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2010年的樓市注定是不平靜的。近日，由21世紀經濟報道主辦的“博鰲·21世紀房地產論壇”第10屆年會上，調控以后的樓市趨勢，成為激烈爭論的話題。全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生說，遏制部分城市房價過快上漲的效果是顯著的，同比房價增幅下降，環(huán)比房價下降，開發(fā)商資金充裕度下降，調控的初步目標已經達到。華遠地產董事長任志強建議開發(fā)商盡早降價，否則政府能出臺更加嚴厲的打壓政策。上海復地董事長范偉也表示，“房企要有銷售，必須隨行就市，以消費者接受的價格賣房子”。在目前的市場環(huán)境下，有大公司帶頭降價是好事。北京師范大學研究中心主任鐘偉表示，如果成交量跟不上，預計國慶前后房價會出現(xiàn)松動，到明年年初房價會出現(xiàn)明顯的下滑。國金證券首席經濟學家金巖石則判斷，未來兩三個月房價將整體下跌約5%，少數(shù)樓盤和區(qū)域下跌20%至30%。但表象的后面，人們還在追問樓市背后的經濟和制度設計問題。
樓市新政調控后銷售額下降60%
遏制部分城市房價過快上漲的第一步目標雖已實現(xiàn)，但聶梅生在博鰲論壇上提出了另一種正在呈現(xiàn)的擔憂。樓市新政調控后，銷售額下降了60%，考慮到房地產長期以來特殊的經濟地位，一些負面效應或將產生。聶梅生表示，“房地產調控是雙刃劍”，目前在外部環(huán)境上，人民幣還在升值，出口形勢不樂觀，調整結構和經濟轉型對我國經濟來說需要時間和資本，“房地產業(yè)不能大漲大落，否則實體經濟又會形成另外一個青黃不接”。
宏觀調控、樓市低迷對經濟的傳導作用會否讓通脹預期加大、“經濟二次探底”？財政部財政科學研究所所長賈康對宏觀經濟形勢表示相對樂觀，稱“我們現(xiàn)在并沒有進入后危機時代”。賈康認為，對于通貨膨脹，目前仍然處于管理通脹預期政策時間段上，并不等于現(xiàn)實通脹壓力。中國人民銀行研究局局長張健華指出，通貨膨脹的預期是存在的，原因在于目前的CPI明顯超過了一年期存款利率。但目前普遍認為中國今年的通貨膨脹不會有特別大的問題。經濟學家、北京科技大學教授趙曉則認為，中國經濟今年一個季度比一個季度低，所謂的通貨膨脹的問題是根本不存在的，如果說通貨膨脹是老虎的話，政府就是武松，而且政府是養(yǎng)老虎的，政府扮演武松的角色，“通貨膨脹不是問題，中國經濟嚴重的問題是接下來是否會面臨中期低速的增長，從現(xiàn)在來看，態(tài)勢和可能性是非常大的。”
“史上最嚴”樓市調控只是剛剛開始
樓市調控兩月有余，在量跌價滯的當口，逐漸顯現(xiàn)的國內外經濟陰晴不定狀況，使得有人開始大膽猜測：號稱“史上最嚴”的樓市調控或將鳴金收兵。住建部政策研究中心相關負責人日前曾表示，中央已對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分準備，調控政策不會半途而廢。近日，國土資源部總規(guī)劃師胡存智表示，國土資源部將嚴格規(guī)范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當?shù)鼗鶞实貎r70%，保證金不低于出讓最低價30%。而今年3月國土部僅規(guī)定“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”。金巖石就此指出，第三、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底線。一旦發(fā)生，政府的調控政策必然轉向，這也意味著本輪房地產調控政策行將結束。“最佳買房時機大約在12月。”“政策最遲會在明年退出，房價只是暫時下跌，未來由于供給的斷層，房價很可能出現(xiàn)反彈。”路勁地產董事局主席單偉豹認為這一次的調控仍然不會成功。
不同意見則認為，實際上，這一輪的調控或只是一個開始。趙曉表示，目前樓價和成交量雙下降，是因為樓價還沒有跌到大家的心理價位。他指出，下半年，“政府政策有可能放松，但是退出可能很小，這次調控最大不一樣是老百姓不答應房價再上漲”。過去十年中國樓市經歷了九次調控，“如果第十次調控還是失敗，倒下的將會是政府部門的公信力”，這次的調控只能往前推，房產調控只是個開始。“今年一季度GDP增長達到11.7%，許多人變得非常自信和傲慢，他們覺得中國經濟的發(fā)展已不再需要房地產與汽車，盡管今年GDP增長的走勢很可能是前高后低，但考慮到政府目前正希望為經濟降溫，政策放松的可能性很小，頂多就是貨幣政策的微調。”鐘偉表示。
以制度創(chuàng)新求解公平才是可持續(xù)發(fā)展方向
在新的經濟、政治形勢下為中國的房地產業(yè)出謀劃策，尋找新的可持續(xù)發(fā)展的方向是“博鰲·21世紀房地產論壇”第10屆年會的出發(fā)點。南方報業(yè)傳媒集團董事長、社長楊興鋒在致開幕辭時表示，30多年改革的經驗，總結起來就是三個關鍵詞“市場經濟、民主政治、法治社會”。楊興鋒表示，隨著改革進入深水區(qū)，社會各界對改革的目標和路徑，發(fā)生了不少爭議和分歧，這也集中的表現(xiàn)在房地產業(yè)。本屆房地產年會適時推出“地產考驗中國：以制度創(chuàng)新求解效率與公平”的主題，探討中國房地產業(yè)在新的政策、新的局勢下如何平衡民眾、政府、金融機構以及開發(fā)商的關系，如何通過制度創(chuàng)新，在多方利益格局下取得效率與公平的雙贏。
調控解決不了房地產的根本問題。歷次調控被人詬病，就在于未能觸及與房地產相關的一系土地、稅收、財政和分配制度。如果制度仍然缺位，調控就不可能成功。陽光100董事長易小迪認為，土地問題不解決，根本性的供求問題是無法解決的。房地產市場化進程在本次調控過程中是倒退的，采取計劃經濟的手段不允許購買房屋，或者將房價下調才會發(fā)預售證，這樣的房價不真實。“如果要想改變這種局面，實質上是改變土地出讓金和土地收益的問題，政府可以收到土地出讓金，而不應該得到土地開發(fā)的全部收益，應該交給市場，從而使土地供應的鏈條完整。”
聶梅生認為，房產稅改革已是大勢所趨，應該在房屋持有環(huán)節(jié)征稅，關鍵是要厘清土地出讓金與房產稅的關系。據(jù)了解，去年土地和房地產的稅收對中國稅收的貢獻率超過了35%。而任志強就此表示，“房產稅如果只是增加了老百姓的負擔，那這個改革一定是失敗的。”例如，二套房交易的稅費，本來是為了打壓二手房房價，“結果房價并沒降下去”。如果土地出讓金、使用費、各環(huán)節(jié)的稅都取消，那才可以征收房產稅。“亂加稅是不允許的。”也許正如聶梅生所說，房地產當前的問題不是房價高和低的問題，也不是可以壓的問題，而是深層次的改革問題，例如土地政策、房產稅、農村小產權等等問題，“這不是經濟層面的問題，也不是通過一次的調控，通過政府的行政干預就可以解決問題。”
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