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萬科又降價(jià)了!上周末,萬科位于北京房山的新盤長(zhǎng)陽半島項(xiàng)目開盤,均價(jià)比之前預(yù)期低15%左右,而實(shí)際成交價(jià)更比周邊在售樓盤低20%左右。降價(jià)后,長(zhǎng)陽半島一次性推出的首批800余套房源兩日售罄。
7月初,萬科執(zhí)行副總裁肖莉曾對(duì)本報(bào)記者表示,還沒有看到大面積降價(jià),是因?yàn)榇罅啃卤P還沒有推出。7月底以及接下來的8、9、10月,主流房企進(jìn)入推盤高峰期,萬科、保利、綠地等房企繼續(xù)新盤優(yōu)惠促銷,房企降價(jià)博取交易量現(xiàn)象將更為突出。
北京萬科繼續(xù)玩隱性降價(jià)
7月24日,北京中糧萬科長(zhǎng)陽半島項(xiàng)目開盤,首次推出的800余套房源兩日售罄,項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)格最低至11000元/平方米,減去1000元左右的精裝修費(fèi)用,這個(gè)價(jià)格比周邊在售項(xiàng)目低3000-4000元左右/平方米。記者查詢相關(guān)信息發(fā)現(xiàn),附近相鄰樓盤中鐵原香小鎮(zhèn)報(bào)價(jià)約為14000元/平方米,還是毛坯房。稍遠(yuǎn)一些的天恒樂活城、綠城百合公寓,報(bào)價(jià)在15000元/平方米。
此前,降價(jià)使萬科嘗到了快速回籠資金的甜頭。北京萬科通過降價(jià)以及由此獲得的品牌溢價(jià),成功實(shí)現(xiàn)了進(jìn)入北京22年來的歷史性飛躍:據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,北京萬科上半年銷售金額超過50億元,殺入上半年銷售三強(qiáng)。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2010年上半年北京商品住宅銷售金額排行榜》顯示,北京萬科是北京惟一一家兩個(gè)項(xiàng)目名列前十的房企,旗下的中糧萬科假日風(fēng)景位居第三,而這是萬科在北京首個(gè)降價(jià)項(xiàng)目,單價(jià)小降800元引發(fā)關(guān)注。
這輪宏觀調(diào)控期,萬科提前完成了萬科董事長(zhǎng)王石及總裁郁亮的夢(mèng)想:打入北京市場(chǎng)前三,而在過去的22年,萬科在北京排名始終在前七之外。2009年8月,毛大慶上任北京萬科總經(jīng)理之時(shí),便提出“三到五年內(nèi)進(jìn)入北京市場(chǎng)前三”,宏偉目標(biāo)曾讓許多業(yè)內(nèi)人士表示難度太高。
萬科年報(bào)顯示,除了2004年,1998年到2008年長(zhǎng)達(dá)10年的時(shí)間里,北京市場(chǎng)對(duì)萬科整體銷售收入的貢獻(xiàn)率均不到10%。2009年上半年,萬科在北京市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售收入8.37億元,僅占萬科整體銷售收入的3.88%,利潤(rùn)貢獻(xiàn)率只有3.35%。此外,截止到2009年上半年,北京萬科在北京市場(chǎng)上的最好排名是第八,市場(chǎng)占有率僅在1.8%-1.9%之間。
“北京萬科的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)無異于撐桿跳。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰如此形容。
庫(kù)存及新增供應(yīng)大幅增加
萬科領(lǐng)跑,而大多數(shù)房企,下半年都面臨去庫(kù)存的壓力。
北京中原根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,北京商品房庫(kù)存新年后持續(xù)增加。3-6月庫(kù)存量連續(xù)4個(gè)月在9萬套以下徘徊,而7月初再次回到9萬套以上,目前達(dá)91513套。
按照6月的住宅總銷售量4961套,目前的商品房庫(kù)存即使不新增,可供銷售1.5年。
此外,2009年以來的土地交易即將形成供應(yīng)潮。北京土地交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2009年來住宅用地供應(yīng)量達(dá)1730萬平方米,按照一套商品房100平方米計(jì)算,除去部分配套建設(shè),去年以來的土地可以供應(yīng)15萬套商品房,其中相當(dāng)部分將于今年下半年開始銷售。連續(xù)兩年在北京沒有新盤推出的招商地產(chǎn)、金地集團(tuán),下半年也將在北京推出嘉銘招商項(xiàng)目、金地仰山。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的調(diào)查,一線城市中,標(biāo)桿房企在廣州土地儲(chǔ)備較高,有4家標(biāo)桿房企可售量分別在200萬平方米以上,將會(huì)引發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng);上海是唯一十家標(biāo)桿房企均有土地儲(chǔ)備的城市,下半年的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)較為激烈。
二線城市中,以西部重鎮(zhèn)成、渝兩地、杭州、天津、西安、佛山、武漢土地儲(chǔ)備較高,進(jìn)入的開發(fā)商數(shù)量多,且單個(gè)房企儲(chǔ)備亦較高,下半年受業(yè)績(jī)壓力主導(dǎo),面臨降價(jià)的可能性較大。
降價(jià)博取交易量
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),北京8月計(jì)劃開盤數(shù)量36個(gè),其中全新項(xiàng)目17個(gè),老項(xiàng)目開盤19個(gè),8月計(jì)劃開盤數(shù)量反彈。另外,截止到7月23日,北京共110個(gè)普通住宅項(xiàng)目計(jì)劃在8月份推出折扣。
“今年不要對(duì)價(jià)格抱有太大希望,關(guān)注量要比關(guān)注價(jià)格更為重要。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱近日表示。
中原地產(chǎn)北京市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也認(rèn)為,如此大量的商品房供應(yīng),很可能會(huì)使得下半年出現(xiàn)用價(jià)格下調(diào)換銷量的現(xiàn)象,樓市價(jià)格出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下調(diào)已經(jīng)可期。
在北京,有些資金相對(duì)緊張以及新政后新入市的開發(fā)商,已大幅調(diào)低開盤價(jià)格。目前北京打折促銷的項(xiàng)目已達(dá)到70多個(gè),不少樓盤的促銷形式已從以前的暗降轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛘壑苯?商品房市場(chǎng)下調(diào)的趨勢(shì)非常明顯,繼新政前兩個(gè)月二手房主導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格下調(diào),7-8月有可能出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格下調(diào)拉低二手房?jī)r(jià)格的現(xiàn)象。
近日,金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等公司管理層均預(yù)計(jì),下半年樓市調(diào)控不會(huì)松動(dòng),預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下調(diào),公司會(huì)采取應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的策略,加快銷售。
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