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“房價(jià)下跌50%,不良率也只會上升1.2%”,各大銀行此前普遍得出的非常樂觀房貸壓力測試結(jié)果,遭到了農(nóng)行的質(zhì)疑。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者昨日采訪銀監(jiān)會及商業(yè)銀行人士獲悉,此前頗受關(guān)注的商業(yè)銀行房貸壓力測試的樂觀結(jié)果,事實(shí)上并不能完全覆蓋風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)測試從技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)評估等方面看,都是一項(xiàng)難以精確完成的任務(wù)。
更有業(yè)內(nèi)人士指出,聯(lián)系起美國次貸危機(jī)發(fā)生前的樂觀測試情況,一些潛在風(fēng)險(xiǎn)可能讓這樣的測試結(jié)果完全“失真”。
農(nóng)行懷疑測試結(jié)果
近日,在監(jiān)管部門將測試情景假設(shè)條件由“房價(jià)下跌30%”加碼為“房價(jià)下跌過半”后,新一輪房貸壓力測試結(jié)果成為上市銀行中報(bào)季上的最大看點(diǎn)。
包括交通銀行、招商銀行、民生銀行、建設(shè)銀行等在內(nèi)的幾家上市銀行,紛紛在中報(bào)發(fā)布會公布新一輪房貸壓力測試結(jié)果:在房價(jià)下跌50%的情形下,各銀行房貸不良率將上升1-2個(gè)百分點(diǎn)不等。
對于這個(gè)“非常樂觀”的結(jié)果,農(nóng)業(yè)銀行在8月30日發(fā)布的一份研究報(bào)告中表示,這一測試可能并未完全反映房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。其理由包括:壓力測試主要測試房地產(chǎn)開發(fā)貸和個(gè)人按揭貸款的壞賬率,但可能未考慮到以房地產(chǎn)為抵押的相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)開發(fā)上下游鏈條很長,關(guān)聯(lián)甚廣,一旦房價(jià)大幅下跌,相關(guān)行業(yè)貸款也會受到嚴(yán)重影響等。
該報(bào)告還指出,在居民購房貸款過程中,存在個(gè)人收入證明信息不實(shí)、陰陽合同等現(xiàn)象,這是壓力測試難以考慮的。
此外,即使在同一家銀行內(nèi)部,各分支行對房地產(chǎn)貸款的依賴程度也不同,可能存在一家銀行整體上房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)不大,但個(gè)別分支行風(fēng)險(xiǎn)很大的情況。
一位監(jiān)管部門人士對本報(bào)記者表示,房貸壓力測試的結(jié)果不是最重要的,目的是讓銀行通過測試發(fā)現(xiàn)并及時(shí)封堵風(fēng)險(xiǎn)管理漏洞,測試銀行的資本在極端情況下能否負(fù)荷,相關(guān)業(yè)務(wù)條線能否形成合力應(yīng)對沖擊。
測試過程揭秘
據(jù)本報(bào)記者了解,銀行的房貸壓力測試首先是要確定“國房景氣指數(shù)”與房貸質(zhì)量之間的影響關(guān)系。同時(shí)利用銀行內(nèi)部評級體系中對房貸客戶風(fēng)險(xiǎn)評級和違約概率的計(jì)算模型,得到在既定房價(jià)降幅下房貸客戶的違約率變動情況。綜合二者影響,推出整體房貸壓力測試結(jié)果。
一券商分析師告訴記者,有關(guān)房地產(chǎn)信貸對銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響的研究,多以單線研究方式展開,一是沒有考慮房價(jià)下跌對房地產(chǎn)以外行業(yè),以及對房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生的影響;二是沒有考慮宏觀經(jīng)濟(jì)受房地產(chǎn)影響大幅下滑時(shí),對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。
“所謂壓力測試,只有壓力強(qiáng)度到位才能達(dá)到預(yù)想效果。測試要點(diǎn)是否拿捏準(zhǔn)確、測試范圍是否足夠廣泛,也直接影響測試的準(zhǔn)確性和效果。”一位商業(yè)銀行風(fēng)控管理人士稱。
但記者在采訪中了解到,目前國內(nèi)商業(yè)銀行房貸壓力測試僅能“有限”開展,受幾點(diǎn)因素影響。
首先,測試范圍的擴(kuò)大涉及到可實(shí)現(xiàn)性的問題。上述券商分析師指出,國內(nèi)房貸壓力測試普遍不考慮房地產(chǎn)抵押物,主要是因?yàn)閲鴥?nèi)信貸主要以不動產(chǎn)抵押為主,60%以上信貸依靠房地產(chǎn)抵押獲得,要么是土地要么是房子。“在理論上,應(yīng)該有此考慮,但在實(shí)際測算中,難以量化。”
其次,能否擴(kuò)大范圍,也與銀行本身的技術(shù)實(shí)力有關(guān)。上述股份制銀行負(fù)責(zé)人指出,系統(tǒng)性壓力測試有賴于信貸系統(tǒng)/數(shù)據(jù)積累以及后臺數(shù)學(xué)模式等諸多領(lǐng)域的聯(lián)動。例如,信貸系統(tǒng)要能夠全面整合行內(nèi)諸多業(yè)務(wù)部門/不同業(yè)務(wù)種類的信息,并實(shí)現(xiàn)有效聯(lián)動。這樣測試中,才能通過變化一個(gè)數(shù)值,看到對其他領(lǐng)域的影響程度。
回歸現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)
“事實(shí)上,如果房價(jià)真的大幅下跌,將會是一個(gè)連鎖反應(yīng),尤其是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)難以估量。”一位資深房地產(chǎn)人士表示。
他說,雖然美國的情況與中國不能完全等同,但別人的教訓(xùn)也值得汲取。
這位人士還分析到,如果還原到現(xiàn)實(shí)的房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn),可以分為三個(gè)層面:第一是消費(fèi)者層面,客觀地說,個(gè)人按揭貸款因?yàn)榉績r(jià)下降帶來的風(fēng)險(xiǎn)是很低的,因?yàn)橹袊嗽谧》抠J款問題上誠信度還是比較高的。
第二是開發(fā)商層面,這是主要的風(fēng)險(xiǎn)源之一,因?yàn)樵诂F(xiàn)有調(diào)控政策下,開發(fā)商的“活錢”變?yōu)椤八厘X”,如預(yù)售款的嚴(yán)格管理,一旦房價(jià)出現(xiàn)下跌,開發(fā)商的資金鏈條將面臨較大壓力。
第三是一些工商企業(yè),它們大部分的貸款抵押物都是房產(chǎn),如果房價(jià)下跌,這些抵押物的評估價(jià)值將下降,銀行需要更多撥備,而這些企業(yè)則將面臨更大的融資壓力。
“如果60%信貸都依靠房地產(chǎn)抵押,這個(gè)悲觀傾向下作出的壓力測試,就是個(gè)無底洞。是否有必要采取如此悲觀的態(tài)度,值得探討。”一位商業(yè)銀行人士表示。
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