“這里馬上就會拆遷，然后建起泛海國際二期。”——對于住在北京東風(fēng)鄉(xiāng)辛莊的村民張大爺來說，如此美好的愿景在他耳邊出現(xiàn)早已不是一次兩次了，“從2003年到現(xiàn)在，我們一直聽說要拆遷，但如今我們依然住在這里。”
倘若不是出現(xiàn)在一份國土資源部交予銀監(jiān)會的涉及全國1457宗閑置用地的“黑名單”上，泛海建設(shè)的東風(fēng)鄉(xiāng)地塊可能還沒有如此引人矚目。“因為聽說地塊有被收回的風(fēng)險，所以拖了很久沒有動靜的拆遷突然就有進(jìn)展了。”張大爺告訴《華夏時報》記者，9月15日剛剛來了一撥上門量房的。
在位于北京朝陽公園東邊的泛海國際社區(qū)和東風(fēng)鄉(xiāng)辛莊之間，一條筆直的柏油馬路將路南的豪宅和路北的危房隔開，形成了頗其諷刺的對比。這個泛海建設(shè)從2002年就和朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)政府以及東風(fēng)鄉(xiāng)工商公司等合作開發(fā)的項目，除了已經(jīng)建成的泛海國際一期的20多棟樓外，其他的地塊近8年來一直處于閑置狀態(tài)。
“其實(shí)對開發(fā)商來說，誰都不會傻到憑囤地來賺錢，畢竟土地開發(fā)后的價值要高得多。”北京一家中型房地產(chǎn)公司的管理人士私下向記者透露，像這樣遲遲擱置不開發(fā)，一是各級關(guān)系和手續(xù)沒有辦完，二就是手里缺錢。“泛海很可能是兩種困難都遇到了。”他說。
“延后”內(nèi)情
今年8月《國際金融報》的一篇報道稱：泛海建設(shè)因遲遲未能開發(fā)東風(fēng)鄉(xiāng)土地，僅僅依靠捂地就凈賺超過200億元，是近3年利潤總和的十倍，同時公司還面臨土地回收的風(fēng)險。
消息一出，泛海建設(shè)立即表示，目前東風(fēng)鄉(xiāng)1#地塊已經(jīng)按規(guī)劃要求開展前期工作，預(yù)計2011
年年底前正式開工；而2號、3號、4號地塊施工前的準(zhǔn)備在深入進(jìn)行，規(guī)劃調(diào)整工作已完成，計劃于2010
年下半年完成《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》申辦事宜，將于2010年年底前陸續(xù)開工建設(shè)。
事實(shí)上，在對于東風(fēng)鄉(xiāng)地塊的開發(fā)推進(jìn)工作上，沒有誰比泛海本身更加著急的了。
《華夏時報》記者在泛海建設(shè)的官方網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，根據(jù)公司2002年的年報披露，當(dāng)時名為“光彩建設(shè)集團(tuán)”的泛海建設(shè)當(dāng)年與北京朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)人民政府、北京市朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)農(nóng)工商公司以及信華發(fā)展有限公司簽訂了一份《合作補(bǔ)償合同書》，合同約定土地開發(fā)面積為350475.45平方米的地塊，用地補(bǔ)償款共計約15.77億元，擬分6期支付，并以合作的方式共同開發(fā)北京市東風(fēng)鄉(xiāng)項目。
記者注意到，在提及該項目時，泛海的態(tài)度相當(dāng)積極，不僅年報中就提出要力爭北京東風(fēng)鄉(xiāng)住宅項目年內(nèi)（2002年）啟動，其中一期工程（25萬平米）前期方案及報批更要爭取在年底前完成。
僅僅幾個月后，公司就在2003年的半年報中披露，關(guān)于北京東風(fēng)鄉(xiāng)住宅項目，公司已按照《合作補(bǔ)償合同書》支付一期地價款和部分二期地價款，共計3.5億元。同時組建東風(fēng)鄉(xiāng)項目公司，順利開展征地拆遷工作。
倘若一直按照如此的推進(jìn)速度，如今的辛莊早已是豪宅林立了，但現(xiàn)實(shí)的情況是，本該在2005年2月27日開工、2007年5月30日竣工的地塊在上述一期開發(fā)項目后就杳無音信了。
“實(shí)際上從泛海開發(fā)東風(fēng)鄉(xiāng)地塊來說，主要的決定權(quán)不在他自己手里。”上述業(yè)內(nèi)人士坦言，一是這個項目的開發(fā)當(dāng)初采取的是多方合作的方式，泛海沒有絕對的掌控權(quán)；二是開發(fā)項目由于和政府合作，所以很可能泛海扮演的是一個出資方，這也是為什么拆遷款需要由泛海來支付的原因。“所以泛海囤地獲得的土地增值也并非只屬于他自己。”
對此，泛海建設(shè)的解釋是，自己遲遲沒有進(jìn)行二期開發(fā)主要是由于對于最初規(guī)劃的調(diào)整而使其被迫“延后”了開發(fā)的時間。
記者注意到，根據(jù)公告，由于東風(fēng)鄉(xiāng)地塊所處的特殊地理位置，使得本身前期規(guī)劃調(diào)整工作量就較大，而為了配合CBD東擴(kuò)的要求，項目公司專門在北京市、區(qū)兩級土地規(guī)劃主管部門指導(dǎo)下，配合政府在項目前期做了很多工作。
結(jié)果到2009年12月31日，泛海的項目公司才與北京市國土局簽訂了地塊土地出讓《補(bǔ)充協(xié)議》，并全額繳納了應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。規(guī)劃調(diào)整后的東風(fēng)鄉(xiāng)1#地改為商業(yè)、辦公、酒店等綜合用地，二期的項目1號、2號、3號、4號地塊全部為住宅及配套商業(yè)用地，建設(shè)用地面積30.57萬平方米，規(guī)劃總建筑面積87.31萬平方米。
幸運(yùn)的是，在泛海建設(shè)“被動”閑置地塊期間，由于北京房價的不斷攀升，泛海這塊未能按時開發(fā)的地塊價格也隨之水漲船高，按照目前泛海社區(qū)論壇中公布的二期售價45000元每平米計算，比一期均價的18000元上漲了接近150%。也正是因為地價的暴漲而使泛海遭遇了另一個巨大的障礙——拆遷過程中的阻力。
拆遷補(bǔ)償款天價
根據(jù)在2002年簽訂的《合作補(bǔ)償合同》，倘若按照開發(fā)項目總計350475.45平米來計算，那么每平米用地補(bǔ)償款為4500元。
對此，房地產(chǎn)事務(wù)律師張力告訴記者：“用地補(bǔ)償款的范圍要大于拆遷款，比如被拆遷人的營業(yè)損失、生活補(bǔ)助等非實(shí)體性損失。”這就意味著當(dāng)年的土地拆遷款還不足4500元。
但《華夏時報》記者在走訪辛莊的過程中卻了解到，在2003年最早的一次拆遷補(bǔ)償款賠付中，泛海給出的是7000元/平米左右，“實(shí)際到村民手里的只有3000多元，剩余的一半拆遷款去向不明。”辛莊的一位村民告訴記者。
值得注意的是，在該地塊的拆遷賠付過程中，泛海建設(shè)幾乎是所有村民提及的唯一出資方。對此，張力告訴記者，通常意義上，開發(fā)商拿地時往往分為凈地和毛地，就拆遷而言，凈地是政府拆遷完的，而毛地是政府尚未拆遷完的。
“毛地與凈地的概念，在法律上沒有明文定義，都是操作中確定的概念。如果在地塊還是毛地的時候就招拍掛，會給后期項目建設(shè)帶來很多問題。”泛海顯然就是如此。
而對于毛地的拆遷，上述人士指出，一般都是由專業(yè)的拆遷公司負(fù)責(zé)，但通常情況下采取的都是半官半民的性質(zhì)，而且拆遷費(fèi)用大多是開發(fā)商承擔(dān)，“在實(shí)際操作中，有的是打包給拆遷公司，由拆遷公司與拆遷戶談判拆遷；有的是開發(fā)商與拆遷戶談判，確定補(bǔ)償后，由拆遷公司負(fù)責(zé)拆遷。總之拆遷實(shí)現(xiàn)的方式多樣，但這里面政府參與程度較高，各種利益關(guān)系的協(xié)調(diào)政府起到?jīng)Q定性作用。”
也因此，在長達(dá)四年的土地“被動”閑置中，盡管泛海國際的土地升值了，但同時也使得拆遷款的賠付工作更加困難。“坦白說，現(xiàn)在北京的地價房價漲成這樣，我們就指著這套房子生活，按照一戶一家三口，要拆遷每戶至少一千萬起。”一位村民向記者直言不諱地說，“這還是少的，多的幾千萬上億都有。”
在辛莊，記者發(fā)現(xiàn)，除了早期已經(jīng)拆遷完畢的地方，目前剩余的地塊西南角、西北角和東北角還有三片大約幾百戶尚未拆除的民居平房和二層小樓，和周邊已經(jīng)荒廢的大片空地相比，顯得尤為扎眼，村民指著一家二層小樓告訴記者，“現(xiàn)在每月靠收租，不少人就有兩三萬的收入，你要給他拆遷款，至少也要能買幾套和現(xiàn)在租金收入差距不大的房子。”
這就意味著，早在2002年簽訂的每平米4500元的土地補(bǔ)償費(fèi)用早已形同虛設(shè)。而且有了一期的泛海國際做參照，村民的拆遷價格預(yù)期也已經(jīng)今非昔比，“拆遷款談不攏，不會有人走的，除非從村民身上軋過去。”而事實(shí)上，不少村民也向記者反映，泛海近幾年并非沒有開發(fā)辛莊的想法，只是屢屢拆遷款難以談攏，于是總是擱置。
“歸根結(jié)底還是泛海手里沒有錢，沒有錢拆遷就沒有底氣。而且像北京這樣閑置七八年的土地對于泛海來說，也不是第一塊了。”一位村民一針見血地說。
缺錢的泛海
開發(fā)商會缺錢？一年前恐怕所有人都不相信，但現(xiàn)在，這并非不可能。
就在泛海建設(shè)宣布將在下半年完成《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》申辦事宜，并在2010年年底前陸續(xù)開工建設(shè)后，記者便在泛海國際一期的社區(qū)論壇發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)主已經(jīng)收到了售賣二期房子的消息，價格是45000元/平米。
隨后記者前往位于朝陽公園橋東、觀湖國際南面的泛海國際售樓處，偌大的停車場上零星的幾輛車顯得異常冷落，而挑空三層的豪華銷售大廳內(nèi)更是空無一人，只擺放了一塊銷售車位的牌子，項目的一期二期沙盤也因無人打掃積了厚厚的一層灰。在沙盤上，記者發(fā)現(xiàn)，在泛海國際未來的二期，將有18棟豪宅拔地而起，社區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施等則選在了泛海一期的東邊。
幾經(jīng)周折，記者終于找到一位銷售人員，當(dāng)問及泛海國際二期的開盤時間，該人員告訴記者：“目前都還沒譜，最快也要年底開工，要買房，至少到明年再來吧。”
這也和村民的說法不約而同，據(jù)悉，倘若今年年底前泛海的這塊地再不動工，那么很可能面臨收回的境地，“因為最近拆遷的事情又有了動靜，希望這次是真的。”村民張大爺顯得很無奈。而居住在泛海國際社區(qū)的居民也告訴記者，泛海今年底至少要對二期的地塊鋪設(shè)下水管和基礎(chǔ)設(shè)施等，不然土地可能就沒有了。
不過截至目前，距年底還有三個月的時間，有關(guān)該地塊申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》的消息還沒有進(jìn)一步發(fā)展。
“遲遲不動工，最大的可能就是缺錢。”上述房地產(chǎn)公司人士坦言。事實(shí)上，泛海建設(shè)從2009年下半年起公司的業(yè)績就呈現(xiàn)出飛流直下的態(tài)勢，其每股經(jīng)營現(xiàn)金流從2009年三季度以及年末的0.04元和-0.68元，急速下滑到今年中期報告中的-0.900元/股，不到一年的時間下滑了2350%。
同樣，由于新項目遲遲未能開發(fā)，今年二季度，泛海建設(shè)的每股收益僅為-0.0076元，銷售凈利率為-23.12%，而主營業(yè)務(wù)收入同比、環(huán)比分別下降了86.32%和89.68%，其凈利潤同比和環(huán)比更是下降了115.16%和117.21%。按照今年上半年的凈利潤，總計8100萬元按每戶1000萬的標(biāo)準(zhǔn)僅僅夠賠付8戶村民，即便算上2009年全年凈利潤18499萬元，也只夠不到20戶人家。
今年3月25日，泛海建設(shè)曾發(fā)布公告，宣布股東大會已經(jīng)通過了以11.18元/股的價格發(fā)行不超過4億股，募資用于包括北京東風(fēng)鄉(xiāng)地塊在內(nèi)的地產(chǎn)項目。“但現(xiàn)在看，這個非公開發(fā)行計劃已經(jīng)不太可能。”國元證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員施雪清告訴記者，“雖然沒有明文規(guī)定，但是近期房地產(chǎn)上市公司的再融資方案差不多都暫停了，在現(xiàn)在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，泛海建設(shè)再融資通過的可能性幾乎為零。”
而今年年初，泛海建設(shè)同樣因為資金缺乏而選擇繼續(xù)擱置上海黃浦區(qū)董家渡開工建設(shè)的項目，而這個項目同樣也在拿地后八年遲遲沒有動工。“如果有錢，也許我們拆遷的事情早就有了進(jìn)展。”村民如是說。
不過，當(dāng)記者試圖聯(lián)系公司董秘陳家華時，連續(xù)多日撥打其電話都處于無人接聽的狀態(tài)，9月15日，記者前往公司位于建國門外大街的賽特大廈15層，泛海建設(shè)的工作人員卻告知記者，公司董秘只接受電話連線，對采訪要求可以幫助轉(zhuǎn)達(dá)，但截至記者截稿，尚未收到泛海方面的回應(yīng)。
可以肯定的一點(diǎn)是，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控依然嚴(yán)峻的情勢下，泛海建設(shè)的被動“捂地”使得如今的開發(fā)成本大大增加，而且在調(diào)控的影響下，未來房價的預(yù)期走勢并不樂觀，是否能夠順利對辛莊地塊進(jìn)行開發(fā)，或許只有時間才能說明一切。