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4月17日以新國(guó)十條為標(biāo)志的此輪房地產(chǎn)調(diào)控，已屆百日。政策和市場(chǎng)將往何處去？本報(bào)記者調(diào)查顯示，進(jìn)入7月中下旬，各地新開(kāi)樓盤價(jià)格比預(yù)期明顯下調(diào)，其中尤以品牌房企最為明顯；地價(jià)方面，近期土地出讓溢價(jià)率下降，環(huán)比漲幅趨緩。
調(diào)控效果初顯，但信貸執(zhí)行力度、保障房供地及建設(shè)等后續(xù)調(diào)控措施，仍然不容懈怠。
新盤定價(jià)下調(diào)
0.1%，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的全國(guó)房?jī)r(jià)6月份首次環(huán)比下跌的比例；而對(duì)于普通人而言，根本尚未感受到房?jī)r(jià)的真實(shí)下跌。
變化正在發(fā)生。7月下旬，位于北京北五環(huán)外的標(biāo)桿樓盤華貿(mào)城，推出新一期LOFT房源，均價(jià)27500元/平米，相當(dāng)于買一層送一層；而此前的上半年，華貿(mào)城平層產(chǎn)品均價(jià)曾達(dá)到27500元/平米，“這相當(dāng)于變相降價(jià)，”長(zhǎng)期關(guān)注華貿(mào)城的韓小姐說(shuō)，她去看了樣板間，雖然層高僅為4.85米，但確實(shí)可以隔成兩層。
將于月底正式開(kāi)盤的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目，于18日公開(kāi)了部分房源價(jià)格。買房人劉女士告訴本報(bào)記者，銷售人員給與她的價(jià)格最低可至11500元/平米，該項(xiàng)目對(duì)外預(yù)計(jì)均價(jià)為13500-16500元/平米。
根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，目前北京存在打折、降價(jià)、促銷的新盤已由6月底的80個(gè)，上升到了現(xiàn)在的近百個(gè)。目前推出的新盤，均有或多或少的折扣降價(jià)。但公開(kāi)降價(jià)的項(xiàng)目依舊寥寥無(wú)幾，大部分項(xiàng)目仍舊采用暗降的方式。
在廣州，年度標(biāo)桿亞運(yùn)城的入市，將是下半年樓市風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)對(duì)于亞運(yùn)城首期房源的價(jià)格預(yù)期，已從之前的13000元以上調(diào)至萬(wàn)元以下，但亞運(yùn)城五大開(kāi)發(fā)商尚未對(duì)此明確表態(tài)。
在深圳，萬(wàn)科華府樓王棟134平雙拼戶型7月15日開(kāi)盤，價(jià)格區(qū)間為28000元/平米-32000元/平米，購(gòu)買按揭付款總價(jià)減8萬(wàn)，3日內(nèi)簽約再減5萬(wàn)，雙拼戶型按兩套計(jì)算，3日內(nèi)簽約按揭付款總價(jià)減26萬(wàn)。寶安、龍崗多個(gè)項(xiàng)目推出的特價(jià)房，價(jià)格也降至萬(wàn)元以下。
“房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下跌將從新盤開(kāi)始。”多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。近期，萬(wàn)科、保利、中海、金地等標(biāo)桿房企均表示，其下半年將集中推出新房源。預(yù)計(jì)供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在傳統(tǒng)的銷售旺季9月份之前，如果屆時(shí)成交量仍未大幅恢復(fù)，則供大于求的局面將對(duì)房?jī)r(jià)形成實(shí)質(zhì)性的下調(diào)壓力。
地價(jià)繼續(xù)下行
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院日前公布的地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，二季度全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩，商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)較上一季度分別下降0.36、1.24、0.53個(gè)百分點(diǎn)，居住地價(jià)增幅下降幅度最大。
據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月30日
，北京共拍賣土地117塊，其中新政以后拍賣50塊，樓面價(jià)則明顯下調(diào)，住宅的樓面價(jià)從新政前的12258元，下調(diào)至新政以后的5085元每平米，下調(diào)近6成。
萬(wàn)科、恒大、遠(yuǎn)洋等公司有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示，下半年將是這一輪調(diào)控帶來(lái)的絕佳拿地時(shí)機(jī)，公司有意在土地市場(chǎng)抄底。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)甚至進(jìn)行了一筆最多9億美元的海外融資。
但問(wèn)題也已出現(xiàn)：伴隨著土地溢價(jià)率的大減，地方政府出讓土地的積極性也在消減。北京、上海、廣州和深圳，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為土地供應(yīng)緩慢。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉提醒，應(yīng)關(guān)注目前土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)投資不足，將給明年帶來(lái)房屋供應(yīng)不足的問(wèn)題，并采取一些辦法解決這一問(wèn)題。萬(wàn)科的建議是，在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、在市政、公用設(shè)施領(lǐng)域引入民間資金，減少政府投入成本、加快土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏，提高土地出讓效率。
如何防止供應(yīng)不足導(dǎo)致的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，令調(diào)控走出“越調(diào)越漲”的怪圈？
保障房住房被寄予補(bǔ)足投資和分流需求的厚望。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新7月17日表示，今年保障性住房建設(shè)580萬(wàn)套的目標(biāo)不會(huì)變，中央已經(jīng)下?lián)?00多億資金用于這一事務(wù)。姜偉新還透露，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)利用住房公積金貸款支持保障性住房的試點(diǎn)，已確定北京等28個(gè)城市作為試點(diǎn)城市。
中原地產(chǎn)研究中心董事程澐認(rèn)為，鑒于國(guó)內(nèi)正在改變過(guò)去住宅市場(chǎng)化為主導(dǎo)的單一局面，保障房的推出，有助于實(shí)現(xiàn)樓市的供需平衡。深圳社科院城市運(yùn)營(yíng)中心主任高海燕指出，保障房住房供應(yīng)首先影響人們的心理預(yù)期。本輪調(diào)控目的不僅僅在于房?jī)r(jià)，還作用于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)收入分配公平等方面，必將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。而伴隨政策的持續(xù)，將從現(xiàn)有的心理層面影響進(jìn)入試探性調(diào)整，并真正進(jìn)入全面調(diào)整期。
房?jī)r(jià)跌20%，地價(jià)跌30%？
市場(chǎng)發(fā)生變化的同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)土部高層近期也頻頻表態(tài)，嚴(yán)控信貸、嚴(yán)查囤地、加強(qiáng)保障房等措施被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，顯示政策仍未放松，下半年房?jī)r(jià)下跌已成共識(shí)。
房?jī)r(jià)究竟會(huì)下跌多少？幾乎所有人都迫切需要答案。一些數(shù)據(jù)或許可以一窺端倪：品牌房企帶動(dòng)的降價(jià)潮，將對(duì)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)公開(kāi)資料，萬(wàn)科、保利等十大標(biāo)桿房企2008年底以前所獲得的土地儲(chǔ)備，將是今年下半年新增供應(yīng)的集中區(qū)域，其中大部分土地價(jià)格不超過(guò)兩年前地價(jià)水平，中原地產(chǎn)認(rèn)為，考慮到這兩年間土地價(jià)格的大幅增長(zhǎng)，大部分項(xiàng)目即使降價(jià)10%~15%仍然可盈利。
“上半年的觸底僅僅是階段性的調(diào)整。預(yù)計(jì)下半年，新增供應(yīng)將加速入市，在短期供大于求的情況下，各地住宅項(xiàng)目將陸續(xù)降價(jià)，降幅可能在15%～20%。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉預(yù)測(cè)。
建銀精瑞投資董事長(zhǎng)李曉東認(rèn)為，不排除某些高價(jià)地虧本的可能性；肖莉也認(rèn)為，有開(kāi)發(fā)商可能會(huì)不得不針對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱分析，5、6月份土地市場(chǎng)和1-4月份相比，所謂地王已經(jīng)不存在了，高總價(jià)地塊整體水平明顯下降；從樓板價(jià)來(lái)看，6月僅有4幅地塊樓板價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，且無(wú)一地塊進(jìn)入上半年前十的排行榜，樓板價(jià)水平持續(xù)降低。他預(yù)計(jì)，一線及部分二線城市地價(jià)將出現(xiàn)30%左右的回調(diào)。
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