越來(lái)越多的豪宅項(xiàng)目正在做近期入市的準(zhǔn)備……種種跡象表明，伴隨著金九銀十的到來(lái)，豪宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)做好了打硬仗的準(zhǔn)備。北京中原提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，在9月開(kāi)盤的項(xiàng)目達(dá)到了46個(gè)，相比新政之后的四個(gè)月預(yù)售入市項(xiàng)目均有非常明顯的上漲。數(shù)據(jù)顯示，其中純新盤達(dá)到了18個(gè)，可能創(chuàng)造2009年來(lái)的新高。在新盤當(dāng)中，從5月開(kāi)始就明顯減少的豪宅供應(yīng)出現(xiàn)了明顯的變化：禧瑞都、紅璽臺(tái)等項(xiàng)目紛紛露臉，給北京豪宅市場(chǎng)帶來(lái)了很多新增供應(yīng)。
和調(diào)控初的行情相比，北京豪宅開(kāi)發(fā)商推盤意愿有所加強(qiáng)，而市場(chǎng)的消化力也如他們所愿。而據(jù)紅璽臺(tái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商透露，上半月實(shí)際認(rèn)購(gòu)金額已經(jīng)超過(guò)兩億元人民幣，部分正在辦理手續(xù)之中。據(jù)了解，紅璽臺(tái)總占地面積約55000平方米，地上總建筑面積逾100000平方米，由七幢高層高端住宅建筑組成，純粹高端大戶社區(qū)。本次獲批預(yù)售入市的為該項(xiàng)目的主力戶型，戶型面積為220平方米至300平方米，層高3.15米或3.3米，兩梯兩戶或兩梯一戶。關(guān)于北京高檔住宅的走勢(shì)：地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)監(jiān)測(cè)顯示，高檔住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲多降少，約有66%樓盤成交價(jià)格在上漲。同時(shí)，地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)分析師周志明認(rèn)為，北京豪宅價(jià)格依舊堅(jiān)挺，“抗性”較強(qiáng)。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，8月上半月北京均價(jià)在六萬(wàn)元左右的公寓共成交了13套，其中新推出房源的紅璽臺(tái)項(xiàng)目交易占據(jù)半壁江山，達(dá)到七套，成交金額超過(guò)9882萬(wàn)元。而同時(shí)推出、成交均價(jià)在5.7萬(wàn)元的首創(chuàng)禧瑞都項(xiàng)目，交易套數(shù)也達(dá)到17套。紅璽臺(tái)項(xiàng)目總監(jiān)李翔分析，這次新推房源是220-300平方米戶型，為北京東部同期入市豪宅唯一戶型面積，市場(chǎng)稀缺度較高，表明此前定位準(zhǔn)確。而且，紅璽臺(tái)項(xiàng)目取證即銷售，未做任何客戶積累與宣傳，簽約時(shí)間均需配合購(gòu)房人的時(shí)間。
戴德梁的一份報(bào)告顯示：今年第二季度，北京高檔住宅的平均售價(jià)達(dá)到每平方米4.0133萬(wàn)元，較一季度上漲了12.37%，預(yù)計(jì)高端住宅價(jià)格將繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)。戴德梁行研究部華北區(qū)主管魏東認(rèn)為，新政使炒房者退出市場(chǎng)，但是一般的炒房者不會(huì)選擇高端住宅投資。真正高端住宅的客戶更看重的是它們的保值增值功能，通常并不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格小幅上漲就賣掉手中的高端住宅套現(xiàn)，對(duì)于短期的升值不會(huì)太在意。市場(chǎng)人士分析：經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商和政府、客戶在調(diào)控后長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月的價(jià)格博弈，獲批預(yù)售的紅璽臺(tái)等高端樓盤多數(shù)報(bào)價(jià)相對(duì)理性。“可以說(shuō)既符合了政府的預(yù)期，也能讓項(xiàng)目客戶人群、開(kāi)發(fā)商都能接受。”
在成交量回升的同時(shí)，北京樓市成交價(jià)格仍高于全國(guó)平均水平，對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士透露，北京樓市的這一“異動(dòng)”緣于投資資本在北京豪宅市場(chǎng)的“回歸”。自8月以來(lái)，北京樓市回暖有目共睹。在成交量方面，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，除保障性住房外，實(shí)際成交的期房商品住宅為4488套，環(huán)比上漲11.2%。成交價(jià)格上，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，8月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比與上月持平。然而，北京情況卻與全國(guó)略有不同：8月北京房屋銷售價(jià)格同比上漲11.5%，環(huán)比與上月持平；其中，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲18.6%，環(huán)比與上月持平。“雖然現(xiàn)在說(shuō)市場(chǎng)全面回暖還為時(shí)過(guò)早，但是數(shù)據(jù)的上漲證明了大量需求已經(jīng)入市。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，入市的需求中包含了首套及改善性等需求強(qiáng)烈的剛性需求購(gòu)房者以及資金實(shí)力雄厚、具備一次性付款或能夠承受較高首付的投資型購(gòu)房者。
“以豪宅中總價(jià)最高，單套在5000萬(wàn)上下的盤古七星公館為例，該項(xiàng)目在8月一舉售出了八套，市值逾四個(gè)億，占到了豪宅銷售總額的一成左右。”亞豪機(jī)構(gòu)營(yíng)銷總監(jiān)韓樂(lè)舉例說(shuō)。然而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在今年調(diào)控來(lái)襲的二季度三個(gè)月的總成交量?jī)H為3套。韓樂(lè)認(rèn)為，豪宅所面對(duì)的客戶群是財(cái)富階層，他們接觸到的資訊更豐富，對(duì)于自己投資方向與渠道的判斷更為敏銳。“不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于他們來(lái)說(shuō)兼具使用價(jià)值和投資價(jià)值，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市價(jià)值的提升而自然升值。因此盡管政府在大力調(diào)控樓市，普通住宅銷量停滯、跌聲一片，在明確的升值預(yù)期下，豪宅的成交量卻已經(jīng)開(kāi)始領(lǐng)先反彈。”