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8月26日，ST昌魚(600275.SH)將公布2010年半年報，該公司此前發(fā)布的上半年業(yè)績虧損提示性公告將虧損原因全部指向了其控股子公司北京中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下簡稱“中地公司”)。事實上，資金鏈一直緊繃的中地公司正深陷產(chǎn)權(quán)證糾紛，而隨著記者調(diào)查的深入，ST昌魚背后面臨的更大危機也逐漸浮出水面。業(yè)內(nèi)人士稱，這或許使ST昌魚面臨退市風(fēng)險。
就差1000萬 因為沒錢，八年辦不下產(chǎn)權(quán)證
北京華普花園的業(yè)主們對項目開發(fā)商中地公司已經(jīng)到了“忍無可忍”的地步。8月12日，華普花園CD座物業(yè)地下二層會議室，業(yè)主代表們召開了新聞發(fā)布會，聲稱要將“維權(quán)進行到底”。
這背后，是一場持續(xù)了八年的產(chǎn)權(quán)證糾紛。華普花園位于東直門南大街9號，共有房產(chǎn)四百余套，從2002年10月30日建成交房至今，業(yè)主們始終未能拿到產(chǎn)權(quán)證。
在過去的8年時間里，華普花園的業(yè)主們一直與中地公司協(xié)商卻毫無結(jié)果，他們聽到最多的理由是——“沒錢”。
業(yè)主劉女士清晰地記得，2009年5月15日，在華普花園業(yè)主委員會籌委會的多次催促下，開發(fā)商負責(zé)人高士慶終于與部分業(yè)主及籌委會成員進行了面對面的溝通，稱辦理產(chǎn)權(quán)證差一千萬元資金，并許諾一旦有錢，一定先為華普花園業(yè)主辦產(chǎn)權(quán)證。
中地公司總經(jīng)理高士慶在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時證實了上述說法：華普花園由于超規(guī)劃建設(shè)而需要重新審批，到2008年審批辦下來了，但還要補交土地出讓金。當時中地公司正在建設(shè)華普中心大廈，本想等著寫字樓賣出去回款后補交土地出讓金，把房產(chǎn)證辦下來。但后來華普中心出現(xiàn)了經(jīng)濟糾紛，華普中心一直沒能實現(xiàn)銷售回款，導(dǎo)致中地公司資金非常緊張，因此華普花園的房產(chǎn)證也就遲遲沒有辦下來。
記者追問能否在時間上給業(yè)主們一個明確的承諾，高士慶回答說：“只能等資金到位以后，現(xiàn)在沒有錢，無米之炊能怎么辦？”
在華普花園的業(yè)主們看來，中地公司的承諾一拖再拖，“沒錢”是最一錢不值的答復(fù)。對于業(yè)主們認為中地公司為缺錢找借口的質(zhì)疑，高士慶表示，中地公司沒有任何隱瞞和推托，因為辦下房產(chǎn)證，最大的受益者是開發(fā)商，開發(fā)商還有很多房產(chǎn)沒有賣出去，如果有房產(chǎn)證就可以按照現(xiàn)在這么高的市場價格來賣。
北京問天律師事務(wù)所律師張遠忠告訴《經(jīng)濟參考報》記者，開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)購房合同對業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，不能將超規(guī)劃建設(shè)和其他項目經(jīng)濟糾紛的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給購房者。
17日，華普花園的業(yè)主代表與中地公司代表進行了一次會談。業(yè)主代表們提出了一個解決辦法，即開發(fā)商拿出幾套沒有賣出去的房子籌集1000萬元，聯(lián)系業(yè)主以合適的價格購買，當然并非市場價格，這筆款要專款專用，解決辦理房產(chǎn)證的問題。對于這個建議，高士慶表示“行不通，要賣的話我們早賣了”。
涉嫌“一房二賣” 開發(fā)商貸款，卻由業(yè)主“買單”
2009年，一紙判決讓華普花園的部分業(yè)主傻了眼：自己全款購買的住了八年多的房子竟然要被法院執(zhí)行拍賣。
原來，因為中地公司一直不償還銀行的抵押貸款，農(nóng)業(yè)銀行向法院申請拍賣華普28套房產(chǎn)，其中約15套為華普花園業(yè)主于中地公司向銀行抵押前已經(jīng)全款購買的房產(chǎn)。
根據(jù)ST昌魚2009年年報，在一年內(nèi)到期的長期借款的逾期借款中，農(nóng)業(yè)銀行北京市東四北支行5000萬元貸款抵押物為北京中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司Ⅲ段——華普花園53套房產(chǎn)及所分攤的土地使用權(quán)；本期農(nóng)業(yè)銀行北京市東四北支行拍賣公司Ⅲ段25套房和Ⅱ段地下二層所得抵償公司向農(nóng)業(yè)銀行北京市東四北支行借款67302950.00元。中國工商銀行北京市王府井支行5330萬元貸款抵押物為北京中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司Ⅲ段55套房產(chǎn)及所分攤的土地使用權(quán)。
據(jù)了解，目前有7個業(yè)主已經(jīng)向法院申請了“執(zhí)行異意”，法院仍在審理過程中。其中一位業(yè)主的代理律師告訴《經(jīng)濟參考報》記者，如果開發(fā)商的土地出讓金沒有交全，銀行就不應(yīng)該給它放貸，現(xiàn)在銀行貸給開發(fā)商的錢收不回來，反而由交了全款的業(yè)主來買單，讓所謂的債權(quán)人來拍賣業(yè)主的房子，社會的公平正義完全扭曲了。
上述業(yè)主的代理律師認為，28戶業(yè)主基本上都是一次性付清購房全款，但是開發(fā)商與這些業(yè)主簽完合同后沒有到房管局備案，并在2003年將這28戶業(yè)主的房子抵押給了銀行。雖然這些業(yè)主們沒有房產(chǎn)證，但由于業(yè)主和開發(fā)商構(gòu)成買賣關(guān)系，房屋也交付業(yè)主使用，根據(jù)物權(quán)法和相關(guān)的司法解釋，產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該是屬于業(yè)主的。而開發(fā)商將已經(jīng)銷售出去的房子進行二次抵押，這絕對是嚴重的違法違規(guī)的行為。
對于這筆銀行抵押貸款，中地公司方面諱莫如深，不愿意透露貸款額度和用途等具體情況。高士慶說，現(xiàn)在中地公司正在和銀行、法院方面積極協(xié)商，等到有錢之后把欠款還上，盡量不要執(zhí)行拍賣，出了任何問題，由中地公司負責(zé)。
張遠忠指出，開發(fā)商的這種行為類似于“一房二賣”，28個業(yè)主應(yīng)該向法院請求侵權(quán)賠償，開發(fā)商如果要承擔(dān)責(zé)任，就應(yīng)該拿錢出來，按照現(xiàn)在的市場房價來補償28個業(yè)主。
陷資金泥潭 ST昌魚面臨退市風(fēng)險
ST昌魚7月發(fā)布了2010年上半年業(yè)績虧損的提示性公告，虧損的原因也都與中地公司有關(guān)：一是中地公司目前仍處于訴訟中，中地公司開發(fā)的房產(chǎn)未能實現(xiàn)銷售，二是中地公司所開發(fā)的項目工程停工，按照會計政策的有關(guān)規(guī)定暫停利息資本化，導(dǎo)致財務(wù)費用增加。
其實，與那些資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商相比，中地公司的資金似乎一直處于緊繃狀態(tài)。
根據(jù)早些時候披露的審計數(shù)據(jù)，截至2002年6月30日，中地公司的負債就已高達158651.37萬元(不含少數(shù)股東權(quán)益)，資產(chǎn)負債率為89.07%，凈利潤-273.8萬元，公司的貨幣資金余額僅為493.3萬元。同時，公司的一年內(nèi)到期的長期負債與長期借款總額為2.477億元。
自2003年6月份“央行121文件”和2003年7月份“土地公開招標”開始，接連不斷的“金融新政”和“土地新政”對房地產(chǎn)市場進行降溫，使項目開發(fā)自有資金門檻提高到35%以上，讓房地產(chǎn)商感受到了嚴峻的資金“寒流”，這對中地公司而言無疑雪上加霜。
武昌魚2004年半年報顯示，公司今年上半年的主要問題和困難是北京中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京的地產(chǎn)項目由于自有資金不足及受國家宏觀調(diào)控的影響，導(dǎo)致建設(shè)資金偏緊，影響房地產(chǎn)項目不能按原計劃完工和銷售，也導(dǎo)致公司財務(wù)狀況出現(xiàn)困難。
此后，中地公司的財務(wù)狀況一直鮮有佳績。不僅如此，北京市地稅局公布的2009年第四期欠稅公告還顯示，中地公司欠繳營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城建稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅款高達1.44億元。
另外，ST昌魚2009年年報顯示，自2009年下半年起，部分地區(qū)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了較快的上漲，這對公司目前已完工的地產(chǎn)項目是一較好的銷售時機。公司主要子公司北京中地房地產(chǎn)開發(fā)公司與北京中天宏業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司(以下稱“中天宏業(yè)”)仲裁導(dǎo)致公司的房產(chǎn)不能銷售，直接影響了公司的營業(yè)收入和利潤。
這起仲裁案件正是高士慶所說的華普中心的經(jīng)濟糾紛，也是ST昌魚產(chǎn)權(quán)證糾紛背后面臨的更大危機。據(jù)了解，2006年6月，中地公司與北京中天宏業(yè)簽訂了關(guān)于出售和購買華普中心的《北京市商品房預(yù)售合同》及《補充預(yù)售合同》。中地公司認為，中天宏業(yè)是以預(yù)購公司在建房產(chǎn)——華普中心大廈的形式，向華普中心大廈項目定向投資超過11億元。而中天宏業(yè)認為這筆錢是華普中心大廈的預(yù)售款，于2008年向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會提出仲裁申請，要求中地公司交付該物業(yè)并辦理產(chǎn)權(quán)登記。2009年12月，北京市東城區(qū)人民法院判決中地公司與中天宏業(yè)簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及《補充預(yù)售合同》等四項合同無效。中天宏業(yè)就此向北京市第二中級人民法院提起了上訴，目前雙方仍在等待審理結(jié)果。
高士慶說，關(guān)鍵是華普中心的官司，如果這個官司有結(jié)果后，其他問題也許都能迎刃而解了。銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從公開資料來看，現(xiàn)在主要看華普中心的官司，如果打贏了，ST昌魚就能夠贏利，不至于退市；如果打輸了，就會面臨退市風(fēng)險。
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