2日傳出的最新消息稱，深圳二手房交易核定征稅方案11月出臺(tái)的傳聞已被證實(shí)。美聯(lián)物業(yè)估算，按照深圳正常的二手住宅交易量每年10萬(wàn)套左右，成交的中位數(shù)為150萬(wàn)元的物業(yè)，幾乎60%為次新房。若以“評(píng)估價(jià)過(guò)戶”，保守估計(jì)，每年可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加至少20億元的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。該機(jī)構(gòu)同時(shí)預(yù)測(cè)，不出意外的話，以“評(píng)估價(jià)過(guò)戶”在深圳率先實(shí)行后將在全國(guó)展開(kāi)。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，以“評(píng)估價(jià)過(guò)戶”，就是在房地產(chǎn)交易中，以相關(guān)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)計(jì)征稅費(fèi)，目前交易成本主要集中在營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。按照現(xiàn)行的征稅辦法：不足5年的普通住房交易按差額的5%征收營(yíng)業(yè)稅；所有商品房交易都要征收差額20%的個(gè)人所得稅。對(duì)于無(wú)辦法提供房屋原值、合理費(fèi)用的，個(gè)稅將按照評(píng)估價(jià)的1%-2%征收。根據(jù)“評(píng)估價(jià)過(guò)戶”政策預(yù)期，由于稅基計(jì)算依據(jù)改變，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上大幅提升，樓齡越長(zhǎng)，受到的影響越大。
徐楓介紹，根據(jù)深圳的方案，過(guò)戶并不是逐筆估價(jià)，而是參照政府相關(guān)部門定期發(fā)布的片區(qū)物業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格。如果交易雙方對(duì)計(jì)稅價(jià)格存有異議，可以向相關(guān)部門提出復(fù)核。
不過(guò)她進(jìn)一步提出，雖然政府操作看似簡(jiǎn)單，但暗藏很多問(wèn)題。具體而言，首先，若以片區(qū)為單位評(píng)估，則貌似很不公平，因?yàn)橥瑓^(qū)內(nèi)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相差很大。以四大一線城市現(xiàn)狀，同一片區(qū)物業(yè)或相差甚巨。甚至同一小區(qū)，由于開(kāi)發(fā)期數(shù)的時(shí)間差，在樓盤定位上就有不同。例如深圳羅湖區(qū)的百仕達(dá)花園，一期至四期的定位就不完全一樣。其中三期價(jià)格相對(duì)較低，為18000元/平米；而四期是純小戶型，成交價(jià)格逾3萬(wàn)元。
不僅如此，評(píng)估的價(jià)格若是就低不就高，則豪宅客得益。另外，樓齡較長(zhǎng)的房子，還要算上樓價(jià)的升值部分。增加的稅費(fèi)+樓價(jià)增值，使得下一手買家苦不堪言。
再者，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的住宅目前老百姓的預(yù)期是供小于求（實(shí)際未必如此），因此二手房交易中，一些城市為實(shí)收價(jià)，即買家承擔(dān)所有的交易費(fèi)用。短期內(nèi)評(píng)估價(jià)過(guò)戶的效果是抬高房?jī)r(jià)和租金。
此外，徐楓還認(rèn)為，以“評(píng)估價(jià)過(guò)戶”，若監(jiān)督不利，將會(huì)由于權(quán)利壟斷，不排除一些尋租行為，滋生其他形式的陰陽(yáng)合同。與現(xiàn)行的《物權(quán)法》的抵觸也值得關(guān)注。《物權(quán)法》第13條中明確規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。