三套及以上房貸暫停，首付款比例調(diào)整到30%及以上，購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付款比例不低于50%，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)
三天內(nèi)三出新政，樓市調(diào)控力度逐日加碼。29日，國(guó)家有關(guān)部委再推多項(xiàng)鐵腕政策。專家認(rèn)為，多部委密集發(fā)布政策表明政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)定態(tài)度。此次調(diào)控波及的范圍更廣、力度更大，將在很大程度上改變市場(chǎng)各方預(yù)期，房產(chǎn)稅等改革舉措的落地也許為期不遠(yuǎn)。未來(lái)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭將會(huì)得到有效遏制，觀望情緒很可能再次濃重。
記者了解到，這些措施主要有：各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸政策、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策、切實(shí)增加住房有效供給、加大住房交易市場(chǎng)檢查力度等。
其中，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部29日聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
此外，根據(jù)國(guó)家有關(guān)部委近日出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，我國(guó)將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，這些政策雖然名義上還是在落實(shí)“國(guó)十條”，實(shí)際上在很多領(lǐng)域已超出“國(guó)十條”范疇，可以認(rèn)定為這是自去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的緊縮型調(diào)控。
楊紅旭分析認(rèn)為，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。這兩條是全國(guó)一刀切式的政策，不再像“國(guó)十條”那樣只要求房?jī)r(jià)過(guò)高城市有選擇性的實(shí)行。將有利于打壓投資投機(jī)性購(gòu)房，尤其是外地投資投機(jī)者。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。這條將比較有力地堵住那些通過(guò)消費(fèi)貸款買(mǎi)房的所謂“灰色通道”。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也表示，與之前相比，國(guó)家有關(guān)部委發(fā)布的政策與此前有顯著不同，其中相當(dāng)一部分調(diào)控政策要在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一執(zhí)行。“‘國(guó)十條’對(duì)不同的地區(qū)是有所區(qū)別或者說(shuō)是留有余地的，允許各地結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行，并非一刀切，現(xiàn)在這個(gè)通知?jiǎng)t是不加區(qū)分，都要不留余地的嚴(yán)格執(zhí)行。”
同樣與以往政策措施不同，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，新發(fā)布的政策對(duì)執(zhí)行主體即地方政府提出了非常明確和嚴(yán)厲的要求。
據(jù)了解，措施要求各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。
“政策是否有效很關(guān)鍵的因素在于地方的執(zhí)行力，過(guò)去有的地方政府可能在政策的理解和執(zhí)行上存在欠缺，現(xiàn)在已對(duì)地方政府提出了更加嚴(yán)格的要求，問(wèn)責(zé)制不會(huì)停留在口頭上，接下來(lái)對(duì)表現(xiàn)不佳的地方政府很可能會(huì)采取實(shí)際動(dòng)作。”陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)。
在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生看來(lái)，此次政策除了重申“國(guó)十條”的貫徹執(zhí)行，傳遞調(diào)控將堅(jiān)決進(jìn)行、絕不放松的信號(hào)之外，還致力于改革。比如，此次公布的措施中明確提出要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。這在很大程度上平息了此前的諸多猜測(cè)，相關(guān)稅收政策很可能會(huì)在不遠(yuǎn)的將來(lái)出臺(tái)。
楊紅旭也認(rèn)為，房產(chǎn)稅接下來(lái)可能會(huì)由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件中統(tǒng)一公布。
聶梅生告訴記者，一系列措施的出臺(tái)還表明了樓市刺激政策適時(shí)退出和力保民生的政策取向。比如，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等，這都是尋求刺激政策退出的表現(xiàn)。
此外，陳國(guó)強(qiáng)還提醒說(shuō)，此次政策明確表示將加大住房交易市場(chǎng)的檢查力度，這對(duì)違法違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)將面臨更多的處罰。比如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。“這些手段對(duì)任何企業(yè)來(lái)說(shuō)都可能是很致命的。”
對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，受訪專家普遍表示，整個(gè)四季度房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭將會(huì)得到有效遏制，觀望情緒很可能再次濃重，開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)更加清醒地判斷市場(chǎng)，房?jī)r(jià)下降壓力進(jìn)一步增加。