rèn)為，從整個10月的成交量看，一線城市雖均有比較明顯下滑，但仍高于今年5月水平，二線城市環(huán)比9月仍有不同程度的增加。如果考慮一、二手住宅的總成交量，一線城市除北京外，均比5月低谷高一倍以上。
楊紅旭預(yù)測，11月份商品房成交量將繼續(xù)下滑，未來半年保持下行和低迷狀態(tài)，明年二季度才有可能出現(xiàn)反彈。
在承受成交量下滑的同時，未來半年開發(fā)商還將面對商品房明顯供大于求的境況。上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，從月度情況來看，10月份全國商品房新開工面積為1.23億平方米，比9月份減少15.8%。不過相較去年上半年各月新開工情況，當(dāng)前依然處于相對高位。未來半年商品房預(yù)售量將有所增加，供大于求的程度將有所加重，開發(fā)商銷售壓力增大，降價的可能性進(jìn)一步增大。
考驗 明年地產(chǎn)巨頭或降價出貨
成交量的下滑無疑將令開發(fā)商的資金鏈在未來一段時間內(nèi)經(jīng)受更嚴(yán)峻的考驗。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中利用外資數(shù)量的強勁漲勢也透露了這一端倪。
數(shù)據(jù)表明，1月至10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，同比增長32.0%。其中，利用外資539億元，增長43.3%；自籌資金21553億元，增長50.7%。
“外資上漲已遠(yuǎn)超過總資金上漲幅度，這說明熱錢流入，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，并且開發(fā)企業(yè)自籌資金中，也有可能有熱錢的流入。”陸騎麟對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者說。
其實，房地產(chǎn)開發(fā)資金中外資上漲跡象一直呈越來越明顯的趨勢。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，自2009年5月起，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的外資資金同比增幅一直是負(fù)數(shù)，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開始轉(zhuǎn)正，并呈現(xiàn)迅速增長。僅6月份當(dāng)月利用外資的資金額達(dá)81億元，超過了4月和5月份的總和70億元。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，其背后的主要原因是在人民幣升值的大背景下，外資既可分享人民幣升值帶來的資產(chǎn)增值，又可獲得豐厚的投資回報。
除了提醒注意外資熱錢的流入，一些機構(gòu)還認(rèn)為，數(shù)據(jù)從另一個側(cè)面也反映出開發(fā)商資金壓力正逐漸上漲。專業(yè)人士表示，房企新近的財務(wù)數(shù)據(jù)在一定程度上證實了這種猜測。
徐楓分析，從三季報流動比例一項來看，四大地產(chǎn)商中，萬科的短期償債能力最低，且與金地一樣，今年三季度較去年同期指標(biāo)下降，這有可能使萬科短期資金需求量加劇。公開市場信息顯示，今年萬科拿地比較激進(jìn)，僅今年8月就在深圳、長沙、福州、沈陽等地購入商品住宅用地166.5萬平方米，購地金額高達(dá)78億元。而根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，土地受讓人分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年；首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。“對類似萬科這樣的拿地大戶資金壓力比較大，要求快銷以維持穩(wěn)定資金。”
從營業(yè)活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額來看，徐楓表示，盡管整體現(xiàn)金流量凈額未必為負(fù)，但營業(yè)活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額四家公司均告負(fù)，表明不僅不能支持投資和償債，還要借助于可收回投資和借債來維持現(xiàn)金流量。“這是一個危險信號。前三季保利的營業(yè)活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達(dá)到-261億元，比市況很差的2008年第三季度還惡劣。”
不僅如此，四大地產(chǎn)商前三季度凈利潤同比均下滑，如果將凈利潤與營業(yè)活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量聯(lián)系起來看，徐楓認(rèn)為，這表明企業(yè)利潤質(zhì)量不高，除了利潤操縱的可能外，其原因可能是回款不及時、存貨積壓。她進(jìn)一步預(yù)測，明年在四大地產(chǎn)商中，保利、萬科有可能將率先降價出貨，屆時將在更大范圍內(nèi)拉動一手住宅價格進(jìn)入下行通道。
從中期來看，整個行業(yè)將不可避免地面臨調(diào)整和洗牌。地方重點房地產(chǎn)企業(yè)和全國龍頭企業(yè)的房地產(chǎn)營業(yè)收入集中度將繼續(xù)增加。中小發(fā)展商的生存環(huán)境堪憂，“不過他們中的一部分也有不錯的選擇，就是被兼并。”徐楓說。