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“6540萬套空置房”一事正在持續(xù)發(fā)酵。
雖然這一數(shù)據(jù)招來多方質(zhì)疑，且事后已被斷定為不實(shí)報道，但這場由空置房引發(fā)的“口水戰(zhàn)”仍未有停歇的跡象，關(guān)于全國具體有多少套空置房至今也沒有一個權(quán)威結(jié)論。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者向國家統(tǒng)計局求解真實(shí)的空置房數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局28日給予回復(fù)，但并未提供具體數(shù)據(jù)。當(dāng)記者向中國指數(shù)研究院、戴德梁行、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)求解這一數(shù)據(jù)時，也未能獲得一個全面的數(shù)據(jù)。
“雷人”的6540萬套空置房
對于急切希望了解到相關(guān)情況的人士而言，仍舊一頭霧水。專家認(rèn)為，雖然國內(nèi)對空置房尚未有一個統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但有關(guān)部門不應(yīng)“失聲”，應(yīng)給出說法，從而為更長遠(yuǎn)的樓市調(diào)控提供決策參考。
在媒體此前的廣泛報道中，以下幾個數(shù)字被反復(fù)引述——國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。消息出來后，國家電網(wǎng)公司進(jìn)行了辟謠。
國家電網(wǎng)外聯(lián)部相關(guān)人士在電話中向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者證實(shí)，國家電網(wǎng)從來沒有統(tǒng)計和發(fā)布過此類數(shù)據(jù)。不僅如此，這些數(shù)據(jù)也受到了業(yè)內(nèi)人士的普遍質(zhì)疑。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者郭凱稱，6540萬套房，以70平方米一套計算，合45億平方米，而中國2009年竣工住宅用商品房僅5.77億平方米，也就是說，除非1995年以來所有新建成的商品住宅房都是空置的，積累到去年，才有望達(dá)到6540萬套。這顯然是不可能的。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認(rèn)為，6540萬套空置房的數(shù)據(jù)很“雷人”，實(shí)不足信。
他指出，以2009年底我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到29平方米左右來計算，則全國城鎮(zhèn)存量住宅總面積為180億平方米；若按套均100平方米計算，則6540萬套住宅的建筑面積為65億平方米，這就意味著當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住宅空置率高達(dá)36%。
另據(jù)報道，北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系老師張景秋和孟斌曾經(jīng)帶領(lǐng)課題組，對北京50多個2004年至2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行了調(diào)查，其結(jié)論是，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時達(dá)到29%。并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。
但上述國家電網(wǎng)人士稱，由于我國用電情況比較復(fù)雜，通過電表使用情況來反映房屋空置率是不現(xiàn)實(shí)的，比如幾戶合用一表、使用插卡電表等，都無法真實(shí)反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房，輪換居住的話，兩套住房都有連續(xù)的用水、用電記錄，更是無法貿(mào)然判斷房屋是否空置。
“所以，通過用水、用電、用氣等能源資源消耗方式來統(tǒng)計房屋空置率是不科學(xué)的，也是不可行的。”上述人士說。
張景秋也曾對媒體表示，這種空置率的計算方法只是探討的方向，其數(shù)據(jù)并不具有權(quán)威性。因人力和物力的限制，有效的調(diào)查樣本僅880個；用電調(diào)查只進(jìn)行了兩次，可能會造成誤差，如住戶可能外出旅游，沒有在家。另外，調(diào)查的電表都是安在樓道能直接看到數(shù)字的，沒有入戶調(diào)查，這也會存在誤差。
謎一樣的空置房數(shù)量
全國空置房的真實(shí)數(shù)量是多少呢？為了求解這一數(shù)字，連日來，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者進(jìn)行了多方求證，但仍舊一頭霧水。國家統(tǒng)計局沒有就記者提出的這一問題給出具體數(shù)據(jù)，同時，在記者聯(lián)系的中國指數(shù)研究院、中原地產(chǎn)、DTZ戴德梁行、仲量梁行等機(jī)構(gòu)中，也沒有一家機(jī)構(gòu)能夠就這一問題給出答案。
中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截止2010年6月底，北京商品住宅可售套數(shù)為89489套，可售面積為1185.45萬平方米，1至6月住宅空置面積為413.3萬平方米；上海商品住宅可售套數(shù)為40902套，可售面積為577.66萬平方米，1至6月住宅空置面積為443.17萬平方米；廣州商品住宅可售套數(shù)為37404套，可售面積為472.43萬平方米，1至6月住宅空置面積為137.11萬平方米；深圳商品住宅可售套數(shù)為23171套，可售面積為229.42萬平方米，1至6月住宅空置面積為67.24萬平方米。
雖然空置率難以統(tǒng)計，但相關(guān)的市場和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)并未放棄這方面的努力和嘗試，只不過它們的統(tǒng)計結(jié)果并未得到廣泛的認(rèn)可。
上海易居房地產(chǎn)研究院2009年發(fā)布的空置率報告稱，在房地產(chǎn)市場低迷的2008年，全國商品住宅的空置率為6.34%，明顯低于近15年來11.28%的平均空置率，處于合理區(qū)間，全國空置率最高的城市是北京，高達(dá)16.64%，但上海只有10%。
房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)仲量聯(lián)行每個季度都對北京寫字樓空置率的情況進(jìn)行統(tǒng)計。該公司北京研究部主管覃曉梅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，在仲量聯(lián)行的統(tǒng)計方法里面，與空置率相對的是入住率，只要是沒有搬進(jìn)去，就算空置，即便已經(jīng)簽訂了入駐合同。
據(jù)透露，該公司把北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓分為甲級和乙級，并且采取跟開發(fā)商和業(yè)主合作的形式獲得業(yè)主入駐的數(shù)據(jù)。2010年二季度，北京甲級寫字樓的空置率是22.8%。
“我們自認(rèn)為22.8%的空置率數(shù)據(jù)還是比較準(zhǔn)確的，但這樣的統(tǒng)計方法如果推廣到全國整個住宅市場的話，其結(jié)果就不好說了。畢竟，全國住宅市場的總量要大得多，而且情況更為復(fù)雜。”覃曉梅說。
在統(tǒng)計方法上，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，要計算空置率，空置率的分子和分母就必須確定，這兩個基本問題不統(tǒng)一，或者沒有基本的共識，那么討論空置率的問題就沒有意義。
“分母把哪些房源作為整個存量基數(shù)來計算，本身會得出不同的結(jié)論。比如，目前市場上的房改房、小產(chǎn)權(quán)房、單位企業(yè)自蓋房是否都應(yīng)該納入統(tǒng)計？還是說只統(tǒng)計商品房呢？”陳國強(qiáng)說。
失語的權(quán)威部門
在此番空置房的大討論中，媒體和民眾表現(xiàn)活躍，但國家統(tǒng)計局、住建部等相關(guān)部門并未就此發(fā)表任何觀點(diǎn)。到目前為止，空置房的具體數(shù)量有多少，何謂空置率，如何統(tǒng)計才算科學(xué)，空置率究竟有多高等問題仍然莫衷一是。
國家統(tǒng)計局曾公布過全國商品房空置面積。記者從國家統(tǒng)計局網(wǎng)站能夠查到的最近的有關(guān)商品房空置面積的數(shù)字來自，其網(wǎng)站2009年2月17日刊登的“2008年度經(jīng)濟(jì)述評：中國需要一個健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場”一文。該文稱，截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-11月提高6.5個百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點(diǎn)。
目前，在國家統(tǒng)計局定期公布的“全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)”中，能夠查到商品房空置面積分類指數(shù)的變化情況，但并沒有具體的空置面積數(shù)。
一位接近國家統(tǒng)計局的人士向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者透露，由于這一數(shù)字較為敏感，而且統(tǒng)計局統(tǒng)計口徑與當(dāng)下市場通用口徑存在一定的差異，這一數(shù)字早就不對外公布了。
國家統(tǒng)計局是否仍在統(tǒng)計這一數(shù)字、目前商品住宅的空置面積有多少、為何不再公布這一數(shù)據(jù)，帶著這一系列疑問，記者給國家統(tǒng)計局發(fā)去了采訪函，但統(tǒng)計局并未給出全面答復(fù)。
國家統(tǒng)計局僅回復(fù)稱：“我局房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中的空置面積，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計的報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。目前空置面積只是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計的未售未租面積。”
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時呼吁，有關(guān)部門應(yīng)該盡快進(jìn)行一次住房普查，對居民的住房使用情況進(jìn)行一次認(rèn)真徹底的調(diào)查，以盤活存量，減少閑置，增加供給，從而緩解供需矛盾。
“在當(dāng)前樓市調(diào)控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有意義的事。它將為下一步出臺房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅提供決策依據(jù)和參考。”朱中一說。
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
“首先要搞清楚什么是空置率，然后再來談空置率有多高。既然人口普查和經(jīng)濟(jì)普查那么大的數(shù)據(jù)量都可以做到，那么理論上空置率的統(tǒng)計有什么理由做不到？”覃曉梅說。
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