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        [博客]地方融資平臺債務(wù)與房價走勢
        2010-08-25   作者:溫克堅(jiān)  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
         

            由于房地產(chǎn)價格走勢牽涉到目前炙熱的公眾情緒,因此本文擬展開分析地方融資平臺負(fù)債和房價的關(guān)系。未來一段時間內(nèi),房價走勢如何?這無疑是一個眾說紛紜的話題。坦率的說,在當(dāng)前錯綜復(fù)雜的政策角力下,任何言之鑿鑿的論斷都是可疑的,房地產(chǎn)市場像是一鍋越燒越焦的堅(jiān)硬稀粥,除了它本應(yīng)有的面貌之外,它什么都像。
          政治高層,民意,開發(fā)商和地方政府目前是房價走勢的幾個關(guān)鍵變量。
          在房地產(chǎn)市場中,地方政府其實(shí)才是真正的悶聲發(fā)大財(cái)?shù)闹鳌iL期以來,土地出讓收入和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收收入占據(jù)了地方財(cái)政的半壁江山。為了應(yīng)對金融危機(jī)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退,在中央政府默許和鼓勵下,地方政府大肆融資和投資,一手造就了地方融資平臺債務(wù)這顆定時炸彈。如今,為了拆解這顆定時炸彈,逃避懲罰,同時為了保證G D P增長率,地方政府需要通過不斷的賣地來維持或增加財(cái)政收入,來充實(shí)地方融資平臺的資產(chǎn)。事實(shí)上,從大部分地方融資平臺還款安排來看,很多是以土地資產(chǎn)作為抵押貸款的,其債務(wù)清償取決于土地價值。
          但是根據(jù)國土資源部公布的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃顯示,2010年全國住宅用地供應(yīng)同比增加約140%,但是在不斷推出的房地產(chǎn)調(diào)控措施的陰影下,市場開始快速冷凍。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示,2010年上半年,全國103個城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地20335.8萬平方米,僅完成了全年計(jì)劃的11%。截至6月份,北京僅完成2010全年度土地供應(yīng)計(jì)劃中住宅供地量的16.4%,廣州完成計(jì)劃的6%,上海完成了計(jì)劃的38%,深圳完成了計(jì)劃的14%。從這些有代表性的城市的土地出讓狀況,可以看出土地市場是如何蕭條,地方政府的財(cái)政壓力前所未有。
          在當(dāng)下的政治架構(gòu)下,地方政府擁有的能量遠(yuǎn)非民意和開發(fā)商能相提并論。既然經(jīng)驗(yàn)告訴他們,只有房價不斷上漲的預(yù)期的存在,才能有效激活房地產(chǎn)成交,才能快速消化土地市場,才能緩解財(cái)政壓力,因此想方設(shè)法托市,維系房價上漲趨勢,才是他們真正的關(guān)注焦點(diǎn),因此對政治高層要求的強(qiáng)化保障性住房建設(shè)陽奉陰違,對個別降價的開發(fā)商進(jìn)行懲罰,等等措施不一而足。要準(zhǔn)確的描述地方政府對房地產(chǎn)市場的操控超出了本文的需要,但是結(jié)論是簡單的,那就是因?yàn)榈胤截?cái)政收入的原因,因?yàn)榈胤饺谫Y平臺負(fù)債的需要,地方政府有意無意的合謀,維持了房價上漲的趨勢,消解了中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策努力。當(dāng)然,房價上漲趨勢本身可能倒逼高層出臺更激烈的打壓政策,從而使得局勢更為迷離。而地方政府不斷推出土地的意圖,長期下去,也必然意味著供應(yīng)增加,形成價格下行壓力。
          在中短期之內(nèi),還是無法斷言房價是漲是跌。目前可以斷言的是,土地市場和房價將繼續(xù)扭曲,而這些很可能是為了掩蓋另外一些更扭曲的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象——比如地方政府融資平臺的負(fù)債問題。

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