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| 2010-08-03 作者:沈洪溥 來源:東方早報 |
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時下媒體正熱議國內(nèi)住宅的空置問題。很多人因為“不知道”而“不高興”，批評政府部門、數(shù)落水電氣等壟斷國企，抱怨物業(yè)公司和地產(chǎn)中介，反正和空置率這項號稱標(biāo)志樓市健康度的關(guān)鍵數(shù)據(jù)沾邊的機(jī)構(gòu)一個沒放過。更有人認(rèn)為，有關(guān)部門隱匿空置率數(shù)據(jù)是為了“托市”，乃至發(fā)出空置率成為“哥德巴赫猜想”之類的感嘆。筆者認(rèn)為，顯然，這是在毫無理由地貶低哥德巴赫猜想。
空置率這東東，望文生義，指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比例。其之所以被國人重視，在于按國際慣例，據(jù)說商品房空置率在5%～10%之間為合理；空置率在10%～20%之間為危險；空置率在20%以上就是嚴(yán)重積壓。不消說，如今要把空置率搞搞清楚的人，其實是希望借用“國際慣例”來隔山打牛，諷喻“中國國情”如何離譜。無非如此。
但筆者卻以為，由于房地產(chǎn)市場性質(zhì)異化，空置率已然是個偽問題。刨根問底地窮究空置率是多少，在當(dāng)下已然毫無意義。
一方面，我國房地產(chǎn)市場，尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場，其投資、投機(jī)屬性已日漸占據(jù)統(tǒng)治地位，房子也已逐步在絕對意義上成為資本品，愈來愈遠(yuǎn)地脫離消費品屬性。這就意味著，按照一般住房消費屬性測算的空置率指標(biāo)，已逐漸失去參考意義。投資者也好，投機(jī)者也罷，其囤積房產(chǎn)的最直接動機(jī)就是牟利，而牟取更多利益的方式就是占有更多房產(chǎn)……空置率越高，只能說明資本參與度高，賣方普遍惜售，不能直接構(gòu)成需求不足的判斷依據(jù)。換言之，當(dāng)房地產(chǎn)市場屬性已在改變?yōu)橥顿Y、投機(jī)為主，沿用空置率這個指標(biāo)并不合適。
另一方面，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率，不區(qū)分房屋的新舊，不區(qū)分是已售出還是未售出，不區(qū)分被動還是主動，直接談?wù)摽罩寐嗜绾胃撸绾翁摳撸侨狈︶槍π缘脑掝}。事實上，只有未售出的新房屋空置率才可能成為衡量房地產(chǎn)市場供給壓力的參考指標(biāo)，而大而化之的空置率是毫無意義的。更何況，如前所述，房地產(chǎn)市場的主流需求已在轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂暂^強，對價格不甚敏感的投資、投機(jī)需求。特別是在土地供給還存在政策背書的“18億畝紅線”前提下，房地產(chǎn)市場上游的瓶頸顯而易見，空置率根本不足為慮。只要流動性無限制，有多少空置面積也會被投機(jī)者一口吞下。
一言以蔽之，高度關(guān)注空置率的人，其實并沒有分清所謂均衡和平衡的概念。那些通過電表、水表等不確切渠道臆測出空置率，進(jìn)而以空置率高為論據(jù)，倡言樓市危機(jī)迫在眉睫的人，僅是試圖在消費領(lǐng)域內(nèi)，用供大于求這樣的非平衡論邏輯，說明市場盡早接受降低價格的必要性。但從均衡角度看，目前的價格高也罷，低也罷，都是動態(tài)均衡的結(jié)果，具有內(nèi)在合理性。
正是從上述意義上來看，空置率已是個并不重要的指標(biāo)。不止如此，目前與空置率類似的指標(biāo)還有不少，比如房價收入比、房價租售比，其實已經(jīng)在不同方面，因為市場性質(zhì)改變的同樣原因，失去了參考意義。
確切地說，分析當(dāng)前的中國房地產(chǎn)市場必須徹底轉(zhuǎn)換思路，用看待純粹資本品的眼光來看待房地產(chǎn)。事實上，能決定短期內(nèi)房地產(chǎn)價格走向的基本只剩下兩類指標(biāo)，一類是流動性指標(biāo)，例如信貸政策的松緊，直接決定了需求對房產(chǎn)價格、漲幅、漲速的承受力；另一類是持有的稅費比例，例如物業(yè)稅、土地超使用年限后的補繳費率標(biāo)準(zhǔn)等，直接決定了供給方的持有成本和交易時的附加成本。
總而言之，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)異化為資本游戲場，其投機(jī)本質(zhì)毋須反復(fù)論證。長期浸淫其中的人們，已在多次和政策、民意的博弈中看透天機(jī)，信奉百無禁忌。再和這些滿是野蠻、貪婪和瘋狂想法的人討論空置率的統(tǒng)計管道，努力呼吁市場理性，實在是雞同鴨講。而善良的人們聚在一起對著偽問題嘆氣，除了被壞蛋們調(diào)笑，也真看不出有什么實際的價值。
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