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8月30日，恒大地產(chǎn)發(fā)布的半年報稱，截至2010年6月末，恒大地產(chǎn)貸款余額為252.73億元，較年初的141.76億元增加110.97億元，增幅78.28%。以1年期以上新增貸款統(tǒng)計，恒大地產(chǎn)今年上半年新增各項貸款合計約153.62億元。
而在上半年，恒大地產(chǎn)連續(xù)兩次高息境外舉債13.5億美元。隨著下半年65.4億元地價款的到期支付，恒大地產(chǎn)依然面臨壓力。
恒大地產(chǎn)大股東兼董事局主席許家印在8月30日中期業(yè)績會上宣稱，恒大地產(chǎn)計劃從明年下半年起，逐漸加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入，進(jìn)軍投資性物業(yè)市場，似乎在宣示著房價低谷期已過，在今年全年預(yù)計總銷售額400億元的情況下，轉(zhuǎn)而為新的項目儲備資金。
高息境外舉債
2010年1月21日，恒大地產(chǎn)向美銀美林、高盛及中銀國際發(fā)行7.5億美元5年期優(yōu)先票據(jù)，年利率13％，用途為償還結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款離岸部分本金余款及物業(yè)項目。
此次發(fā)債的背后故事延綿已久。發(fā)行優(yōu)先票據(jù)償還的結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款總額為4.329億美元，系恒大地產(chǎn)在2007年8月經(jīng)上市保薦人瑞信擔(dān)保所借。而在2006年11月，恒大地產(chǎn)已與德意志銀行、美林及淡馬錫對賭上市，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押和認(rèn)購8億股可換股優(yōu)先股，向這3家機(jī)構(gòu)投資者融資4億美元。恒大地產(chǎn)將4億美元中的2.3億美元用于償還工行過渡性貸款，其余則用于擴(kuò)大土地儲備。2007年9月，恒大地產(chǎn)以恒大御景半島項目抵押，再次向美林貸得1.3億美元用于購買土地。
有了這兩筆巨資和投行的支持，此前10年累計銷售面積僅有200萬平方米、2007年前9個月銷售額僅有23億元的恒大地產(chǎn)，試圖以當(dāng)時擁有1900萬平方米土地儲備為2007年4月香港上市賣點的碧桂園為標(biāo)桿，開始大舉圈地運動。整個2007年，恒大地產(chǎn)土地儲備較2006年的不足600萬平方米膨脹近8倍，達(dá)到4580萬平方米。
然而，因隨后港股行情不好，在2008年3月對外宣布中止上市計劃的恒大地產(chǎn)，此時背負(fù)著110余億元貸款及其他借款，近10億美元機(jī)構(gòu)投資者借款、以及廣州天河區(qū)絹麻廠土地（2008年1月拍得）及其他地塊40億元以上短期應(yīng)支付土地出讓金欠款。
久旱逢甘露。飽受資金饑渴的恒大地產(chǎn)終于在2009年11月獲得在香港上市，但區(qū)區(qū)56億港元的募資額，在63%用于支付應(yīng)付未付土地出讓金及撥付現(xiàn)行項目所需資金、31%用于償還部分結(jié)構(gòu)性擔(dān)保貸款外，已經(jīng)所剩無幾。
4.329億美元結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款在此次償還1.756億美元之后，尚余應(yīng)償還貸款2.573億美元將于2010年10月到期。而上市募集資金支付土地出讓金后，依然有78億元補地價余額有待支付（30億元在2010年結(jié)算）。此外，支撐2010業(yè)績的拿地和建設(shè)資金亦無著落。這是導(dǎo)致上市募集僅僅3個月后，高息募資7.5億美元的原因。此舉創(chuàng)下近年中資地產(chǎn)股單筆發(fā)債規(guī)模和年利息新高。2009年碧桂園先后兩次發(fā)行3.75億美元5年期優(yōu)先票據(jù)，年利息11.75%。
又3個月后的4月14日，恒大地產(chǎn)向香港地產(chǎn)公司華人置業(yè)及其主席劉鑾雄發(fā)行6億美元5年期優(yōu)先票據(jù)，年利率為13%。其中，劉鑾雄認(rèn)購2.5億美元，華人置業(yè)認(rèn)購3.5億美元。
香港資本市場某資深人士稱，劉鑾雄向來有對財務(wù)困難公司和特殊環(huán)境下的投資行為，華人置業(yè)當(dāng)日公告稱此舉“可在現(xiàn)時低息環(huán)境下提供高收入”。“許家印是通過香港新世界主席鄭裕彤，和劉鑾雄建立起關(guān)系。華人置業(yè)在2009年恒大地產(chǎn)IPO時曾購買5000萬美元股票。”
再融資空間？
面對恒大地產(chǎn)一邊宣稱不缺錢，一邊高密度發(fā)債的舉動，深圳某銀行人士稱，“恒大地產(chǎn)如果資金充裕，為何兩次都以13%的高利率發(fā)債？按照慣例，高利息優(yōu)先票據(jù)要排在銀行貸款、配股等融資選擇之后。如此高息借款將會沖淡恒大本已薄弱的盈利空間，對企業(yè)盈利能力產(chǎn)生拖累。”受1月21日發(fā)債影響，恒大地產(chǎn)股價當(dāng)日跌2.28%，受4月14日發(fā)債影響，當(dāng)日跌0.29%。
顯然，配股等股市融資在目前政策調(diào)控和股市行情下難度加大，招商地產(chǎn)5月13日撤銷50億元股市融資計劃就是近例。
而就銀行貸款而言，恒大地產(chǎn)高達(dá)252.73億元的貸款已讓銀行等金融機(jī)構(gòu)望而卻步。
恒大地產(chǎn)半年報顯示，截至2010年6月末，恒大地產(chǎn)貸款余額為252.73億元，較年初的141.76億元增加110.97億元，增幅78.28%。以1年期以上新增貸款統(tǒng)計，恒大地產(chǎn)今年上半年新增各項貸款合計約153.62億元。
不過，恒大地產(chǎn)為儲備資金考慮，歷史性地調(diào)整了其長短期貸款結(jié)構(gòu)。其上半年1年期以內(nèi)貸款由年初的63.6億元減少為20.95億元，1至2年期貸款由年初的24.88億元增加為49.86億元，2至5年期貸款由年初的53.28億元增加為180.42億元，5年期以上貸款新增1.5億元，四者貸款結(jié)構(gòu)由年初的44.9%：17.5%：37.6%：0%調(diào)整為6月末的8.3%：19.7%：71.4%：0.6%。
為了獲取新增貸款和貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整，恒大地產(chǎn)已將集團(tuán)的物業(yè)及設(shè)備、土地使用權(quán)、投資物業(yè)、開發(fā)中物業(yè)、持作出售竣工物業(yè)、銀行現(xiàn)金及集團(tuán)內(nèi)若干子公司的股本權(quán)益等多數(shù)抵押。尤其是土地使用權(quán)、開發(fā)中物業(yè)、持作出售竣工物業(yè)抵押，已可見其資金壓力。
恒大地產(chǎn)1月28日公告稱，控股股東鑫鑫以所持2.7億恒大地產(chǎn)股份為擔(dān)保，從工銀亞洲獲得4000萬美元2年期貸款融資，就是類似的案例之一。
目前，恒大地產(chǎn)的主要往來銀行為工、農(nóng)、中、建、光大、中信、民生、交行、浦發(fā)、渤海10家銀行的廣東省分行、廣州分行。某股份制銀行廣州分行稱，“恒大地產(chǎn)上半年貸款包括銀信合作貸款、地產(chǎn)信托貸款以及其他借款等，不僅僅是銀行貸款。銀行對地產(chǎn)商的新增貸款已經(jīng)相當(dāng)審慎。”
其實，在110.97億元新增借款中，如果將兩次發(fā)債融資13.5億美元（折合人民幣91.8億元）剔除掉，恒大地產(chǎn)上半年在境內(nèi)融資規(guī)模已經(jīng)很小。
盡管恒大地產(chǎn)半年報宣稱，其上半年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金總額為184.9億元，未動用銀行融資額度252.4億元。但扣除有嚴(yán)格條件方可動用的受限制現(xiàn)金后，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為99.51億元。
截至6月末，恒大地產(chǎn)擁有土地儲備7238.5萬平方米，成為土地儲備之王，但其有未支付地價款136.2億元。其中，2010年下半年需支付65.4億元，2011年支付59.6億元。
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