商業(yè)地產(chǎn)租金明顯上漲后市仍向好
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2010-07-30 作者:王濤 白田田/北京采寫 來源:經(jīng)濟參考報
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“現(xiàn)在寫字樓的房子比較少,而租金比較高,比如中關(guān)村地區(qū),每天每平方米的租金比去年同期高出1-2塊,比較高檔的甲級寫字樓一般都高出2塊。”北京一家寫字樓經(jīng)紀(jì)公司的工作人員告訴記者。 DTZ戴德梁行的統(tǒng)計顯示,北京二季度市場內(nèi)沒有新增供應(yīng),市場呈現(xiàn)出總體回暖,空置率則由上季度的18.1%降至本季度的15.41%,環(huán)比下降了2.69個百分點。 供應(yīng)減少的同時,寫字樓的租賃需求則是穩(wěn)步上升。DTZ戴德梁行的分析指出,二季度北京市甲級寫字樓的吸納量超過16萬平方米。內(nèi)資公司是需求的主要來源,同時部分外資企業(yè)資金預(yù)算開始松動,租賃需求有所增加,法律、IT及投資公司成為租賃市場主力。 中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示,過去市場低迷是因為供應(yīng)量很大,現(xiàn)在供給減少、需求增加,短期供求關(guān)系的變化對供方更有利,供方有條件把租售價格提高。 根據(jù)DTZ戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù),北京市甲級寫字樓市場平均租金小幅上揚了3.97%,至每月每平方米155.43元。其中,金融街區(qū)域表現(xiàn)尤為突出,租金環(huán)比上升了4.4%,至每月每平方米189.27元。另據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),從6月份開始,二手寫字樓租金漲幅擴大,而且出現(xiàn)比較少見的租金漲幅大過售價漲幅的情況。 美聯(lián)物業(yè)分析稱,租金的大幅上漲除了受益于全國性的房租上漲潮外,也與市場上只租不售物業(yè)的增多有關(guān)系。據(jù)了解,目前越來越多的業(yè)主傾向于選擇只租不售,反映出業(yè)主對于未來市場的樂觀預(yù)期。 DTZ戴德梁行預(yù)計,二季度之后,北京市仍將有超過80萬平方米的新增供應(yīng),寫字樓市場仍面臨較大壓力。在這種嚴峻的局面下,預(yù)計三季度甲級寫字樓的租金不會出現(xiàn)較大波動,空置率則會有所上升。但從全年來看,考慮到經(jīng)濟的穩(wěn)步回暖,預(yù)計到2010年末,整體租金水平將會上升。 從各地的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,商鋪租金也在不斷上漲。據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計,6月份北京商鋪存量為465.7萬平方米,空置率為20%,與去年同期相比,商鋪空置率也有所下降,租賃均價保持上升態(tài)勢。 根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計,二季度廣州商鋪空置率在4.1%左右,環(huán)比下跌2.7個百分點,租金環(huán)比上漲3.3%,同比上漲8.7%。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上半年深圳市二手商鋪租賃市場放盤量累計近1萬套,比去年同期相比增加13%。放盤租金為253元/平方米/月,環(huán)比上漲14%,同比上漲13%。 仲量聯(lián)行華北區(qū)商鋪部總監(jiān)張志賢認為,2010年二季度,商鋪物業(yè)需求日趨活躍,北京、沈陽、天津和青島等華北市場的商鋪租金適度上揚,眾多國際奢侈品牌和精選快速時尚品牌擴展業(yè)務(wù)是其主要推動因素。 DTZ戴德梁行的分析認為,雖然較一季度而言,二季度商鋪新增供應(yīng)較多,但由于主要項目入住率較高,因此市場平均空置率未見大幅上升,總體穩(wěn)定。受住宅市場嚴厲調(diào)控影響,開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)更加看重,將加大商業(yè)項目投資比重。 張志賢預(yù)計,2010年下半年,北京的商鋪空間需求將持續(xù)向好,進入市場的總供應(yīng)量將達到677000平方米(總建筑面積),其中70%將于第三季度的零售高峰季節(jié)竣工。北京等部分城市的租金將穩(wěn)步增長,空置率在2010年下半年將保持穩(wěn)定。 陳國強也認為,隨著國家調(diào)控住宅市場,有更多投資機構(gòu)看好商業(yè)地產(chǎn),對于北京和上海來說,外地機構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)的需求也增加了。無論是租金的上漲還是空置率下降,都會影響商業(yè)地產(chǎn)的市場表現(xiàn)。 有分析指出,如果經(jīng)濟再次探底或者經(jīng)濟刺激政策退出,商業(yè)地產(chǎn)租金的漲幅將會相應(yīng)放緩。不過,陳國強表示,下半年經(jīng)濟增速可能放緩,政策也需要適時適度的微調(diào),但對商業(yè)地產(chǎn)并不會有太大的影響。
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