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8月3日，泛海建設(shè)緊急停牌。迫使泛海建設(shè)停牌的是一張?jiān)诰W(wǎng)絡(luò)上流傳的黑名單。
這份寫著“絕密”字樣的《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》中，詳細(xì)列出了省市、項(xiàng)目名稱、閑置土地的受讓人、合同編號、合同簽訂時間和約定的開竣工時間等內(nèi)容。泛海、新世界、華潤置地等多家知名企業(yè)位列其中。
8月3日晚間，泛海建設(shè)發(fā)布澄清公告，針對有關(guān)“公司土地可能被收回”的報道，公告稱，東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#、3#、4#四地塊未能按原計劃開工建設(shè)主要是因?yàn)轫?xiàng)目功能、規(guī)劃調(diào)整所致，不存在被政府收回的風(fēng)險。而泛海建設(shè)董秘陳家華表示，被通報的三地塊目前正在規(guī)劃當(dāng)中，“不出大的意外的話今年年底能開工”。
知情人士透露，其實(shí)，國土部早已經(jīng)掌握這份黑名單，只是近日才被披露。據(jù)接近國土資源部的人士透露，國土資源部定期啟動執(zhí)法檢查，各地國土部門要主動上報閑置地塊的基本信息，實(shí)際閑置土地量要遠(yuǎn)超于此，在閑置土地背后有復(fù)雜的利益關(guān)系。
國土部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云在接受本報記者采訪時建議，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，并且征收土地閑置稅費(fèi)來杜絕土地市場的這一頑疾。
實(shí)際閑置或更多
泛海被通報的地塊共計29.1萬平方米，實(shí)際分為四塊，分別為泛海建設(shè)旗下兩家公司所持有。其中，北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司擁有東風(fēng)家園一區(qū)J-1地塊、東風(fēng)家園一區(qū)J-2地塊和東風(fēng)家園四區(qū)，泛海建設(shè)旗下另一子公司北京星火房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司擁有東風(fēng)家園五區(qū)。
由于該地塊緊鄰北京寸土寸金的東四環(huán)，屬于近年來北京房價飆升最快的區(qū)域之一，2007年泛海建設(shè)在相鄰地塊所開發(fā)的泛海國際居住區(qū)對外發(fā)售均價為18600元/平方米，時至今日，該樓盤銷售均價已經(jīng)漲到了45000元/平方米。照此時價推算，泛海建設(shè)因?yàn)槲娴兀上硎?6400元/平方米的差價，整個地塊僅捂地就可以多賺228億元。
2004年8月，泛海建設(shè)與北京市國土局簽訂土地出讓合同，根據(jù)土地出讓合同，上述四塊全部為住宅及配套用地，后因規(guī)劃調(diào)整，泛海建設(shè)與北京市國土局簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，并補(bǔ)交出讓金，規(guī)劃調(diào)整后東風(fēng)鄉(xiāng)一號地改為商業(yè)、辦公、酒店等綜合用地，建筑用地規(guī)模保持不變。泛海建設(shè)方面解釋說，北京東風(fēng)鄉(xiāng)地塊由于所處地理位置的特殊性，項(xiàng)目開發(fā)受到廣泛關(guān)注，因而調(diào)整時間較長。
據(jù)披露，北京閑置土地共160宗，總面積703萬平方米。其中125宗地塊是由于政府原因造成的土地閑置，35宗是企業(yè)原因造成的。因企業(yè)原因造成的閑置土地共計148萬平方米，涉及合同金額8.5億元。
2008年市場低谷時，有很多地塊都被開發(fā)商主動閑置。還有一些小的開發(fā)商，開發(fā)完手里的項(xiàng)目后沒有后續(xù)資金，也選擇了囤地坐等漁利。
而政府規(guī)劃和拆遷是土地閑置主要原因，去年底，國土部督辦的十八宗閑置用地中，有十三宗都是因?yàn)檎蛟斐傻拈e置，最終的結(jié)果是不做處罰。而企業(yè)未能如期繳納土地出讓金，未及時申請竣工延期也造成土地閑置。進(jìn)入黑名單的新世界中國(0917.HK)相關(guān)負(fù)責(zé)人對本報記者說，“名單所指的三幅土地均為新世界中國(0917.HK)所有,
但我們從未停止對該等土地的各項(xiàng)相關(guān)工作。但由于拆遷及審批的關(guān)系,
進(jìn)度比預(yù)期慢；特別其中部分項(xiàng)目也與北京地鐵五號線地鐵規(guī)劃重疊，所以審批手續(xù)較為復(fù)雜。早于有關(guān)報道前,
我們就已入申請動工；預(yù)計短期內(nèi)工程將可動工。”此外，建設(shè)部“70·90”政策是否取消還沒有明確說法，有的地塊標(biāo)書里寫不受限制，但開發(fā)商拿到規(guī)劃部門審批時，規(guī)劃部門又重提要求。
名單顯示，全國閑置土地數(shù)量1/4分布于北京、廣州、海南、江蘇等地，其中70%以上閑置土地性質(zhì)為住宅用地。廣州閑置土地54宗，面積近192萬平方米，總出讓金額約5.87億元，住宅用地占六成。海南有77宗閑置土地，總占地面積超過1200萬平方米，主要分布在海口和三亞，商用與住宅用地大約各占一半，約定動工時間最早為1993年，最晚為2007年。
江蘇閑置土地48宗，浙江僅嘉興市1宗，上海則“零”閑置。
一位央企高層指出，這并不能反映閑置土地的真實(shí)全貌。在這份名單里，北京的閑置土地超過全部的10%，他認(rèn)為顯然不正常。
鄒曉云也認(rèn)為，從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，地方主管部門對土地違法等案件只會少報，不會多報。也有技術(shù)層面的原因，很多閑置土地主管部門并沒發(fā)現(xiàn)。
事實(shí)上，最新披露的昆明市第一批初步認(rèn)定的疑似閑置土地，共有167宗，涉及1.56萬畝。這意味著名單僅揭冰山一角。
而從國土部官員的表態(tài)來看，下半年將會從嚴(yán)監(jiān)管。今年7月初，國土資源部部長徐紹史曾表示，今年下半年仍將積極參與房地產(chǎn)調(diào)控，開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項(xiàng)治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地；完善土地出讓合同，加強(qiáng)批后監(jiān)管。
被隱匿的利益
名單確實(shí)存在，并已發(fā)到一些商業(yè)銀行手中。銀監(jiān)會曾多次預(yù)警房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，而早在2007年，央行、銀監(jiān)會就曾發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。文件要求,商業(yè)銀行不得對囤地、囤房企業(yè)發(fā)放貸款,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放。
某大型商業(yè)銀行內(nèi)部人士告訴記者，該規(guī)定缺乏一定的操作性，閑置用地的原因多種多樣，銀行在做風(fēng)險審核時有自己的標(biāo)準(zhǔn)，不會刻意迎合名單。對于華潤、新世界中國、泛海建設(shè)等大型企業(yè)，銀行一向奉為優(yōu)質(zhì)客戶，主動向其授信。而對于一些缺錢的開發(fā)商，銀行從不愛做雪中送炭之事。
而對于地方政府來說，大開發(fā)商是其招商引資的對象，一些地方政府甚至默許一些企業(yè)在市場不好的情況下放慢開發(fā)節(jié)奏，將地塊閑置。甚至因?yàn)閳?zhí)法力度“偏軟”，姑息縱容了閑置地塊。“這其中不排除腐敗、灰色利益的存在。”中國人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明在接受本報記者采訪時指出。
他認(rèn)為，在處理閑置用地上，主管部門應(yīng)該由“重審批、輕監(jiān)管”向“嚴(yán)格監(jiān)管”轉(zhuǎn)變。在房價如此高、土地有效供給不足的情況下，主管部門應(yīng)該加大監(jiān)管力度，地盡其用，避免資源浪費(fèi)，可以采取衛(wèi)星動態(tài)監(jiān)測手段來監(jiān)督地塊的施工。
鄒曉云認(rèn)為，應(yīng)對持有閑置用地的開發(fā)商收取閑置稅，從長遠(yuǎn)來看，必須改變這種因?yàn)槎诘卦斐傻睦娣峙洳缓侠淼母窬帧?/P>
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