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這是上海浦東陸家嘴金融城一景。上海市統(tǒng)計局最新公布數(shù)據(jù)顯示，上半年，上海全市完成社會固定資產投資2207.69億元，比去年同期增長2.2%，增幅同比回落7.4個百分點。三大投資領域中，房地產開發(fā)投資845.28億元，增長35.5%。新華社記者 張明/攝 |
在廣東曾經(jīng)依靠裝修與建材起家的張力與李思廉，或許不曾想到，當他們共同掌舵的富力地產經(jīng)歷了超過五年的高速擴張后，卻開始面對來自房屋質量的考驗。在網(wǎng)絡風傳“樓體搖晃”等負面消息后，近日位于北京市朝陽區(qū)的知名樓盤富力又一城再度發(fā)生質量投訴，該樓盤一位張姓業(yè)主向本報投訴稱，她所購買的富力又一城房屋自入住一年以來，廚房下水道一直排水不暢，并造成廚房、客廳、臥室大面積滲水返潮，嚴重影響居住環(huán)境。
富力地產北上之初，曾以“告別毛坯房”作為富力地產的核心競爭力所在，而進入2010年，隨著富力地產“富力十號”以超過45000元/平方米的均價作為“豪宅”入市，“高品質”與“精細化”逐漸成為富力地產新的訴求所在，但恰是如此，已經(jīng)習慣于高速度擴張并依靠規(guī)模取勝的富力地產，如何能順利轉型到“精細化”的“豪宅”開發(fā)，將又是一道新的命題所在。
“基本功”錯誤
2009年11月，張女士搬入位于富力又一城的新家，但入住不久她就發(fā)現(xiàn)，自家廚房的下水管排水不暢，污水往往排不干凈。她很快找來物業(yè)公司進行維修，但物業(yè)發(fā)現(xiàn)，并非下水管道堵塞所致。
“接下來簡直就是噩夢的開始。”張女士對記者說，情況越來越嚴重，廚房的下水管不僅下水慢，而且一旦水流過快，下水管里的水就返出來，流到櫥柜里，廚房的地面也滿是積水。在張女士的要求下，物業(yè)的維修人員又來了幾次，但是仍舊找不出原因，“維修的師傅說，很可能是我們家的下水管和整個樓的總管沒有接上才導致的問題。”張女士說。
無奈之下，張女士只好在櫥柜里放了一個水桶，將廚房下水管接到水桶里，積滿水后再倒掉。“真是很不方便，每天都要倒掉好幾桶水，從去年11月到現(xiàn)在，我們就一直這么生活。”張女士對記者說。
記者在張女士家的廚房看到，由于長期積水返潮，櫥柜已經(jīng)長滿了黑色的霉斑，并被浸泡變形，地面上有積水，需要經(jīng)常拖地。“不止如此，現(xiàn)在我的客廳、臥室也都受了影響，墻上壁紙的下半部分也受潮發(fā)霉、卷曲。”張女士對記者說。
隨著天氣逐漸炎熱，張女士家壁紙、櫥柜乃至衛(wèi)生間頂棚的霉變現(xiàn)象越發(fā)嚴重，而經(jīng)過和富力集團客服人員以及物業(yè)公司的多次協(xié)調后，張女士終于等到了一個解決方案：必須把廚房下水管和附近的地面拆開，看看到底是什么問題。對于這個方案，張女士表示同意，但是也提出了三點要求，一標明施工的范圍；二給出大概的工期；三列出賠償?shù)慕痤~。但是對這三個要求，物業(yè)公司始終沒有答復。
“根據(jù)施工方案，我家整個廚房，甚至客廳的地板都要全部刨開，先不說新房子入住不久就要動這種大手術讓我感覺很不舒服，就說這工期，起碼也要半個月以上，在此期間，我和丈夫、父母，還有才一歲多的孩子都要出去租房子住，但是開發(fā)商卻不談賠償問題。”張女士說。
買單“快擴張”
在張女士遇到上述問題之前，該項目曾多次出現(xiàn)精裝修質量、上下水道聯(lián)通不暢等方面的問題，彼時，擔任富力(北京)總經(jīng)理的呂勁在接受中央電視臺采訪時也承認，“裝修的活特別多又因為在冬季施工，裝修階段如果時間再多一點可以做得精細一點”。
“從2005年開始，其后三至四年里，富力地產經(jīng)歷的是一個高速擴張、規(guī)模迅速膨脹的階段。”香港京華一山證券咨詢機構分析師尤浩然向本報記者分析。他指出，查看富力地產相應財務報表后發(fā)現(xiàn)，從2005年開始，幾乎富力地產每年的銷售面積、銷售金額的增幅都在100%左右，如果說銷售金額的增幅與房價上漲周期直接相關的話，那么銷售面積的增長則直接與開工面積的增加相關。
尤浩然認為，從2008年開始，富力桃園、富力又一城等項目相繼出現(xiàn)質量問題并非偶然，也不是開發(fā)商“故意為之”，而是開發(fā)商的開工面積迅速呈現(xiàn)幾何級的增長之后，在施工隊伍、工程質量監(jiān)理、建材采購等方面，面對管理面的突然增加，其原有團隊“力所不及”實際上是主要原因。
記者了解到，在相當長一段時間內，富力地產對地方公司的考核方式，也以擴張速度為先導。擴張時期內，富力地產采取了地方公司異地發(fā)展跑馬圈地的方式，即鼓勵一地的地方公司到異地拓展擴張設立新公司，例如，在那段時期內，富力地產在西安的分公司，即是富力北京公司拓展設立，富力西安公司的“大股東”地位，也一度歸屬富力北京公司。尤浩然表示，任何一個房地產企業(yè)，在快速擴張規(guī)模時，都無法避免工程質量的問題，只不過是由于中國內地所實行的期房預售制度，讓富力地產在進入集中交房的周期內，問題才會集中暴露出來。
豪宅“考驗題”
富力地產高速擴張的策略，在2009年開始有所“收縮”，由于宏觀調控以及受到2008年樓市調整的波及，富力地產告別了長年處在100%左右的增長幅度，及至2010年富力地產1月至6月銷售面積和銷售金額均同比下滑之時，富力地產也開始在“精細做工”的豪宅領域“嘗試”，以期用高利潤彌補規(guī)模下降缺憾。“產品線的變化，對一個已經(jīng)習慣于某一種產品模式的房地產開發(fā)企業(yè)而言，確實是個挑戰(zhàn)。”尤浩然分析稱。
日前，富力地產對外宣布由昔日地王廣渠路10號地脫胎而來的“富力十號”入市銷售，售價在45000元/平方米的水平，而其別墅類型物業(yè)售價在50000元/平方米至60000元/平方米的水平，富力北京公司將此項目定位為富力在北京最高端的產品線，即高品質豪宅項目的標本。
記者掌握的情況表明，該項目系由富力地產華北區(qū)負責人張輝親自操盤，并統(tǒng)一負責建材采購、內部裝飾、戶型產品設計的協(xié)調工作，在富力集團體系內地位十分重要的張輝親自操盤該項目，足見富力十號的特殊意義所在。
“跨產品線的操作，在房地產行業(yè)內很少有成功的案例，比如萬科，20年來主要集中于中檔住宅的開發(fā)，即便在內部管控水平已經(jīng)達到很高水平的時候，也沒有貿然轉變產品線的結構，主要還是考慮到自身管理經(jīng)驗的問題，而棕櫚泉、星河灣則一直就專門定準豪宅的窄眾市場，一個值得警醒的案例便是此前華潤置地有意通過鳳凰城等項目完成向豪宅開發(fā)方向的轉型，但在品質上，并未得到業(yè)界和市場的認可。”尤浩然分析稱。
他的邏輯在于，富力地產在普通住宅規(guī)模化開發(fā)領域，尚存在質量不可控，交房出現(xiàn)質量糾紛等方面的問題，而這些問題，在強調精細化操作的豪宅產品上，是不可能允許出現(xiàn)的問題，而富力既有的施工的團隊與建立制度，能否適應豪宅所提出精細化的施工與管理要求，現(xiàn)在來看，才是對富力北京公司團隊最大的考驗。
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