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        董家渡項(xiàng)目閑置8年終啟動(dòng) 泛海建設(shè)欲投資15億
        2010-08-11   作者:  來源:上海商報(bào)
         

            [提要]在全國(guó)1457宗閑置土地的“黑名單”被滬上媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)之際?熏閑置多年的泛海建設(shè)董家渡項(xiàng)目卻悄然開始啟動(dòng)。近日,商報(bào)記者從一份公開發(fā)布的公告獲悉,泛海董家渡項(xiàng)目中的10號(hào)地塊將率先啟動(dòng),計(jì)劃投資15億元建造8幢高層住宅樓和部分商務(wù)樓。董家渡項(xiàng)目閑置8年終啟動(dòng) 泛海建設(shè)欲投資15億。

            在全國(guó)1457宗閑置土地的“黑名單”被滬上媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)之際?熏閑置多年的泛海建設(shè)董家渡項(xiàng)目卻悄然開始啟動(dòng)。近日,商報(bào)記者從一份公開發(fā)布的公告獲悉,泛海董家渡項(xiàng)目中的10號(hào)地塊將率先啟動(dòng),計(jì)劃投資15億元建造8幢高層住宅樓和部分商務(wù)樓。這一項(xiàng)目名為“泛海國(guó)際公寓”,并已規(guī)劃通過,目前處于前期開發(fā)階段,但具體開工日期未定。
            作為上海舊區(qū)改造中最為耀眼的區(qū)域,2002年5月,董家渡首批地塊由香港華潤(rùn)、北京光彩(即泛海系)、浙江華浙三家共同開發(fā),2005年,綠城悄然吃下原本屬于浙江華浙的項(xiàng)目公司——上海華浙外灘置業(yè)的51%股權(quán)。近幾年來,華潤(rùn)置地·上海灘花園、綠城·外灘黃浦灣都已進(jìn)入上海新房市場(chǎng),上月,上海灘花園二期外灘九里更是售出2套均價(jià)高達(dá)10萬元/平方米以上的景觀房。而在首批地塊項(xiàng)目之中,只有規(guī)模最大的泛海項(xiàng)目卻是在長(zhǎng)達(dá)八年的時(shí)間里遲遲未見動(dòng)靜,至今未能動(dòng)工。

            先做大戶型住宅

            泛海建設(shè)位于董家渡的3幅地塊占地面積約12.02萬平方米,建筑面積達(dá)到54.41萬平方米,其中,10號(hào)地塊規(guī)劃總建筑面積19.3萬平方米;12號(hào)地塊規(guī)劃總建筑面積17.98萬平方米;13號(hào)地塊規(guī)劃總建筑面積17.15萬平方米。整個(gè)項(xiàng)目地塊位于上海最優(yōu)地段之一——外灘和老城廂的外延地段,地塊東邊緊臨黃浦江,南面即是南浦大橋,西面臨近豫園商城,往北則是十六鋪碼頭,周邊的交通十分便捷。
            商報(bào)記者注意到一個(gè)名為“泛海國(guó)際公寓?穴10號(hào)地塊?雪商業(yè)、住宅建設(shè)項(xiàng)目”的相關(guān)公示,原來,在占地面積12萬平方米的泛海董家渡地塊項(xiàng)目中,由中華路、紫霞路、王家嘴角街(南倉(cāng)街)和王家碼頭路合圍而成的10號(hào)地塊已經(jīng)悄然開始啟動(dòng),在4.39萬平方米的占地面積上計(jì)劃新建8幢高層住宅樓,沿中華路一帶則將建造部分低層商業(yè)用房,另有公建配套設(shè)施(含小區(qū)幼兒園),容積率3.3,地上建筑面積約為14.47萬平方米,加上6.22萬平方米的地下建筑面積之后,整個(gè)10號(hào)地塊的總建筑面積將超過20萬平方米。
            值得一提的是,10號(hào)地塊項(xiàng)目的總住宅戶數(shù)為451戶,按照其12.36萬平方米的住宅樓建筑面積來粗略估算,每戶住宅面積約為274平方米,換言之,10號(hào)地塊的將來是以大戶型公寓產(chǎn)品為主。
            目前,10號(hào)地塊的四周已經(jīng)用圍墻圈起,大部分地塊已經(jīng)基本拆平,但靠近紫霞路還有部分待拆建筑。目前看來,10號(hào)地塊仍屬閑置,尚未見到動(dòng)工的跡象。就此,商報(bào)記者致電負(fù)責(zé)10號(hào)地塊開發(fā)的泛海建設(shè)旗下的通海建設(shè)有限公司,一位前期部的相關(guān)工作人員告訴記者,目前,10號(hào)地塊的確已經(jīng)開始啟動(dòng),相關(guān)規(guī)劃也已通過,但還只是處于前期開發(fā)階段,項(xiàng)目尚未開工,至于10號(hào)地塊內(nèi)尚未拆平的部分,他告訴記者說:“10號(hào)地塊暫時(shí)預(yù)計(jì)分兩期開發(fā),而先拆好的部分自然是要率先開發(fā)的,而具體開工日期目前未定。”

            拆遷成本巨大

            2007年底,泛海建設(shè)宣布將向控股股東泛海建設(shè)控股增發(fā)從而獲得其所持有的4個(gè)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目,合計(jì)作價(jià)約72.65億元,其中,涉及上海董家渡三項(xiàng)目的通海建設(shè)100%股權(quán)的收購(gòu)價(jià)格為18億元(通海建設(shè)正是董家渡10、12、14號(hào)地塊項(xiàng)目的開發(fā)項(xiàng)目公司),三地塊合并后的項(xiàng)目總范圍為中華路以東、紫霞路以南、南倉(cāng)街以西、東江陰街以北,建筑面積超過50萬平方米,以住宅開發(fā)為主。
            泛海建設(shè)在當(dāng)時(shí)的公告中表示,10號(hào)地塊的“動(dòng)遷工作已近尾聲,計(jì)劃2007年年底開工。”而12號(hào)地塊和14號(hào)地塊都計(jì)劃于2008年正式啟動(dòng)動(dòng)遷工作,其中,12號(hào)地塊位于10號(hào)地塊的南面,地處中華路以東、王家碼頭街以南、董家渡路以北的位置,規(guī)劃建造6幢25-27層的居住樓、1幢6層商業(yè)樓以及地下車庫(kù)和相應(yīng)的公建配套設(shè)施;14號(hào)地塊則處于整個(gè)地塊項(xiàng)目的南端,地處中華路以東、董家渡路以南、東江陰街以北的位置,計(jì)劃建造6幢23-27層的高層住宅、1幢6層配套商業(yè)用房、1幢17層酒店式公寓以及地下車庫(kù)和公建配套設(shè)施等。
            然而,時(shí)至今日,泛海建設(shè)的董家渡10號(hào)地塊仍然未能動(dòng)工,拆遷也未能完成。
            今年3月,泛海建設(shè)發(fā)布2009年年報(bào)稱,上海董家渡項(xiàng)目10號(hào)地塊“拆遷克服重重困難,取得較大進(jìn)展。”截至2009年底,10號(hào)地塊動(dòng)遷已完成全部工作量的86.7%。同時(shí),泛海建設(shè)還表示,在2010年,泛海建設(shè)將加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏、加大項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模,至于10號(hào)地塊,則將加快拆遷,“力爭(zhēng)年內(nèi)項(xiàng)目開工建設(shè)。”
            眾所周知,董家渡舊區(qū)改造項(xiàng)目的拆遷成本巨大,需要大量資金。而為了加快董家渡項(xiàng)目的開發(fā),泛海建設(shè)也多番融資,今年1月,通海建設(shè)剛剛采取股權(quán)融資的形式進(jìn)行融資,引入新股東中誠(chéng)信托,取得了新的資金來源,中誠(chéng)信托出資10億元,持有通海建設(shè)40%股權(quán),股權(quán)融資完成后,通海建設(shè)的注冊(cè)資本由15億元增加至25億元,而中誠(chéng)信托投入的增資款用于通海建設(shè)在董家渡項(xiàng)目的開發(fā)。

            記者手記

            閑置土地:政府和開發(fā)商各有責(zé)任

            一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的“黑名單”——《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》近日在滬上掀起了軒然大波,各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道,據(jù)該“黑名單”顯示,截至去年9月底,全國(guó)閑置土地總計(jì)達(dá)1457宗,閑置面積達(dá)9772公頃,且70%以上為住宅用地,北京、廣東、海南、江蘇、重慶等地更是成為閑置土地“重災(zāi)區(qū)”,而上海的閑置土地面積則為零。
        在名單所披露的閑置原因中,1457宗閑置土地被劃分為“政府原因”和“企業(yè)原因”兩大類,但在現(xiàn)實(shí)中,閑置土地更多地由不同的“實(shí)際原因”綜合而成,因此,閑置土地并不能用成因系政府或開發(fā)商來實(shí)行“一刀切”,然后以“單方面原因”統(tǒng)計(jì)數(shù)量。商報(bào)記者認(rèn)為,全國(guó)1457宗閑置土地“黑名單”中雖然羅列的閑置土地體量驚人,且信息詳盡,但客觀上,全國(guó)的實(shí)際閑置土地?cái)?shù)目必定遠(yuǎn)不止于此。
            以上文所述的泛海建設(shè)董家渡地塊項(xiàng)目為例,自開發(fā)商獲得地塊項(xiàng)目開始,一直“停滯”至今歷經(jīng)8年之久。商報(bào)記者以一個(gè)市場(chǎng)觀察者的角度認(rèn)為,泛海建設(shè)董家渡地塊閑置彌久,至今未能動(dòng)工,自然是名副其實(shí)的閑置土地;從地方政府的角度而言,這一地塊的拆遷工作遲遲未能完成,所以對(duì)于無法完成土地使用權(quán)出讓負(fù)有一定的責(zé)任;從開發(fā)商角度而言,早在2007年底之前,泛海建設(shè)宣布向控股股東增發(fā)A股從而收購(gòu)其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)之際,董家渡地塊早已經(jīng)成為其融資圈錢的重要“資產(chǎn)儲(chǔ)備”之一,于是,開發(fā)商對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目未能如期動(dòng)工同樣負(fù)有不可推卸的責(zé)任。
            但對(duì)于上述閑置土地名單而言,泛海董家渡地塊卻并不在其中。所以,商報(bào)記者認(rèn)為,泛海董家渡地塊或許是可以區(qū)別于全國(guó)閑置土地“黑名單”之外,閑置原因更復(fù)雜的地塊樣板之一。

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