保利地產(chǎn)相關(guān)高層9月7日接受本報記者專訪時表示，即使面對樓市調(diào)控，公司用3-5年再打造一個保利地產(chǎn)的目標未發(fā)生改變；保利地產(chǎn)作為一家定位為成長型的公司，目前經(jīng)營現(xiàn)金流為負是正常現(xiàn)象，說明公司處于快速發(fā)展階段；公司目前賬面資金充足，即使按極端情況進行財務壓力測試，公司資金仍然具有很好的安全邊際，預計年底賬面資金140億左右。
成長型公司的“煩惱”
保利地產(chǎn)公布8月份銷售簡報顯示，當月實現(xiàn)簽約銷售金額68億元，月度銷售歷史新高，這多少緩解了近期市場對于保利地產(chǎn)增速放緩的擔憂。
資金是市場關(guān)注保利地產(chǎn)的另一方面。截至今年6月底，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為-233.5億元，資產(chǎn)負債率升至76.7%。
對此，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理、董秘岳勇堅表示，保利地產(chǎn)仍將自己定位為成長型公司，仍然要保持每年30%的增長速度，這也意味著公司對于每年的銷售規(guī)模和土地儲備均有相應增長的要求。2009年公司新開工與銷售均超過500萬平方米，考慮到房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期和公司發(fā)展速度的要求，從去年到今年上半年，公司積極地補充了項目資源。
“當?shù)貎r上漲時，占整個成本的比重超過一半，企業(yè)要發(fā)展，要拿地，經(jīng)營現(xiàn)金流就會年年為負。公司可以一塊地都不拿，現(xiàn)金流年年為正，但這對于企業(yè)發(fā)展是個致命的傷害。”岳勇堅說，經(jīng)營性現(xiàn)金流-233.5億元，這是由于去年到今年上半年新增項目地價集中在今年上半年支付而產(chǎn)生的一個極端數(shù)值，并不代表公司面臨資金困難，而且如果把籌資性現(xiàn)金流也計算在內(nèi)，負現(xiàn)金流情況就沒那么可怕了。
這似乎是目前主流房企的共同“煩惱”。此前，萬科董秘譚華杰也對本報記者表示，高速成長期的公司現(xiàn)金流為負，在世界上其他國家如微軟等公司也是如此，像萬科去年有段時間現(xiàn)金流為正，反而是不正常的。今年萬科積極購入土地，經(jīng)營現(xiàn)金流又變?yōu)樨摰牧恕?BR> 綠城中國董事長宋衛(wèi)平指出，在中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，企業(yè)高負債運轉(zhuǎn)，是一個無可奈何的情形，因為面粉——土地的價格總在上漲，而企業(yè)不買地就無法發(fā)展，而要高速發(fā)展就要負債買地，如此循環(huán)。
“激進”土儲戰(zhàn)略：物有所值
近年來尤其是2007年以來，保利地產(chǎn)在土地儲備上采取了積極進取的態(tài)勢，在2009年大幅增加土地儲備的基礎(chǔ)上，去年底到今年上半年，保利土地支出又達到近400億元，外界認為保利拿地過于激進。
岳勇堅表示，去年拿地的平均地價在3300元/平米，去年底到今年上半年2900元/平米，這樣的地價是比較合理的，而近期明顯感到土地市場開始回暖，低位拿地的最佳時機已逝。岳勇堅說，保利地產(chǎn)面對每一次市場調(diào)整都會有自己的獨立判斷，公司既會堅持對于房地產(chǎn)行業(yè)中長期看好的戰(zhàn)略觀點，但也會考慮項目拓展要與公司的資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營能力、資金狀況等因素相匹配。
2009年市場迅速回暖，證明了保利地產(chǎn)2008年積極逆市拿地是正確的。而“現(xiàn)在分析2009年所謂的幾個地王，都是值得的。”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新說，保利去年拿的南京地王、重慶鴻恩寺地塊、北京大望京地塊，這幾塊高價地塊，是市場質(zhì)疑的重點，但事實是，南京項目當初立項1.4萬元/平米，現(xiàn)在1.7萬元開盤，鴻恩寺地價3000多，現(xiàn)在洋房賣到1.2萬元了。
岳勇堅分析，接下來的土地市場又要謹慎，包括城建廣州拿地所透露出的信號，土地市場過熱的苗頭顯現(xiàn)，保利地產(chǎn)可能要反節(jié)奏做一些事情，可能又要受到市場的質(zhì)疑了。
負債率或降10%
對于上半年巨額負值經(jīng)營現(xiàn)金流，保利地產(chǎn)將主要原因歸結(jié)于上半年巨額地價款的剛性開支，上半年支付地價超過300億元，加上工程開支等近100億元。隨著地價支付高峰的過去，下半年情況將極大改善。
截至中報，保利預收賬款為387億元，預計絕大部分將在今明兩年結(jié)轉(zhuǎn)，按保利地產(chǎn)平均15%的銷售凈利率扣除該因素的影響，保利地產(chǎn)76%的資產(chǎn)負債率應可有近10個點的下降。
同時，岳勇堅介紹，公司目前擁有近200萬平米的商業(yè)地產(chǎn)，是采用成本計算方法記賬的，如采取公允價值計量，凈資產(chǎn)將大幅增加，資產(chǎn)負債率也會相應下降。岳勇堅認為，公司是否面臨資金壓力，更多是看收支兩條線是否能夠平衡，而不是單純看凈現(xiàn)金流出、看負債率。
他透露，保利地產(chǎn)會經(jīng)常進行內(nèi)部財務壓力測試。從資金來源看，目前賬面資金近140億，下半年銷售回籠超過250億，銀行貸款近200億；支出約為250億元，包括了工程建設開支、未付地價、到期貸款和稅費等。從這個角度看，公司下半年的財務周轉(zhuǎn)相當自如，仍有一定能力捕捉土地市場或收購兼并的機會。
保利地產(chǎn)做了極端的壓力測試，扣掉銀行貸款一分錢都沒有，銷售再下降30%，資本市場融資也沒有，收入還是有近300億，收支還是可以平衡，“如果這些極端情況真的發(fā)生了，就不是保利地產(chǎn)的資金鏈的問題了，而是整個行業(yè)的生存乃至宏觀經(jīng)濟問題了。”岳勇堅表示。
岳勇堅稱，通過上述極端壓力測試，可以看出公司的資金是安全的，估計年底賬上資金也會有140億左右。
超500億銷售可期
8月底，保利地產(chǎn)位于廣州金沙洲的保利·春天里二期開盤當日售罄，成為新政以來不多見的日光盤，這一項目的操作模式，正是保利主流項目快速周轉(zhuǎn)的代表。從五月份開盤到清盤，僅用了4個月，均價也是比較平民化的11000元。
國泰君安報告認為，8月以來，保利地產(chǎn)推盤量和可售貨量重回充足軌道，且快于行業(yè)平均水平和其它同行（除萬科外）。該機構(gòu)調(diào)研表明，保利地產(chǎn)部分項目較早地采用了適當降價策略，可售貨量以市場上最暢銷的中小戶型產(chǎn)品居多，且整體地理位置較好。預計9-12月公司銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)異。
申銀萬國的研究員表示，保利上半年凈現(xiàn)金流出現(xiàn)了負值，主要原因是，資本開支增速遠快于銷售回款增速，但目前整體資產(chǎn)狀況尚屬安全。下半年，由于銀行信貸收縮的幅度更大，融資渠道進一步收窄，預計資金壓力會進一步上升，上市公司會通過進一步收縮開支和投資來緩解現(xiàn)金流壓力，但不用太過擔憂公司現(xiàn)金流安全問題。
“如果下半年不拿地，現(xiàn)金流很容易就回正了。”岳勇堅說，由于感覺到土地市場出現(xiàn)了回暖跡象，公司拿地步伐有所放緩，接下來的幾個月仍要看機會決定是否買地。
“7、8月開始，觀望情緒得到緩解，下調(diào)態(tài)勢有所抑制，下半年更關(guān)注貨量，短期內(nèi)供需關(guān)系不會導致市場價格大的變化，”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，今年上半年保利之所以銷售放緩，是因2009年存貨量不多，而大規(guī)模的拿地在7月份之后，本身政府交地就較集中，加上報建等還有一個周期，
經(jīng)過6個月的開發(fā)周期后，9、10月乃至年底公司推盤量會大幅增長，主要集中于長三角、環(huán)渤海以及成渝區(qū)域，預計供貨量會達到400萬平米。
保利地產(chǎn)預計，年初制定的較2009年增長30%的目標可以實現(xiàn)。這也意味著，保利地產(chǎn)今年可實現(xiàn)500億以上銷售。
應對漫長調(diào)控
伴隨著8月以來各地成交量大幅增長，房價似乎又有抬頭的苗頭，于是，有關(guān)地產(chǎn)可能面臨再度調(diào)控的擔憂開始甚囂塵上。
事實上，開發(fā)商并非房價上漲的最大受益者。從近幾年上市開發(fā)商公布的年報來看，大部分開發(fā)商的毛利率并沒有大幅攀升，利益更多給了地方政府和一些炒房的人，“快速周轉(zhuǎn)的公司有個合理的利潤即可。”岳勇堅表示，保利地產(chǎn)也愿意為穩(wěn)定房價做出自己的貢獻，但目前保利市場占有率僅1%，影響有限。
“我們也歡迎調(diào)控，希望市場健康、穩(wěn)定，”岳勇堅說，成交量回升還好說，最怕一回暖就提價，二手房最明顯，這種信號一出來，可能政策又來一個干預。現(xiàn)在傳導性不像以前那么慢，全國的土地市場、銷售市場幾乎是同步的，因為政府對市場的反應和把控很快，數(shù)據(jù)全部上網(wǎng)，掌控很清楚。
胡在新介紹，調(diào)控之下，公司應對市場變化，也對產(chǎn)品做了一些調(diào)整，如新項目有一些會考慮戶型因素，比如把戶型做得更少些，2008年、2009年追求大戶型，但調(diào)控時，總價影響需求，會在戶型上有適度的調(diào)整，不會過多求大。
“公司用3-5年再打造一個保利地產(chǎn)的目標未發(fā)生改變。”岳勇堅說，如果樓市調(diào)整時期較長，實現(xiàn)目標的時間就需要5年，否則只需要3年。如果不是“災難式”的調(diào)控，就會達到預定目標。
據(jù)本報記者了解，包括萬科、保利地產(chǎn)、金地等開發(fā)商在內(nèi)，近期雖然樓盤銷售順暢，但其內(nèi)部人士均表示不會順勢漲價，而仍將按照原有市場策略，以盡早開盤，快速出貨為主。
千億版圖暗戰(zhàn)
再造一個保利，其潛臺詞就意味著，3-5年，保利的銷售規(guī)模將超過1000億。
這同時也是萬科、恒大、綠城、綠地等公司的藍圖。宏觀調(diào)控期，各家公司加快了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移步伐，萬科重回高速增長軌道，今年銷售達800億基本已成定局，恒大主席許家印則預期，明年下半年公司銷售面積、銷售金額等四大指標全面取得第一，即意味著超越萬科。
保利地產(chǎn)也在加快資產(chǎn)整合和戰(zhàn)略調(diào)整的步伐。作為今年樓市和房企爭相進入的商業(yè)地產(chǎn)，保利早有布局，南海水城購物中心、廣州中環(huán)廣場購物中心、保利南海洲際酒店、保利世貿(mào)中心、保利國際廣場、保利中心等項目均已開業(yè)，未來在全國其他中心城市還將有不少酒店、寫字樓等商業(yè)項目推出，預計總面積將接近200萬平方米。“商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)分別成立了商場、酒店等專業(yè)的經(jīng)營團隊，洲際酒店開業(yè)僅四個月即實現(xiàn)了正現(xiàn)金流。商業(yè)地產(chǎn)目前每年收入超過4億元，未來幾年將逐年增加”，胡在新透露，保利在商業(yè)地產(chǎn)方面按照自己的戰(zhàn)略規(guī)劃穩(wěn)步推進，特別在城市綜合體的運營方面經(jīng)驗豐富，未來還將積極參與各種舊城改造、城市新區(qū)開發(fā)等機會，這將成為公司新的增長極。