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旅游地產(chǎn)將導(dǎo)致新圈地運(yùn)動
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2010-07-30 作者：曾念長 來源：東方早報
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近日，北京某景區(qū)內(nèi)的一片別墅群引人關(guān)注。根據(jù)媒體報道，這個名為“半山云居”的木屋別墅群位于昌平大石坡旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)，目前正在熱銷中。吊詭的是，這些別墅都不具備產(chǎn)權(quán)，購房者與開發(fā)商簽訂的是“承包合同”，即購房者以承包的方式，獲得別墅的50年使用權(quán)。
隨著旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近年來國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)熱衷于運(yùn)作一種新概念產(chǎn)品——旅游地產(chǎn)，簡單地說，凡借助旅游消費(fèi)的市場潛力而開發(fā)的所有地產(chǎn)項目，都可以籠統(tǒng)稱為旅游地產(chǎn)。而根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，旅游規(guī)劃用地不能當(dāng)作商業(yè)用地從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，只能開發(fā)與旅游基礎(chǔ)設(shè)施相配套的相關(guān)建筑。
“半山云居”別墅群建設(shè)在旅游規(guī)劃用地內(nèi)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，是不能作為商業(yè)地產(chǎn)項目來經(jīng)營的，而且該地塊屬于國家級公益林保護(hù)區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)項目更是被嚴(yán)令禁止。但是“半山云居”的開發(fā)商創(chuàng)造出一個“旅游產(chǎn)權(quán)”的模糊概念，打通了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與旅游規(guī)劃用地之間的政策障礙。根據(jù)媒體報道顯示，開發(fā)商從當(dāng)?shù)刈庀铝诉@塊旅游用地的使用權(quán)，所建別墅再轉(zhuǎn)租給“購房者”。從形式上看，這種不具產(chǎn)權(quán)的開發(fā)方式并沒有把旅游用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，但在本質(zhì)上，已將土地資源充分商業(yè)化和私有化。
房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)，對于推動景區(qū)建設(shè)并無絕對的不妥。但是這種開發(fā)稍不留神，就推翻了這樣一種公設(shè)：旅游景區(qū)屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，具有“全民共享”的屬性。由于旅游地產(chǎn)的界定并不是很清晰，許多房地產(chǎn)商正積極尋求各種政策漏洞，試圖將景區(qū)資源，特別是旅游規(guī)劃用地私有化。表面上看，“半山云居”項目的開發(fā)，政府、開發(fā)商與購房者三方關(guān)系僅限于被租賃與租賃的事實(shí)，并沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的私有化，但是這種一租就是50年的做法，實(shí)際上已將旅游用地集中到少數(shù)人手中。
在缺乏嚴(yán)格界定和監(jiān)督的情況下，國內(nèi)旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展必然導(dǎo)致一種新形式的圈地運(yùn)動。同以往的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不同的是，旅游地產(chǎn)不以“產(chǎn)權(quán)”為目標(biāo)，而是尋求“使用權(quán)”的長期占有。或許開發(fā)商和購房者已多有醒悟：土地終究是屬于國家的，購買70年期限的“產(chǎn)權(quán)別墅”與購買50年期限的“租賃別墅”并無太大區(qū)別，關(guān)鍵是當(dāng)下由誰占有了這些土地資源。地方主政者不是不懂這個道理，只是招商引資的主旋律讓他們不得不“難得糊涂”。
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