編者按：現(xiàn)在的房地產(chǎn)就像一塊充滿美味的蛋糕，任何人都想沖上前來切上一塊。國企、民企、外資，就連家電巨頭也想要在地產(chǎn)界擁有一席之地!在一份調(diào)查中，被訪的500家非地產(chǎn)類企業(yè)中，超過44%的企業(yè)計(jì)劃未來在房地產(chǎn)市場分得一杯羹。大量資金涌入地產(chǎn)業(yè)都是沖著地產(chǎn)行業(yè)利潤去的。
房地產(chǎn)依然是上市公司賺錢最快業(yè)務(wù)
□謝衛(wèi)群
上半年在滬深兩市上市公司營收增長前十名中，房地產(chǎn)公司占據(jù)半壁江山。房地產(chǎn)業(yè)依然是上市公司賺錢最快的業(yè)務(wù)。但其負(fù)債增長、現(xiàn)金流減少值得關(guān)注。
上半年業(yè)績表現(xiàn)搶眼
滬深兩市有130多家上市公司主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，在趨緊的政策環(huán)境下，上市公司的業(yè)績整體表現(xiàn)依然搶眼。
統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在滬深兩市上市公司營收增長前10名中，格力地產(chǎn)、世茂股份、濱江集團(tuán)、電子城和陽光股份等5家房地產(chǎn)公司上榜，依然占據(jù)半壁江山。這表明，盡管政策調(diào)控趨緊，但相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)仍然是上市公司賺錢最快的業(yè)務(wù)。
世茂股份今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.37億元，同比增長371%。濱江集團(tuán)的中報(bào)顯示其上半年?duì)I業(yè)收入為8.77億元，同比增長340.11%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤2.5億元，比上年增長
810.92%。
此外，還有不少龍頭企業(yè)今年上半年也取得了不俗的業(yè)績。上半年，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤10.5億元，同比增長高達(dá)115.71%。萬科、保利雖然表現(xiàn)略差，但上半年凈利潤也分別達(dá)到28.12億元、16.27億元，同比分別增長11.41%、16.56%。
不過，另一些房地產(chǎn)上市公司日子卻不好過。億城股份與宜華地產(chǎn)近日公布的2010年半年報(bào)顯示,兩家房企業(yè)績同比均大幅下滑。其中億城股份上半年歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為5723萬元，同比下滑43.28%；宜華地產(chǎn)上半年歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤僅502.34萬元,同比下降83.67%。房地產(chǎn)企業(yè)暴利的時(shí)代好像正在轉(zhuǎn)變。
“在同樣的政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)的承受力完全不同。如何提升競爭力成為房地產(chǎn)上市公司的重大課題。”有專家分析。
現(xiàn)金流指標(biāo)由正轉(zhuǎn)負(fù)
房地產(chǎn)上市公司在保持增長的同時(shí)負(fù)債率不斷高企，被擠出每股收益前20位排行榜的現(xiàn)象值得關(guān)注。
來自萬得資訊的統(tǒng)計(jì)表明，以申萬行業(yè)分類的135家房地產(chǎn)上市公司，總體資產(chǎn)負(fù)債率水平已達(dá)67.79%，較上年同期的63.94%上升了近4%，較2009年年底的65.03%也上升了2.76%。東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼在總結(jié)房地產(chǎn)半年報(bào)時(shí)指出，135家地產(chǎn)上市公司的借款達(dá)3317億元，同比增長56.46%。
此外，上市房企的現(xiàn)金流指標(biāo)也由正轉(zhuǎn)負(fù)，鄭閔鋼表示，上半年上市房企的最大變化是資金流出加大。截至6月，上市房企的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-0.70
元，創(chuàng)近幾年同期最大負(fù)值。有數(shù)據(jù)顯示，上半年135家上市房企中有88家這一指標(biāo)為負(fù)值，而去年同期只有43家公司這一指標(biāo)為負(fù)。
“負(fù)債的增加與經(jīng)營性現(xiàn)金流的減少，讓房地產(chǎn)公司面臨巨大的挑戰(zhàn)，一旦銀行利率有所調(diào)整，房企將受到巨大沖擊，利潤將大幅減少，已有的增長也將改變。”臺灣中山大學(xué)會計(jì)學(xué)教授劉德明分析。
正因?yàn)槊媾R這些擔(dān)憂，上市房企的再融資計(jì)劃紛紛擱淺。鑒于2010年第二季度以來國家有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策發(fā)生較大變化，世茂股份今年6月不得不撤銷了已醞釀一年的定向增發(fā)不超過1.5億股新股，籌資17億元人民幣(約合2.49億美元)的計(jì)劃。
有關(guān)報(bào)告指出，2005—2009年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率30%左右。即便在遭受國際金融危機(jī)沖擊的2009年，房地產(chǎn)行業(yè)卻實(shí)現(xiàn)了“乾坤大逆轉(zhuǎn)”。以萬科為例，2009年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入488.8億元，凈利潤53.3億元，較2008年分別增長19.2%和32.1%，經(jīng)營指標(biāo)全面超過2007年。
耐人尋味的是，由于房地產(chǎn)業(yè)暴利的存在，不少地方的房地產(chǎn)項(xiàng)目仍然是“搖錢樹”，近年來上市公司在主營業(yè)務(wù)之外紛紛扎堆房地產(chǎn)市場。
不少上市公司通過非主營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加了效益。中報(bào)顯示，陽光股份今年上半年業(yè)務(wù)收入25.6
億元，同比上升251%，其中房地產(chǎn)銷售收入占95%，商業(yè)物業(yè)租賃占4%。主要地產(chǎn)項(xiàng)目北京陽光上東C9區(qū)和天津萬東項(xiàng)目于期內(nèi)竣工。其中，陽光上東C9區(qū)貢獻(xiàn)的11.5億元占整個結(jié)算收入的近一半；天津萬東項(xiàng)目貢獻(xiàn)7億元，占整體收入30%。
需要提醒的是，上市房企遭遇的問題，同樣可能出現(xiàn)在其他上市公司的非主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。“上市公司不重自身的主營業(yè)務(wù)，而都轉(zhuǎn)向來錢快的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這是一種資源和資金的扭曲和錯配，也增加了房地產(chǎn)市場的泡沬。短期看，上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表好看了，但是，從長遠(yuǎn)看會削弱上市公司的競爭力，對企業(yè)股民不利。”劉德明說。
浙江企業(yè)：投入不到1億元，兩年利潤1億多元
□顧春
“近幾年，企業(yè)資金投向房地產(chǎn)已經(jīng)成為常態(tài)，幾乎各個企業(yè)都在投，區(qū)別只在規(guī)模大小。畢竟來錢太容易了。企業(yè)天生就有逐利性，既然做房地產(chǎn)最賺錢，那就無法要求企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)。”一位上市公司董事長坦率地說。
這是一家以紡織起家的企業(yè)，多年來，做出了品牌，做出了規(guī)模。但近年來，企業(yè)把很大的精力投進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中。“現(xiàn)實(shí)是，存款實(shí)際上負(fù)利率，同時(shí)貨幣供應(yīng)充沛。這樣的情況下，老百姓只能依靠購買房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)貨幣的保值，這才導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。只有宏觀政策加力，才能轉(zhuǎn)變企業(yè)拼命投資房地產(chǎn)的趨勢。”
這位董事長認(rèn)為，當(dāng)紡織主業(yè)做到一定時(shí)期后，企業(yè)的發(fā)展瓶頸隨之而現(xiàn)。外貿(mào)出口形勢越來越緊，不能進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，利潤逐年下降，要繼續(xù)發(fā)展非常困難；節(jié)能減排的要求越來越高，幾條生產(chǎn)線由于戴上了“高消耗”帽子，面臨搬遷。現(xiàn)實(shí)擺在面前：要么轉(zhuǎn)產(chǎn)，要么萎縮。
這家有百年歷史的紡織服裝企業(yè)大步邁入樓市，原因有二：其一，企業(yè)多年來積累了良好的社會信譽(yù)，與當(dāng)?shù)卣⒘肆己藐P(guān)系，政府屢次表示希望這個企業(yè)參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。其二，股市融資量大，銀行也屢屢上門聯(lián)系主動放貸，資金非常寬裕。
幾年下來，現(xiàn)實(shí)更證明了企業(yè)選擇的正確。在近期公布的中報(bào)當(dāng)中，這家企業(yè)的房地產(chǎn)利潤已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了來自主業(yè)的利潤，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為這家企業(yè)最重要的利潤來源。
這是浙江寧波一家生產(chǎn)高檔汽車配件的企業(yè)，客戶基本涵蓋所有大中汽車企業(yè)，并在美國開設(shè)了汽配連鎖店，利潤和產(chǎn)品競爭力都相當(dāng)不錯。
2006年這家企業(yè)開始“試水”房地產(chǎn)，事出偶然。“一個企業(yè)家朋友反復(fù)動員我們?nèi)プ龇康禺a(chǎn)，一起參與開發(fā)，一開始抱著幫他們解決資金的心態(tài)，進(jìn)入這個行業(yè)。一個不大的樓盤開發(fā)下來，我才發(fā)現(xiàn)利潤太驚人了，投入不到1億元，兩年后利潤有1億多元！企業(yè)再努力，再怎么辛苦經(jīng)營都達(dá)不到這樣的利潤率。做房地產(chǎn)，利潤來得太容易了。我們不把這個當(dāng)主業(yè)，但這實(shí)在是一個很好的利潤增長點(diǎn)。”該企業(yè)負(fù)責(zé)人說。
樓市豐厚的利潤誘惑著一些本來沒有開發(fā)房地產(chǎn)打算的企業(yè)，讓他們進(jìn)退兩難。
“我們企業(yè)成立以來，一直以創(chuàng)新聞名。過去幾年，產(chǎn)值基本能每年翻一番，直到2008年國際金融危機(jī)出現(xiàn)。”浙江省紹興市一家上市企業(yè)老總說，“企業(yè)分心做別的，會在資金鏈上、經(jīng)營上造成影響。但現(xiàn)在我們又陷入了矛盾之中，制造業(yè)利潤薄、創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)大，如果有另外一塊經(jīng)營業(yè)務(wù)能夠提供豐厚利潤，我們沒有理由不去做。多條腿走路也沒有什么不好。”他說。
創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)大是這位老總最大的苦惱。他們?yōu)榱嗽囼?yàn)一個增壓器，曾經(jīng)花了3年時(shí)間，投資6000多萬元。“一直在創(chuàng)新，但風(fēng)險(xiǎn)非常大。就像那6000多萬元，并非一定能出結(jié)果，萬一出不來，這筆資金就泡湯了，但若投入房地產(chǎn)，不但能大大降低風(fēng)險(xiǎn)，而且可以收獲豐厚利潤。”
2008年前，這家企業(yè)看到身邊的企業(yè)紛紛投資房地產(chǎn)收獲頗豐，擋不住誘惑，成立了項(xiàng)目部準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)。但金融危機(jī)蔓延之時(shí)，由于資金緊張他們便收縮戰(zhàn)線專心做主業(yè)。如今，隨著企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)，這家企業(yè)又開始為要不要投資樓市而苦惱了。
吸金魔力誘使家電巨頭紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)
□劉寧
近日，海爾、海信等家電巨頭紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)的消息成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，從而引起了廣泛的熱議。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)就像一塊充滿利益的大蛋糕，任何人都想沖上前來分一杯羹。國企、民企、外資，就連家電巨頭也想要在地產(chǎn)界擁有一席之地!
在青島舉辦的住交會上，海爾、海信的房產(chǎn)公司引起了媒體的關(guān)注，從而家電巨頭紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)市場成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
國內(nèi)的家電集團(tuán)早已成立房地產(chǎn)公司，并已運(yùn)作多年!如海爾、美的、格力、海信等分別在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地產(chǎn)公司!
據(jù)報(bào)道，一年兩次的青島住交會日前閉幕，疑似回暖的樓市迎來了15萬前來看房的人。在房產(chǎn)展會的顯著位置，人們發(fā)現(xiàn)了兩個家電大顎的身影——海信和海爾，都是以地產(chǎn)品牌前來參展。其中，海信推出的新樓盤有13個，海爾14個，而且項(xiàng)目遍布全國。
海爾地產(chǎn)集團(tuán)成立于2002年4月，是海爾旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)投資開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè);海信房地產(chǎn)股份有限公司成立于1995年6月，當(dāng)時(shí)海信集團(tuán)企業(yè)改制，為了解決一部分職工的轉(zhuǎn)崗就業(yè)的問題，海信集團(tuán)成立了地產(chǎn)公司。
8月7日，TCL集團(tuán)發(fā)布董事會公告，公司與萬通實(shí)業(yè)于2010年7月30日簽署了《進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》，雙方將結(jié)合在房地產(chǎn)開發(fā)及工業(yè)地產(chǎn)儲備方面的優(yōu)勢，進(jìn)一步加強(qiáng)在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的合作。
可以發(fā)現(xiàn)，TCL集團(tuán)早起有意進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，首先先后成立了惠州TCL房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和深圳市TCL房地產(chǎn)有限公司奠定基礎(chǔ)，開發(fā)TCL翠園、TCL?雅園在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。
除TCL之外，7月5日，
家電巨頭康佳以成交價(jià)3.42億競得昆山市周莊鎮(zhèn)全旺路南側(cè)地塊，這塊地用途為旅游設(shè)施及商住用地，康佳表示，公司將在該地塊進(jìn)行房地產(chǎn)及商業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)開發(fā)。
如今，國內(nèi)幾大家電巨頭均在地產(chǎn)業(yè)上有所動作，實(shí)際幾乎早已試水，并且打出一片天地。
海爾地產(chǎn)集團(tuán)成立于2002年4月，目前海爾地產(chǎn)集團(tuán)擁有多個房地產(chǎn)開發(fā)子公司，投資和開放項(xiàng)目也從青島逐步拓展到濟(jì)南、重慶、蘇州等國內(nèi)多個城市。海信房地產(chǎn)成立于1995年6月，業(yè)務(wù)主要在山東省內(nèi)遍及青島、濟(jì)南城市。
除了海爾，美的、格力、海信等分別在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地產(chǎn)公司，康佳、春蘭、TCL等家電巨頭也在房地產(chǎn)市場早已開始布局，并且已經(jīng)在資本市場打拼多年。長虹集團(tuán)更是已經(jīng)將房地產(chǎn)列為與電子電器、軍工并列的三大產(chǎn)業(yè)板塊之一。
家電企業(yè)早已紛紛投身地產(chǎn)業(yè)，吸金成為永久不衰的話題，然而地產(chǎn)究竟有何種魔力誘使家電巨頭紛紛以重金涉險(xiǎn)。
在一份調(diào)查中，被訪的500家非地產(chǎn)類企業(yè)中，超過44%的企業(yè)計(jì)劃未來在房地產(chǎn)市場分得一杯羹。大量資金涌入地產(chǎn)業(yè)都是沖著地產(chǎn)行業(yè)的利潤去的。
查閱數(shù)據(jù)報(bào)表，大多數(shù)房地產(chǎn)的年度凈利潤，幾乎超越家電龍頭企業(yè)一倍以上。而家電半身的利潤微薄，無法滿足企業(yè)擴(kuò)張甚至生存的需求，正是地產(chǎn)前幾年帶來的巨額暴利蛋糕誘惑，靠家電起家的企業(yè)開始大批量地進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)。
家電資深觀察家劉步塵表示：“三、五年前，家電企業(yè)本身盈利狀況不是很好，平均毛利不到10%，做出投資地產(chǎn)、證券的選擇。中國地產(chǎn)較為繁榮，高利誘惑是主要原因。”
目前，從家電構(gòu)成來看，彩電毛利較低，成本較高，加上上半年庫存折舊，各種成本費(fèi)用加起來上升到8%-12%，空調(diào)毛利相對較高達(dá)到15%-20%，格力、美的等空調(diào)毛利甚至達(dá)到25%-30%。冰箱的利潤率在25%左右，家電下鄉(xiāng)將價(jià)格抬高。洗衣機(jī)利潤率介入空調(diào)和冰箱之間。上半年，以彩電為主盈利狀況不佳，白電的盈利較好。
“利潤率較低，地產(chǎn)繁榮高利成為誘惑。”家電業(yè)專家、帕勒咨詢公司資深董事羅清啟接受記者采訪時(shí)表示。
雖然家電巨頭再地產(chǎn)界的業(yè)績會給家電業(yè)務(wù)帶來不小的助力，但從當(dāng)前的形式斷電家電企業(yè)“制造業(yè)加地產(chǎn)”的模式還為時(shí)尚早。
相對于主業(yè)家電產(chǎn)品，房地產(chǎn)的循環(huán)周期較長，風(fēng)險(xiǎn)拉高會不會讓雙贏變成雙輸，是這些家電巨頭們必須正視的問題。
誠然，零售業(yè)短期現(xiàn)金流量大而利潤較薄，房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長而利潤豐厚，各類制造零售公司實(shí)際上近年來均在混搭地產(chǎn)業(yè)務(wù)提升業(yè)績。其中有單純看重其暴利而為閑置資金找出路，也有普鋼、紡織等傳統(tǒng)落后產(chǎn)能借此轉(zhuǎn)型，更多的還是依靠聯(lián)動效應(yīng)提升業(yè)績。
中國的企業(yè)家為什么對實(shí)業(yè)失去興趣?知名財(cái)經(jīng)作家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為：首先，宏觀環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策使得民間資本無法進(jìn)入一些產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。目前民間資本在電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)中只占13.6%，在金融業(yè)只占9.6%，在交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)只占7.5%，在水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)只占6.6%，至于在石油、電信、鐵路等領(lǐng)域，所占比例幾乎可以忽略不計(jì)，而一些地方政府以重組整合的名義將民間投資擠出煤礦等領(lǐng)域，使大量的民間資本難尋出路。即使一些做得相當(dāng)不錯的實(shí)業(yè)家，如匯源果汁等，因?yàn)榄h(huán)境因素都急于退出實(shí)業(yè)，鮮有做百年老店的打算的。
其次，中國樓市和股市的不理性使得到處蔓延著急功近利的歪風(fēng)邪氣，民間資本、國有資本和外資都爭先恐后進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在房價(jià)暴漲的情況下，在房地產(chǎn)上一個月的收益都遠(yuǎn)高于辛辛苦苦做實(shí)業(yè)一年的收益，做實(shí)業(yè)成了最沒出息的選擇。以127家中央企業(yè)為例，除了16家是國資委“欽定”的以房地產(chǎn)為主業(yè)的，還有78家主業(yè)并非房地產(chǎn)的亦殺入了此行業(yè)，也就是說，央企從事房地產(chǎn)的企業(yè)比例達(dá)到了73%。