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繼6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比由上漲轉為下降，最近一些地方房價又出現(xiàn)“試探性”上漲。部分開發(fā)商開始轉戰(zhàn)中小城市，試圖復制高房價。新華社記者
郭緒雷 攝 |
一方面，在號稱史上最嚴厲房地產調控政策的“國十條”出臺后，開發(fā)商始終惴惴不安地懷疑自身資金鏈會斷裂，卻始終不肯降價銷售，另一方面，開發(fā)商采取各種“乾坤大挪移”的手段，通過各種方式“以地融資”，豪賭“調控”重蹈2008年至2009年間成“空調”的覆轍。
記者近日在對廣東、廣西、湖南、云南、貴州等省區(qū)的開發(fā)商進行采訪時發(fā)現(xiàn)，相當一部分開發(fā)商通過前期的“融資套現(xiàn)”方式，度過了資金鏈“緊張期”，對房價的重拾升勢表示了強烈的信心。
“資金鏈”緊張的時候，跳樓的心都有了
“‘資金鏈’最緊張的時候，我們跳樓的心都有了。”記者采訪的一位2010年“兩會”期間，以“天價”拍下南寧“地王”的開發(fā)商合作伙伴說。當時買下“地王”的樓面價格高達每平方米一萬多元，還不包括各種建安成本，這意味著樓盤的銷售價格最少要到兩萬元才能確保不虧本。
這位姓林的開發(fā)商告訴記者，自己是搞鋼材銷售起家的，從2002年至2007年，短短幾年時間，趁著人民幣升值和國內經濟水平的快速上揚，從鋼材、物流中掘到“第一桶金”的他，開始轉型從事房地產。2006年至2009年間，房地產價格快速飆升，企業(yè)的資本也就越滾越大。
“‘國十條’一下來，加上年初項目運作經理一時半會沒弄清楚形勢，搞得高價拍下黃金地段的我們一下子成了‘過街老鼠’。政府明令禁止工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行給我們發(fā)放項目貸款，銀行也擔心過不了審核。搞得我們杯弓蛇影，把資金鏈繃得緊緊的。”林姓開發(fā)商說，最無奈的時候，他們采取項目樓盤“整體轉讓”的方式，將南寧大橋南岸200多畝土地、能建設幾十個樓盤的項目，分割成一塊一塊的，每平方米的銷售價不到3000元錢，將每一棟樓計算好整體的面積，轉讓給具體的包工頭。這種做法雖然承擔著“違規(guī)”的風險，但比起資金鏈斷裂的危險來說，還是小多了。
土地“融資套現(xiàn)” 成功“避險”
“項目轉移”、“樓盤轉包”、“土地入股”……這些是開發(fā)商成功規(guī)避調控壓力的“不二法門”。
——項目轉移“無本萬利”。
就是將已經到手的項目，通過各種方式，將準備或者即將要拍賣的土地，通過“暗箱操作”的手段，將項目弄到具體的開發(fā)商手上。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“項目轉移”往往采取讓項目負責人與開發(fā)商見面，負責人按照開發(fā)商能夠承受的“極限壓力”設置拍賣土地的“門檻”，造成實際拍賣過程中只有一至兩家企業(yè)能夠拿下土地的事實，“程序上走過場”，實際上開發(fā)商通過這兩家企業(yè)，就實現(xiàn)了“圍標”。
熟悉項目運作內情的開發(fā)商馮琳告訴記者：“如果按照‘極限壓力’來具體實施，即使拿到地的開發(fā)商也沒法賺到錢，只能靠事后的修改規(guī)劃、提高容積率、減少配套設施建設等一系列做法來‘善后’，這也是項目責任人要確保的。”
記者在采訪中了解到，南寧市不少新建設的樓盤、小區(qū)，普遍面臨著中小學校、社區(qū)醫(yī)院等配套設施不全的問題，南寧市教育局相關負責人明確表示：這就是開發(fā)商拒不建設配套設施造成的。
——“樓盤轉包”暗藏“崩盤”危機。
資金鏈緊張的開發(fā)商，通過將拿到手的土地進行重新規(guī)劃，將幾百畝的樓盤劃分為一期到N期，每期開發(fā)三到四棟樓，每棟樓交給不同的包工頭具體實施。這就形成了“總項目”—“分期樓盤”—“單一樓層”的開發(fā)模式，資金鏈上也形成了“總樓盤”—“分期樓盤”—“單一樓層”的“金字塔”型模式。
熟悉開發(fā)商項目運作模式的財務專業(yè)人士沈萍向記者透露：以100萬平方米的大型樓盤來計算，如果預計房價是每平方米8000元，拿地和建安成本為每平方米3000元，按照銀行項目準備金為33%來計算，那么項目的總開發(fā)商就要準備將近九億元的資金注入。但根據(jù)樓盤分期開發(fā)的具體操作辦法，100萬平方米的樓盤完全可以分為五至六期來開發(fā)，真正需要準備的資金為兩億元左右。如果再分配到具體每一棟樓，則所需要準備的資金更少。加上通過“金字塔”的方式進行投融資，需要準備的資金更是誰都不敢想。
沈萍說：“100萬平方米的大型樓盤，只要關系到位，不到3000萬元就能運作成功，局外人誰能想象得到？”
——“土地入股”吸納眾多“游資”進場。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，4、5月間“國十條”出臺后沒多久，開發(fā)商確實普遍蔓延著一種悲觀情緒，他們認為，如果按照這些辦法實施下去，不用半年時間，房地產就一定會降價，“巨額利潤”肯定會化為烏有。
然而，記者采訪的多位開發(fā)商表示：“7月份開始，就有不少資金通過各種渠道找到我們，愿意將資金注入我們的項目，前提只有一個：以用地指標和土地使用權證為核心，參股其中。”
常年在珠三角從事房地產業(yè)務的經理人范波告訴記者：“7至9月間，經過我手上，通過各種方式注入具體項目的資金不下200億元人民幣，項目遍及云南、廣西、湖南、江西的樓盤，其中不少都是以美元、歐元的方式注入的。這極大地緩解了相當一部分開發(fā)商的資金壓力。”
“金九銀十”：“豪賭”調控成“空調”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些遲遲不愿降價銷售的開發(fā)商仍在“豪賭”，用他們的話來說一定要在“金九銀十”狠狠地賭一把：“賭中央政府的措施”、“賭地方政府的舉措”、“賭消費者的心態(tài)”。
范波認為：“中央政府的手段舉措強硬，但后續(xù)的配套措施卻仍未見出臺，如房產稅、遺產稅……也未見出臺的‘時間表’，這表明一些部委辦局對調控的方向和辦法還存在著爭議，只要能夠熬過去，開發(fā)商就可以利用手中的資金運作能力，向政府‘叫板’。”
廣西師范大學出版社南寧分社社長李庭華認為，地方政府其實是最大的“獲利層”。由于分稅制的存在，房地產開發(fā)的各種稅收，成為地方政府增加財政收入、提高GDP，博取個人政績不可或缺的環(huán)節(jié)。因此，只要現(xiàn)行的分稅制不改革，地方政府“以地牟利”的心態(tài)就不會徹底改變，只有當?shù)胤秸姆e極性放到發(fā)展實業(yè)、提高勞動生產率、鼓勵企業(yè)提高產品附加值的方向上去，房地產的資金鏈才有可能發(fā)生根本性的轉變。
“賭購房者心態(tài)”。開發(fā)商比任何人都清楚，“金九銀十”是全年銷售最旺盛的時間段，如果這一時間段沒能實現(xiàn)銷售目標，歲末年初資金鏈斷裂、項目崩盤的可能性就非常大。于是，開發(fā)商紛紛采取“贈送額外面積”、“少量房源優(yōu)惠”等方式。
開發(fā)商李臻邢說：“人民幣會升值，豬肉價格在上漲，雞蛋價格也在飆升，我們就不信房子價格不會重新升起來，現(xiàn)在很多銀行在執(zhí)行二套房貸政策時紛紛‘打擦邊球’，銀行都不怕，我們更不怕房價會跌。”