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一線(xiàn)城市住宅用地市場(chǎng)依舊沒(méi)有回暖跡象。最新消息稱(chēng)，北京昌平回龍觀舊村改造地塊日前因投標(biāo)企業(yè)不足三家流標(biāo)。雖然北京8月入市的13幅經(jīng)營(yíng)性用地中有八幅涉及住宅項(xiàng)目，但相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)一線(xiàn)城市未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)住宅用地的供應(yīng)量和成交量持悲觀態(tài)度。
專(zhuān)家表示，長(zhǎng)期來(lái)看供應(yīng)量不可能通過(guò)無(wú)限制的增加來(lái)維持，現(xiàn)階段應(yīng)探索促使大量閑置用地有效進(jìn)入市場(chǎng)的機(jī)制，有關(guān)部門(mén)還應(yīng)適時(shí)考慮平衡容積率和調(diào)整各種土地類(lèi)型的配比關(guān)系。
部分一線(xiàn)城市住宅用地小幅增加
進(jìn)入8月，部分一線(xiàn)城市住宅用地將出現(xiàn)小幅增加。根據(jù)北京市整理儲(chǔ)備中心的最新數(shù)據(jù)，正在交易的經(jīng)營(yíng)性用地共計(jì)13幅，其中8幅地塊涉及住宅項(xiàng)目。
不過(guò)，“整體來(lái)看，土地供應(yīng)偏少，不是數(shù)量上的而是結(jié)構(gòu)性的減少，即商品住宅用地供應(yīng)偏少，四個(gè)一線(xiàn)城市全部如此。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說(shuō)。上海規(guī)劃和國(guó)土資源局近日發(fā)布的土地出讓公告表明，最新推出的9幅地塊，其中8塊為商業(yè)用地(或商業(yè)辦公綜合用地)。
剛剛過(guò)去的7月，一線(xiàn)城市更是延續(xù)著上半年土地供應(yīng)量尤其是住宅用地供應(yīng)量較少的局面。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，整個(gè)7月，北京共公開(kāi)出讓3塊住宅用地，深圳則沒(méi)有住宅用地成交。
在上海，雖然7月土地成交情況環(huán)比大幅提升，但住宅用地依舊成交低迷。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月上海共有45塊土地獲得成交，環(huán)比6月提高了136.8%，但絕大部分的成交是工業(yè)用地，其他類(lèi)型土地在該月占比分額相加僅為16%，幾塊住宅用地基本上都是以低價(jià)成交。
相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)住宅用地的供應(yīng)量持悲觀態(tài)度。美聯(lián)物業(yè)研究中心，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商們的低價(jià)抄底心態(tài)及資金鏈的日趨緊張等問(wèn)題都使得目前的土地市場(chǎng)難復(fù)去年的活躍。
徐楓還表示，如果把時(shí)間軸拉長(zhǎng)，每年的新增供應(yīng)大體會(huì)呈現(xiàn)逐漸下降的情況。“土地畢竟是稀缺資源，長(zhǎng)期來(lái)看，供應(yīng)量不可能通過(guò)無(wú)限制的增加來(lái)維持。”
在她看來(lái)，現(xiàn)階段應(yīng)探索促使大量閑置用地有效進(jìn)入市場(chǎng)的機(jī)制，有關(guān)部門(mén)還應(yīng)適時(shí)考慮平衡容積率和各種土地類(lèi)型的配比關(guān)系。以容積率為例，“我國(guó)部分地方曾經(jīng)大面積建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，造成了土地資源的巨大浪費(fèi)，隨后部分城市又掀起興建別墅的潮流，中國(guó)應(yīng)該有別墅，但是否需要造這么多還值得商榷。另外我們?cè)谌莘e率方面應(yīng)該有平衡，不能一味透支未來(lái)的生存環(huán)境，所以現(xiàn)在可能需要考慮多建造一些高層建筑，而不要再建那么多的Town House和獨(dú)棟別墅了。”
央企仍是今年拿地主力
房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后的區(qū)域“地王”多為央企以及國(guó)企制造，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企拿地總金額超過(guò)300億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2009年央企拿地屬于資金推動(dòng)型，現(xiàn)在央企拿地則是利潤(rùn)推動(dòng)型，由于央企資金雄厚和看好后市，今年的土地市場(chǎng)上央企以及國(guó)企仍將是拿地的主力，要防止央企拿地可能導(dǎo)致的樓市反彈。
一度風(fēng)光無(wú)限的央企以及國(guó)企重新成為土地市場(chǎng)上的“主角”。房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市成交總價(jià)前十名的地塊中，多數(shù)被國(guó)企收入囊中。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后的三個(gè)多月內(nèi)，16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企拿地總金額超過(guò)300億元。
各城市在新政出臺(tái)后成交的總價(jià)最高地塊，基本上都被央企或地方國(guó)企獲得。8月4日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一次涉足上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，便以19億元拿下上海羅店新鎮(zhèn)F1-6地塊和F1-4地塊，樓板價(jià)超過(guò)21000元/平方米，成為該區(qū)域新的單價(jià)地王。
就在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)奪下上海單價(jià)地王的前一天，中糧地產(chǎn)擊敗了杭州當(dāng)?shù)氐拿衿螅〉昧撕贾菔邢鲁菂^(qū)某地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，總價(jià)為97888萬(wàn)元。
事實(shí)上，自6月份以來(lái)，央企在土地市場(chǎng)開(kāi)始頻頻出手。市場(chǎng)甚至傳言說(shuō)，國(guó)資委通過(guò)約談等方式“授意”房地產(chǎn)央企下半年在各自專(zhuān)注的領(lǐng)域加速擴(kuò)張。
分析人士指出，在宏觀調(diào)控下，非國(guó)企的房地產(chǎn)企業(yè)拿地相對(duì)謹(jǐn)慎，相比之下，就顯得央企的手筆較大。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是資金密集型的行業(yè)，加上4月份宏觀調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)手上的現(xiàn)金逐漸積累起來(lái)，資金需要流向，只是央企先行一步，下半年民企也將跟隨步伐。
調(diào)控新政實(shí)施后，央企拿地是否一種抄底行為，這引起了市場(chǎng)的猜測(cè)。中原中國(guó)地產(chǎn)研究中心在分析了調(diào)控新政出臺(tái)前后京、滬、廣、深四大城市所有成交地塊后發(fā)現(xiàn)，央企“抄底”動(dòng)機(jī)愈發(fā)明顯——拿地次數(shù)占比從新政前9%上升至19%，土地儲(chǔ)備占比亦從新政前的17%上升至22%。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，現(xiàn)在央企到底是抄底拿地還是在高價(jià)位拿地，還得看整體市場(chǎng)環(huán)境的變化。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體穩(wěn)定和向好的背景下，即使目前拿地成本看起來(lái)比較高，但隨著開(kāi)發(fā)周期往后推進(jìn)，地塊的增值就會(huì)形成投資價(jià)值的增長(zhǎng)。
郭毅認(rèn)為，現(xiàn)在央企拿地還不算特別沖動(dòng)，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境和市場(chǎng)前景怎么樣還需要判斷，他們也是在大的宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)背景下，根據(jù)自己企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷來(lái)拿地，包括哪些區(qū)域可能是熱點(diǎn)，哪些區(qū)域的地塊會(huì)稀缺，最終的目的還是為了獲取更多的利潤(rùn)。
如果將時(shí)間拉回到一年前的2009年，央企與民企的地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)可以用“兇猛”來(lái)形容。拿地的央企不僅包括主業(yè)為地產(chǎn)的企業(yè)，如保利、中海、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)等，主業(yè)為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的央企也參與其中。這些央企來(lái)自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工等行業(yè)，他們組成了新的拿地大軍。
中服地塊是一個(gè)縮影。中服地塊被認(rèn)為是北京CBD“最后的黃金地塊”，自去年12月入市以來(lái)，手握重金的央企便對(duì)該地塊表現(xiàn)出了濃厚的興趣。由于中服地塊的競(jìng)拍條件較為苛刻，業(yè)內(nèi)人士紛紛質(zhì)疑這是要內(nèi)定遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。隨著3月“暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地交易”新政的出臺(tái)，中服地塊被暫停交易。日前，中服地塊被拆分成4個(gè)地塊后重新入市，由于競(jìng)標(biāo)門(mén)檻大大降低，市場(chǎng)認(rèn)為央企和民企之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。
土地招拍掛制度將進(jìn)一步完善
普遍認(rèn)為，土地市場(chǎng)降溫的一個(gè)主要原因便是土地出讓方式的轉(zhuǎn)變。權(quán)威人士曾對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》透露，在《土地管理法》修訂之后，相關(guān)部門(mén)可能對(duì)土地招拍掛制度進(jìn)行較大力度的完善。專(zhuān)家表示，如何更好地運(yùn)用招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個(gè)重要任務(wù)。
事實(shí)上，北京、上海等地已開(kāi)始探索完善招拍掛制度的一系列新舉措。北京4月中旬推出的一系列完善招拍掛制度的新舉措便包括改進(jìn)只是以“價(jià)高者得”的掛牌土地出讓方式，更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式。上海有關(guān)部門(mén)也曾向媒體公開(kāi)表示，還可能出現(xiàn)另外的招標(biāo)方式，比如為地價(jià)設(shè)定一個(gè)封頂價(jià)格或者不再競(jìng)地價(jià)改為競(jìng)地塊中的配建的保障房面積、公共設(shè)施面積等。
北京、上海等地的這種“改良”使得延續(xù)多年的“價(jià)高者得”的土地出讓模式發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。此前，由于采用招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)所占比重較低等原因，“價(jià)高者得”一直是土地出讓的主流原則，這一點(diǎn)隨著地王頻繁出現(xiàn)也為越來(lái)越多的人所關(guān)注。
“就招拍掛制度本身來(lái)說(shuō)，也確實(shí)應(yīng)進(jìn)行類(lèi)似的轉(zhuǎn)變。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
眾所周知，招標(biāo)出讓是根據(jù)出讓使用權(quán)地塊開(kāi)發(fā)利用的條件和要求，從價(jià)格、規(guī)劃方案、競(jìng)標(biāo)人的資格、社會(huì)效益等多方面綜合考慮來(lái)決定中標(biāo)者。掛牌、拍賣(mài)出讓方式都是采用“價(jià)高者得”的原則，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的當(dāng)下，掛牌出讓最終就進(jìn)入了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，“與拍賣(mài)沒(méi)什么區(qū)別”。加之招標(biāo)出讓比重低，現(xiàn)行招拍掛制度似乎就“只有拍賣(mài)一種形式了”，在供不應(yīng)求的情況就容易越拍越高。
因此，顧云昌認(rèn)為，在供不應(yīng)求的情況下，采取招標(biāo)的辦法有利于地價(jià)保持平穩(wěn)，如何更好地運(yùn)用招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個(gè)重要任務(wù)。
國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，在對(duì)土地出讓制度進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中有關(guān)人士也提出了一些問(wèn)題，比如在招標(biāo)、拍賣(mài)出讓土地過(guò)程中，為防止運(yùn)作不規(guī)范造成的一些不公平，相關(guān)程序還需要進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范和更加嚴(yán)謹(jǐn)。再比如，商業(yè)規(guī)則方面的不完善之處還需要進(jìn)一步彌補(bǔ)等等。
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