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在日前舉辦的北京秋季房地產(chǎn)展示交易會上，一名禮儀小姐手拿別墅廣告牌吸引參觀的購房者。新華社發(fā)(劉爽 攝) |
“最近，御墅‘正大·光明’系列產(chǎn)品連續(xù)簽了幾筆單價超過2000萬的獨棟別墅，客戶以別墅二次購買者為主，且基本上是付全款。自住、投資兼顧。”御墅項目開發(fā)商百順達(dá)房地產(chǎn)副總經(jīng)理周麗萍告訴記者。據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，8月，北京新增預(yù)售別墅222套，銷售套數(shù)為276套，供需比達(dá)1：1.24。成交套數(shù)環(huán)比增長79.2%；合計成交金額逾22億元，環(huán)比增加50.68%。成交均價28885元/平方米；其中千萬級別墅均價漲幅明顯。
“洼地效應(yīng)”正在形成
被低估的別墅價值已開始為市場所發(fā)覺，資金流入現(xiàn)象十分明顯，“洼地效應(yīng)”正在形成。御墅相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“今年御墅推出的獨棟項目銷售良好；9月開始均價有所提升。預(yù)計完成年度銷售目標(biāo)已沒有問題。”數(shù)據(jù)顯示，憑借經(jīng)濟(jì)型別墅項目的熱銷，8月份，奧北別墅區(qū)的成交量達(dá)111套，占比超過40%；緊隨其后的潮白河別墅區(qū)、中央別墅區(qū)成交量也超過30套。在成交金額方面，奧北、中央和潮白河三大別墅區(qū)的占比分別達(dá)到30%、20%和20%左右。
在市場回暖帶動下，北京別墅項目供應(yīng)量從8月開始穩(wěn)步增長。8月，北京新增別墅預(yù)售項目多數(shù)為老盤后期。據(jù)亞豪機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，在4月新政出臺后，北京別墅一度陷入沉寂。5月別墅銷售套數(shù)僅為126套，6月繼續(xù)回落，跌破百套大關(guān)，僅為83套；但7月開始，北京別墅成交量出現(xiàn)明顯攀升，當(dāng)月成交154套；8月份達(dá)到276套；而9月上半月，別墅銷售量已超過150套，成交金額接近17億元。
“金九銀十”供應(yīng)放量
在經(jīng)過了5、6、7三個月的低位徘徊后，北京豪宅的交易量和價格出現(xiàn)了迅速回升的態(tài)勢，豪宅市場出現(xiàn)了全面反彈。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息統(tǒng)計，北京房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后的5月至7月，共有8個均價超4萬元/平方米的樓盤獲批預(yù)售，北京迎來了調(diào)控后高檔盤的首次小放量。
在市場回暖帶動下，北京別墅項目供應(yīng)量從8月開始穩(wěn)步增長。數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京別墅市場總體成交較7月份出現(xiàn)大幅上漲，成交套數(shù)、成交面積和成交金額全面上揚，月銷售金額首次突破20億元。8月，北京新增別墅預(yù)售項目多數(shù)為老盤后期。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新增預(yù)售別墅總套數(shù)為222套，其中獨棟別墅16套，聯(lián)排別墅108套，疊拼98套；新增預(yù)售別墅的面積多集中在200到400平方米之間。亞豪機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京總計將有近50個新盤項目入市，其中別墅項目有6個。
據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，到目前為止9月到10月期間北京別墅市場有開盤意向的別墅已達(dá)10多個。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，別墅市場成交量一路飄紅，較7月份暴增118%，整月成交超過了290套，進(jìn)一步整固了7月的反彈勢頭。“其實，調(diào)控政策并未放松，相反越來越緊。”在問及別墅市場何以回暖時，一位業(yè)內(nèi)人士表示：“別墅市場本身在這輪調(diào)控中，影響并不大，只是在政策剛剛出來的敏感期，成交量有所影響，敏感期一旦過了，就會逐漸反彈。”對此，中原地產(chǎn)華北地區(qū)董事總經(jīng)理李文杰則認(rèn)為，在別墅價值被低估的情況下，加之接踵而來的“金九銀十”，以及調(diào)控政策的逐漸釋放，別墅市場勢必會有所反彈。
千萬級別墅均價漲幅明顯
根據(jù)DTZ戴德梁行于近日發(fā)布的一份報告顯示：今年第二季度，北京高檔住宅的平均售價達(dá)到每平方米4.0133萬元，較一季度上漲了12.37%，“預(yù)計高端住宅價格將繼續(xù)保持上漲趨勢。”DTZ戴德梁行研究部華北區(qū)主管魏東認(rèn)為，新政使炒房者退出市場，但是一般的炒房者不會選擇高端住宅投資。真正高端住宅的客戶更看重的是它們的保值增值功能，通常并不會因為價格小幅上漲就賣掉手中的高端住宅套現(xiàn)，對于短期的升值不會太在意。市場人士分析，經(jīng)過開發(fā)商和政府、客戶在調(diào)控后長達(dá)三個月的價格博弈，獲批預(yù)售的紅璽臺等高端樓盤多數(shù)報價相對理性“可以說既符合了政府的預(yù)期，也能讓項目客戶人群、開發(fā)商都能接受。”
就個案而言，以御墅為例，項目位于潮白河別墅區(qū)核心位置，新推獨棟產(chǎn)品實現(xiàn)七面采光、360度觀景，原創(chuàng)半圍合四重庭院，并對園林、建筑、空間進(jìn)行優(yōu)化升級設(shè)計。深受別墅購買者的認(rèn)同，銷售率開始持續(xù)攀升。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京別墅成交金額超過了22億元，比7月份增加11.29億元，環(huán)比上漲超過了96%。這是繼4月份新政出臺以來，北京別墅單月成交金額首次突破20億元，而最近3個月北京銷售的1340套別墅其平均銷售價格亦在攀升，比2008年同期上漲13%，這與普通商品房量升價跌形成了鮮明對比。
“在通脹隱憂及資產(chǎn)價格預(yù)期上漲的情況下，一部分資金為了‘避險’，仍然會持續(xù)投資樓市，尤其是別墅或商業(yè)地產(chǎn)項目最受這部分資金青睞。”李文杰指出，此外，開發(fā)商在傳統(tǒng)的“金九銀十”會強力推盤，也是促使別墅市場全面回暖的又一推力。“新政以來，限制房貸和房產(chǎn)稅開征預(yù)期，使別墅市場的剛需及改善性需求有所抑制。”御墅相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，但長期來看，在調(diào)控政策逐漸沉淀以及別墅產(chǎn)品越來越稀缺的情景下，不少剛需和長期投資的購房者，已開始出手置業(yè)，這是促進(jìn)近期別墅成交量大幅回升的主要原因。