在一系列細化“國十條”的政策頻頻發(fā)布之后，此輪樓市調控的利器——房產稅，這只懸著的“靴子”何時落下成為各方關注的焦點。消息人士稱，上海、重慶等地態(tài)度積極，正在為開展房產稅改革試點做準備。
接受《經濟參考報》采訪的專家認為，目前開始改革試點的條件已基本具備，若未來一段時間內房地產市場仍未趨于平穩(wěn)，不排除年內出臺房產稅的可能。
蓄勢 試點條件已基本具備
9月29日，有關部委下發(fā)通知再次強調“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”。節(jié)前最后一天，財政部國家稅務總局有關負責人就房地產市場稅收政策調整答記者問時表示，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復征收房產稅。隨后上海、重慶等地頻頻釋放信號強化房產稅改革的預期，表示正在緊鑼密鼓地為做好房產稅改革試點積極準備。
上海此次樓市調控細則明確，按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。“房產稅‘引而待發(fā)’，但是信號越來越強烈。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說。
上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生介紹，上海作為特大型城市，堅決鼓勵住房合理消費，控制投資性購房，抑制投機性需求，“這也是上海自身的需要，上海也有一定的基礎條件。”他表示，細則中關于房產稅的條款表明了上海的積極態(tài)度，“一旦國家的政策明確，上海也會加快推進，目前正在做一些準備工作。”
事實上，作為西部重鎮(zhèn)的重慶市也早就有征收房地產稅的想法。在重慶市三屆人大常委會第十六次會議上，重慶市市長黃奇帆在作《關于2010年全市重點工作的情況報告》時表示，政府將采取多種措施管理好商品房，防止房價不正常波動。其中一個重要舉措便是擬將對高價商品房征收“特別房產消費稅”。為此，重慶市制定了征收“特別房產消費稅”的方案，并上報國務院。此舉曾一度引起業(yè)界的廣泛關注。
重慶市財稅系統(tǒng)一位人士向記者證實，此前重慶市政府上報的征收“特別房產消費稅”方案，至今沒有獲得國務院的批復。記者了解到，目前，重慶市相關部門正積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。一旦國家政策明確，重慶將會加快推進。
據介紹，我國現(xiàn)行房產稅開征于1986年，屬于財產稅范疇。基于當時城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低等情況，《中華人民共和國房產稅暫行條例》規(guī)定，對個人所有的非營業(yè)用房產免稅。上述兩部委有關負責人表示，近年來，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高，商品房市場日益活躍，改革和完善房產稅制度，對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的，既有利于調節(jié)居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進經濟結構調整及土地節(jié)約集約利用，引導個人合理住房消費。
專家指出，從長遠來看，房產稅改革勢在必行，就目前而言，個別城市進行改革試點已具備了基本條件。中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示，從稅制完善的角度講，房產稅改革只是對原有條款進行修正，沒有相對復雜的立法過程。從征收各環(huán)節(jié)來說，經過7年物業(yè)稅的“空轉”，在房產估值等方面也積累了一定的經驗，技術上不存在太大問題。
突破 滬深有望率先試點
按照財政部和國家稅務總局提出的思路：從國際經驗及公平、規(guī)范的角度看，房產稅應對個人所有的住房普遍征收。但考慮到這項改革情況復雜，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復征收房產稅。
劉桓認為，上述表態(tài)意味著，不論商業(yè)地產還是個人非營業(yè)性房產都有可能成為征稅的對象，但對個人非營業(yè)性房產征稅應當區(qū)分住宅用途，“基本住宅還是投資、投機性住宅應該是有區(qū)別的。”他進一步表示，目前來看，基本住宅不征稅似乎已成共識，但接下來具體怎么征收還需要進一步明確，比如是否要確定一個免稅額等。
對此，國內一直有諸多爭論。有人認為應該按照套數(shù)，比如第一套房產不征收房產稅，從第二套開始征收等；有人認為應該以面積為準，達到一定面積才征收房產稅；另外一部分人則主張按照房產評估值進行征收。
哪些地方將率先試點、稅率會是多少等問題也是眾人關注的焦點。對此，我愛我家控股公司副總裁胡景暉接受《經濟參考報》記者采訪時說，滬、深有望率先試點，重慶、北京則可能跟隨其后。他解釋說，由于上海、深圳的房屋權屬關系比較簡單，多為商品房，滬深率先展開房產稅試點的可能性非常大。重慶最近也對房產稅的試點進行了積極表態(tài)，所以也將跟隨其后。而北京由于房屋權屬關系較為復雜，總存量較大，房產稅試點工作將會稍晚于滬深。
對于目前傳出改革方案可能會采取0.3%至0.4%的稅率，劉桓認為，目前這些傳聞也只是坊間揣測，沒有依據。在他看來，從打擊投機的角度，這樣的稅率水平是偏低的，“不過，稅率的提高也有一個不斷完善的過程。”
胡景暉認為，房產稅的稅率，如果依照房產原值一次減除10%至30%后余值的1.2%計算繳納，年稅率應該不會超過房產原值的8‰；如果按出租收益計征的話，年稅率大約為4%，考慮到目前全國多個城市對房屋出租收取的5%的綜合稅，合并后，稅率大約在租金的4%至5%之間。
記者了解到，其他一些國家也將稅收政策作為調控房地產市場的手段之一。在美國，房地產稅收體系對房地產的調控功能主要就在于抑制房地產投機，其房地產稅主要有不動產財產稅、不動產投資所得稅、遺產稅和贈與稅等。其中，不動產財產稅——作為房地產稅收中一項重要的稅種是一種從價稅，稅收額隨著房價的上漲而提高。不動產財產稅由不動產稅和特別附加稅構成。不動產稅的計算基數(shù)通常是稅務部門根據法律規(guī)定在公平的市場價值的基礎上評估的價格，而稅率在各州各不相同。
時機 不排除年內出臺的可能性
雖然，一定程度上在個別城市進行房產稅改革試點已具備基本條件，但推出的時機卻存在一定爭議。有專家認為，未來一段時間內如果房價過快上漲勢頭得不到遏制、投機氣氛依舊濃重的話，不排除房產稅改革方案年內出臺的可能性。不過也有觀點認為，新近出臺的一系列調控政策如能在今年四季度取得令人滿意的效果，房地產市場運行趨于平穩(wěn)的話，房產稅改革可能會延后。
一位房地產研究機構資深人士對《經濟參考報》表示，雖然通常情況下沒有人愿意多繳稅，但部分城市經歷了房價過快上漲、炒房投機盛行的階段之后，更多的人傾向于國家在房產持有環(huán)節(jié)的稅收政策方面有所動作，這為推行房產稅改革提供了比較好的社會氛圍，有關部門很可能會選擇這樣的時機盡快使改革落地。
胡景暉認為，不久前出臺的“五項措施”，如果能夠在第四季度有效穩(wěn)定交易、平抑房價，并取得令管理層和社會大眾比較滿意的效果，那么房產稅的試點有可能會延遲到明年下半年；如果二次調控仍舊不能取得令人滿意的效果，那么房產稅的試點很可能在明年年初就會出臺。
劉桓主張，如果有可能的話還是要再觀察未來一段時間內房地產市場的發(fā)展趨勢。與去年底至今年初這一時段相比，目前房地產市場房價過快上漲、投機勢頭已經被遏制住了，所以進行房產稅改革還應力求穩(wěn)妥，“雖然從完善稅制等角度房產稅改革勢在必行，但人們對房產稅賦予太多調控功能，這就要求我們在采取這個措施的時候要格外小心。”
他預測，在“國十條”等一系列調控政策下，未來一段時間內房地產市場運行趨于平穩(wěn)的話，房產稅改革很可能會延后。
對于房產稅的作用，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房產稅的影響可分為三個階段：短期來看影響較大，房產稅的出臺標志著國家調控房價的決心非常大，不達目的不罷休；中期分析，利空將被市場消化，因為試點開征初期，稅基小、稅負低，容易被賣家轉嫁；長期來看，房地產稅制得到改善后，不僅有利于引導地方政府不再緊盯著土地財政，也能在一定程度上為樓市中的投資投機需求降溫，從而有利于穩(wěn)定房價。
不過，也有專家認為，現(xiàn)在市場對房產稅改革的期望值有些過高，對房產稅的效果也有些夸張。實際上房產稅開征達不到那么大的作用，在很多征收房產稅的國家里，照樣有房地產泡沫。在短期之內，可能對房價上漲有一定的抑制作用，但長期來看，作用如何有待觀察。