業(yè)主購(gòu)房五年，始終拿不到房產(chǎn)證。開(kāi)發(fā)商百般托詞、屢屢承諾，卻一直不去辦理，背后究竟有什么原因？相關(guān)部門無(wú)力監(jiān)管、法律維權(quán)意義不大，業(yè)主遇到此類情況，難道真的束手無(wú)策？記者近日調(diào)查北京一處樓盤，走近房產(chǎn)證“難產(chǎn)”之謎。
房產(chǎn)證辦不下來(lái)業(yè)主“一點(diǎn)辦法都沒(méi)有”
“房產(chǎn)證已經(jīng)拖了好幾年了，(開(kāi)發(fā)商)每次都說(shuō)再等等，我們已經(jīng)打了好幾年的電話，每次開(kāi)發(fā)商都給我們一個(gè)日期，到那個(gè)日期再打電話開(kāi)發(fā)商就說(shuō)還是辦不下來(lái)。”一提起房產(chǎn)證，北京的王女士便很無(wú)奈。
王女士2005年10月在馬連道東街15號(hào)院的紅蓮晴園購(gòu)買了一套兩室一廳的房屋，購(gòu)房合同約定房屋交付使用后720日內(nèi)取得房產(chǎn)證，但直到目前還沒(méi)看到房產(chǎn)證的影子。
在同一小區(qū)購(gòu)房的彭女士也有類似遭遇。“我們對(duì)房子的戶型不滿意、孩子也上不了好小學(xué)，所以想換一套，但因?yàn)橐恢睕](méi)拿到房產(chǎn)證，如果出現(xiàn)糾紛會(huì)特別麻煩，所以沒(méi)能賣。因?yàn)榉慨a(chǎn)證，我們不得不暫時(shí)擱置眼前的一些計(jì)劃。”
據(jù)彭女士介紹，該小區(qū)1、2號(hào)樓的幾百戶業(yè)主至今都未拿到房產(chǎn)證，很多業(yè)主曾多次詢問(wèn)和催促開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商要么語(yǔ)焉不詳、要么百般托詞，始終不積極辦理房產(chǎn)證或進(jìn)行賠償。
記者在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同上看到，合同規(guī)定如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買受人可退房并獲得房?jī)r(jià)款和已付房?jī)r(jià)款1%賠償金；如果不退房，可獲得已付房?jī)r(jià)款1%的違約金。
“按照合同約定，我們只能拿到6000多元的違約金，但我們的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些！”彭女士說(shuō)。而王女士也對(duì)記者說(shuō)，“我們只能等，一點(diǎn)辦法都沒(méi)有。如果現(xiàn)在退房，以目前的房?jī)r(jià)什么房都買不起；如果要違約金也沒(méi)有多少，而且開(kāi)發(fā)商連這些違約金也不給。”
房產(chǎn)證“難產(chǎn)”已成行業(yè)“潛規(guī)則”？
就房產(chǎn)證為何五年未辦這一問(wèn)題，記者直接詢問(wèn)了紅蓮晴園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，一名劉姓銷售總監(jiān)這樣說(shuō)：“沒(méi)有什么原因。每個(gè)小區(qū)、項(xiàng)目的具體情況都不一樣，我們是按正常程序辦的，房產(chǎn)證現(xiàn)在正在辦理。”
記者了解到，國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條明確規(guī)定：“現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”但據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，在現(xiàn)實(shí)操作中，開(kāi)發(fā)商很少能在90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，最多是在90日內(nèi)辦理大產(chǎn)權(quán)證；而購(gòu)房合同上約定的房產(chǎn)證辦理時(shí)限一般都為一至兩年。
這名業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，其實(shí)只要辦理了大產(chǎn)權(quán)證，將大證和購(gòu)房合同交給房管局，業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間最長(zhǎng)不應(yīng)超過(guò)20天，就算購(gòu)房人以貸款方式買房，最長(zhǎng)時(shí)限也不應(yīng)超過(guò)一個(gè)月。
對(duì)此開(kāi)發(fā)商仍未正面回答，只是說(shuō)：“這兩年政策波動(dòng)比較大，間接影響了房產(chǎn)證的辦理，具體原因就不方便說(shuō)了。”不僅如此，開(kāi)發(fā)商還表示：“這樣的事情很正常，快的話一年兩年，慢的四五年都正常，據(jù)我所知房產(chǎn)證還有辦十年的。”
業(yè)內(nèi)人士向記者分析，房產(chǎn)證拖延不辦可能有幾種原因，其中最主要的是因前期手續(xù)不全而導(dǎo)致大產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理。如果已經(jīng)辦理了大證，那么問(wèn)題可能是，辦證時(shí)開(kāi)發(fā)商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金，這部分資金總額很大，開(kāi)發(fā)商資金可能一時(shí)周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)。
另外，開(kāi)發(fā)商在樓盤建設(shè)過(guò)程中，還有可能抵押土地或項(xiàng)目來(lái)融資，這也會(huì)影響辦理大產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證。除此之外，驗(yàn)收不合格、未繳納配套費(fèi)等都可能是原因。
業(yè)主遭遇維權(quán)難如何贏得話語(yǔ)權(quán)
記者采訪了解到，逾期辦理房產(chǎn)證在房產(chǎn)糾紛中占相當(dāng)大比重，購(gòu)房多年卻拿不到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主不在少數(shù)。那么，拿不到房產(chǎn)證究竟有什么風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主又應(yīng)該如何維權(quán)和增加話語(yǔ)權(quán)？
北京市隆安律師事務(wù)所尹富強(qiáng)律師就此事分析稱：既然合同有明確約定，業(yè)主均可按照合同約定主張開(kāi)發(fā)商按約定時(shí)間辦理房產(chǎn)證，一旦遲延同樣可以主張相應(yīng)的違約金。尹富強(qiáng)表示：誠(chéng)然業(yè)主的維權(quán)意識(shí)已蘇醒，在一定程度上已“威懾”到不法公司的違約違法行為。但主動(dòng)維護(hù)自身權(quán)益的比例還有待進(jìn)一步提高。“民不舉，官不糾”，權(quán)益受到侵害，不利用法律賦予的訴權(quán)，司法機(jī)關(guān)也不能主動(dòng)干涉。
房產(chǎn)糾紛專家、盈科律師事務(wù)所高級(jí)律師張仁藏分析認(rèn)為，房產(chǎn)證是房屋權(quán)屬惟一、也是最直觀的憑證。如果業(yè)主一直無(wú)法拿到房產(chǎn)證，對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)就得不到確定。在不能做權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情況下，房屋就不能交易，業(yè)主作為交易相對(duì)方，也面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。
因此，購(gòu)房者在簽訂合同前，首先要對(duì)樓盤有一定了解，查詢項(xiàng)目土地的性質(zhì)是出讓還是劃撥，如果是劃撥就無(wú)法拿到產(chǎn)權(quán)證；同時(shí)，也要重視并積極辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
張仁藏說(shuō)，在約定期限內(nèi)未取得房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商肯定存在違約行為，業(yè)主可以起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，并承擔(dān)違約責(zé)任。需注意的是，業(yè)主要避免錯(cuò)過(guò)訴訟時(shí)效，應(yīng)在訴訟時(shí)效內(nèi)主張權(quán)利。張仁藏說(shuō)，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)自己權(quán)利受到侵害時(shí)要盡快提起訴訟或以其他方式維權(quán)，拖太久會(huì)增加難度；有相似情況的業(yè)主最好聯(lián)合起來(lái)共同維權(quán)，以增加維權(quán)力度。
而在實(shí)際操作中，很多業(yè)主即便維權(quán)，能獲得的違約金也很有限，選擇退房又損失太大。對(duì)于這種兩難境地，張仁藏建議，可在商品房預(yù)售合同的范本中，加重開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，以發(fā)揮更大的約束作用。
同時(shí)，造成維權(quán)難的另一原因是，對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期辦證的行為缺乏有力的監(jiān)督與懲罰機(jī)制。有多名業(yè)主稱，他們?cè)谙騾^(qū)房管局咨詢此事時(shí)，工作人員只是要他們與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系；而記者在詢問(wèn)時(shí)也得到這樣的答復(fù)：“開(kāi)發(fā)商不來(lái)辦，我們也沒(méi)辦法。我們沒(méi)有義務(wù)督促開(kāi)發(fā)商來(lái)辦證。”