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WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月15日，以證監(jiān)會(huì)行業(yè)為標(biāo)準(zhǔn)，兩市已有包括“萬保金招”四大地產(chǎn)龍頭在內(nèi)的40家上市房地產(chǎn)公司發(fā)布了2010年中期業(yè)績報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，上市房地產(chǎn)公司庫存整體增加明顯，而現(xiàn)金流量則出現(xiàn)趨緊的跡象。分析人士認(rèn)為，樓市下半年供應(yīng)將明顯放大，年底或?qū)⒂瓉沓山涣糠糯蠛蛢r(jià)格下跌的局面。
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| 資料照片 | 現(xiàn)狀 40家房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-600億元
WIND統(tǒng)計(jì)顯示，截止到2010年上半年報(bào)告期末，這40家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為61.13%，但在這40家上市公司中，資產(chǎn)負(fù)債率接近或達(dá)到70%的有22家，占比高達(dá)55%，四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76.77%，而萬科A、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也分別達(dá)到了69.83%、69.85%和61.30%。
此外，從報(bào)告期的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入凈額來看，40家地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-600.95億元，而去年同期則是401.36億元，相差超千億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-233.48億元，萬科A、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)也分別達(dá)到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在去年上半年，這個(gè)數(shù)字則分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。
從報(bào)告期投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額來看，2010年上半年，這40家上市公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-30.57億元，而去年同期則僅為-8.66億元。對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，由于前期拿地較多，今年上半年房地產(chǎn)投資增長仍然較快。廣發(fā)證券房地產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿也對記者表示，雖然樓市新政4月頒布后對市場造成了影響，但總體上來看，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的新開工腳步并沒有因此放緩。
國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23865億元，同比增長37.2%。7月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4118億元，同比增長33.0%。1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積32.43億平方米，同比增長29.4%；房屋新開工面積9.22億平方米，同比增長67.7%。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，上半年開發(fā)商擴(kuò)張腳步依舊，實(shí)際上有難言之隱。一方面，2008年下半年后開發(fā)商一直減少開工，緩慢推盤，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入滯緩期，至2009年底，經(jīng)歷了一年的去庫存化之后，大多數(shù)開發(fā)商均面臨新增供應(yīng)不足的問題，部分城市甚至無盤可賣，在這種情況下，加緊開發(fā)是必然的選擇。另一方面，隨著新政的實(shí)施，政府和監(jiān)管部門對開發(fā)商囤地的打擊力度也越來越大，由于前期拿地力度較大，這時(shí)候也不得不加大開發(fā)力度。最新消息顯示，繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會(huì)后，監(jiān)管部門近期也向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表達(dá)了類似意見，希望后者能提供開發(fā)商的名單以便監(jiān)管。
壓力 5545億元存貨考驗(yàn)資金鏈
WIND統(tǒng)計(jì)顯示，以上40家房地產(chǎn)上市公司今年上半年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為625.86億元，去年同期則為-21.30億元；截止到報(bào)告期末，40家房地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-5.90億元，去年同期則為371.38億元。
業(yè)內(nèi)人士分析，從現(xiàn)金流量情況來看，上半年房企主要依賴于大量的借貸保持了高速擴(kuò)張。但地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現(xiàn)了比較大的變化，據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年第二季度，銀行開發(fā)貸款新增量為1200億元，遠(yuǎn)低于2009年同期的3800億元。除銀行貸款外，企業(yè)債、證券市場融資也比較困難，而銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范銀信合作理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求銀行將之前的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)中，所有表外資產(chǎn)在今明兩年全部轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按150%的撥備覆蓋率計(jì)提撥備，更是使得地產(chǎn)融資雪上加霜。
銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋告訴記者，受制于調(diào)控政策，目前房地產(chǎn)公司主要通過“合作”方式，通過讓渡一部分土地權(quán)益或在不影響控股的前提下出售一定的公司股權(quán)來獲得資金。
開工沒有放緩，融資愈加困難，而房屋的成交量也依然在底部震蕩，國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至7月，全國商品房銷售面積4.58億平方米，比去年同期增長9.7%，增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。
實(shí)際上，已公布的上市公司的存貨數(shù)據(jù)顯示，以上公布中報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)，上半年存貨總量已經(jīng)達(dá)到了5545.29億元。其中，“萬保金招”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨高達(dá)2845億元，同比大幅增長55.3%，而在今年一季度末存貨才增長一成有余。
以萬科A為例，中報(bào)顯示，年初公司計(jì)劃全年竣工面積為504萬平方米，截至6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計(jì)劃數(shù)的25.4%。這就意味著，在下半年，萬科竣工面積將達(dá)到376萬平方米，為上半年的近3倍。此外，盡管樓市整體成交量低迷，萬科A仍在中報(bào)中表示，2010年的新開工計(jì)劃已經(jīng)考慮到市場調(diào)整的可能性，公司暫無需考慮對新開工計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，開發(fā)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行，部分年內(nèi)新增的項(xiàng)目也將在本年開工。
沈愛卿表示，從目前的銷售情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存正在緩慢回升，而資金鏈則出現(xiàn)了趨緊的跡象，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)更多的促銷等方式來回籠資金。顧云昌則表示，目前開發(fā)商資金鏈上“有壓力，但還不緊張”，但他預(yù)計(jì)，如果銷量繼續(xù)下滑，再加上開發(fā)商受到的貸款方面的限制，這種狀況將在國慶前后出現(xiàn)變化。
后市 地產(chǎn)龍頭“口風(fēng)”齊變 樓市將迎量升價(jià)降
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前主要房地產(chǎn)商對地產(chǎn)調(diào)控政策放松的預(yù)期正在迅速消失，而地產(chǎn)商的這種政策“判斷”或?qū)ζ湎掳肽甑匿N售行為產(chǎn)生重大的影響。“短期內(nèi)看不到政策放松的可能，未來公司將加大銷售力度以回籠資金。”一位上市房企的內(nèi)部人士對記者表示。
實(shí)際上，從四大地產(chǎn)龍頭的中報(bào)來看，這種跡象也有所顯露。在對下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策及樓市的整體走向上，四大地產(chǎn)龍頭不約而同地認(rèn)為，下半年樓市供應(yīng)將出現(xiàn)較大變化。
萬科A認(rèn)為，大多數(shù)城市的新房存量仍然處于近年來的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫存開始結(jié)束自2009年市場回暖以來的持續(xù)下降，隨著下半年新盤上市高峰的到來，預(yù)計(jì)新房可售庫存量的增加速度將有所上升。而“成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開發(fā)企業(yè)面臨一定庫存壓力和資金壓力。”保利地產(chǎn)也表示，“2009年底開始出現(xiàn)的供應(yīng)不足的情況，有望在今年下半年得到根本性的改善。”
對于下半年的市場變化，金地集團(tuán)認(rèn)為，在下半年，市場供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化。一方面，供應(yīng)的增多會(huì)加大市場競爭，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)市場的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結(jié)合，房價(jià)的進(jìn)一步下滑可能將順理成章，而一個(gè)更為理性的定價(jià)將會(huì)推動(dòng)交易量恢復(fù)平穩(wěn)，從而促使市場在新的平臺上達(dá)到均衡。
具體到下半年的經(jīng)營策略，金地集團(tuán)表示，將以銷售為先，通過更為多樣化的銷售渠道，更有針對性的銷售方案，更具靈活性的定價(jià)策略來加快公司銷售現(xiàn)金流的回收。招商地產(chǎn)也表示，短期內(nèi)，公司擬采取措施，促進(jìn)銷售，積極優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。其中，保利地產(chǎn)上半年完成銷售金額217.55億元，完成銷售計(jì)劃的43%；金地集團(tuán)上半年銷售額則為53.76億元，僅完成全年210億元目標(biāo)的1/4；招商地產(chǎn)上半年完成銷售額61億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的40%。盡管如此，不但沒有開發(fā)商明確下調(diào)銷售目標(biāo)，相反卻有房企上調(diào)銷售目標(biāo)。恒大地產(chǎn)宣布上調(diào)今年銷售業(yè)績目標(biāo)至400億元，包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤力度。
顧云昌表示，地產(chǎn)龍頭的示范效應(yīng)不可小覷，在供應(yīng)量加大的情況下，加上剛性需求的入場，下半年樓市成交量有望出現(xiàn)回升。在價(jià)格方面，他表示，部分房價(jià)泡沫較大的城市房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)松動(dòng)，但松動(dòng)幅度不會(huì)太大。
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