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房?jī)r(jià)１７個(gè)月來(lái)環(huán)比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資維持較快增長(zhǎng)……國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的今年１至６月房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，直觀地說(shuō)明了上半年樓市調(diào)控取得初步成效。不過(guò)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性超過(guò)預(yù)期，下半年宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問(wèn)題增多。在此形勢(shì)下，樓市調(diào)控如何“迎難而進(jìn)”？
樓市“半年報(bào)”：調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)
種種跡象表明，本輪調(diào)控確實(shí)點(diǎn)中了不少投機(jī)者的命門(mén)，高溫樓市有了“退熱”跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。
——房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭初步得到遏制。６月，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅比５月縮小１個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降０．１％。進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)：４月份，７０個(gè)城市中，只有三亞一個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比微跌，如今“下跌面”波及至２８?jìng)�(gè)城市，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)均告下跌。
——成交量從低迷到漸出“谷底”。３月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積尚有８２０６萬(wàn)平方米；至５月，已降至６８００萬(wàn)平方米。至６月，部分觀望者入市，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積回升至９２００萬(wàn)平方米，為上半年最高位。
——開(kāi)發(fā)投資保持“高位不落”。盡管遭遇嚴(yán)厲的調(diào)控政策，４－６月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積仍達(dá)到４.８２億平方米，開(kāi)發(fā)投資達(dá)到１３１５３億元，總額大大超過(guò)前３個(gè)月。業(yè)內(nèi)關(guān)于“房地產(chǎn)投資將大幅跌落”的擔(dān)心，并未成為現(xiàn)實(shí)。
——開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸明顯收緊。上半年，房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款同比增幅回落，從年初的４６．１％回落至上半年的３４．５％；貸方面，前四個(gè)月的逐月累計(jì)增幅均在１００％以上，但至６月已降至６０．４％。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，這些數(shù)據(jù)表明，調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見(jiàn)成效，特別是在遏制部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的角度看，效果明顯。但房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展，仍面臨一定的不確定性，目前首要的任務(wù)是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
“本輪調(diào)控在抑制投資性需求方面達(dá)到了效果。”中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心總經(jīng)理葛海峰說(shuō)，“但一些剛性的購(gòu)房需求也被抑制了，后期應(yīng)加大市場(chǎng)供給。”
深度搏弈期：五大癥狀不容忽視
“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，好比一個(gè)高燒不退的病人，主治醫(yī)生辨證施治，病情暫時(shí)緩解了，但要除根，還需要持續(xù)治療，效果有待觀察。”中央黨校研究員曾業(yè)松說(shuō)，“一些癥狀表明，當(dāng)前樓市正處于買(mǎi)賣(mài)雙方和市場(chǎng)各利益主體的深度搏弈期，調(diào)控決不能松懈。”
局部地區(qū)樓市“高燒不退”。６月，７０個(gè)大中城市中有４９個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二三線城市；有３９個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比持平或上漲。
高房?jī)r(jià)“堅(jiān)冰”未融。以住宅期房銷(xiāo)售均價(jià)為例，今年１月至５月，北京四環(huán)路以內(nèi)的價(jià)格每平方米漲到３４６２０元，而六環(huán)路以外每平方米也超過(guò)萬(wàn)元，達(dá)到１１７４８元。而一些樓盤(pán)打折基準(zhǔn)價(jià)也是３月中旬的高點(diǎn)，存在“假摔”之嫌。
信貸悄然“放水”。記者１３日從上海某房貸機(jī)構(gòu)獲知，目前，與該機(jī)構(gòu)合作的一些分行、支行，有選擇性地對(duì)黃金地段的住宅貸款開(kāi)了“綠燈”：如只要客戶首套房沒(méi)有貸款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等優(yōu)惠；停貸第三套房，個(gè)別銀行從一開(kāi)始就沒(méi)有執(zhí)行過(guò)。該機(jī)構(gòu)６月辦理的１５％的單子都屬于這種“放松的二套房貸”，其中大部分都是投資者。
投資轉(zhuǎn)移而非退出。目前一些二三線城市的概念板塊增溫，投資性購(gòu)房增加，呈現(xiàn)量增價(jià)漲的態(tài)勢(shì)。”數(shù)據(jù)顯示，目前沈陽(yáng)投資性購(gòu)房比例接近３０％，而一年前僅為１０％左右。
房企逆市拿地風(fēng)潮涌現(xiàn)。與一些市場(chǎng)傳言相反，上半年的土地市場(chǎng)并未隨著樓市調(diào)控而完全陷入停滯，雖然出現(xiàn)了流拍和土地成交萎縮的短期現(xiàn)象，但近期一些房企“攻城略地”開(kāi)始加速。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)３５．６％，土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)８４．０％，進(jìn)入４月調(diào)控周期后，房企土地購(gòu)置面積和費(fèi)用仍在大幅增加。
國(guó)家行政學(xué)院教授張孝德說(shuō)，新一輪樓市調(diào)控已有３個(gè)月，在樓市調(diào)控政策重壓下，從投機(jī)者到房地產(chǎn)商，自然會(huì)打個(gè)寒噤，但仍在豪賭未來(lái)樓市的升值預(yù)期。樓市回歸理性，仍需相關(guān)部門(mén)和地方政府強(qiáng)化執(zhí)行力。
值得注意的是，目前一些地方政府遲遲未出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，有的甚至宣揚(yáng)“補(bǔ)漲論”，用買(mǎi)房落戶等政策來(lái)拉升地產(chǎn)業(yè)；有的地方則動(dòng)輒賣(mài)地“造城”，大手筆的背后是地方財(cái)政的“土地依賴(lài)癥”未有改觀。
最復(fù)雜之年：“兩難”樓市如何調(diào)控
在實(shí)體經(jīng)濟(jì)曲折復(fù)蘇的背景下，半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)終現(xiàn)“拐點(diǎn)”，市場(chǎng)上出現(xiàn)了“第三套房貸松動(dòng)”等難辨真?zhèn)蔚男盘?hào)，以及類(lèi)似“房地產(chǎn)調(diào)控政策即將松綁”的論調(diào)，已持續(xù)３個(gè)月的房地產(chǎn)調(diào)控到底是“收”還是“放”，調(diào)控應(yīng)如何發(fā)力？
權(quán)威人士強(qiáng)調(diào)，國(guó)際金融危機(jī)影響的嚴(yán)重性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性都超過(guò)了預(yù)期，宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問(wèn)題增多。長(zhǎng)期存在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題和當(dāng)前突出的緊迫性問(wèn)題必須兼顧，而這些都必須在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進(jìn)行。
受訪的多位專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，“放”可能使得之不易的調(diào)控成果毀于一旦，隨之而來(lái)的就是房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)新一輪報(bào)復(fù)性反彈，而過(guò)度“收”顯然也會(huì)傷及經(jīng)濟(jì)。
一方面，６月７０個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比上漲１１.４％，去年６月房?jī)r(jià)在救市的效應(yīng)下，已出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，而今年同比仍增長(zhǎng)，說(shuō)明調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)。
另一方面，一些地方政府已經(jīng)對(duì)樓市調(diào)控可能造成地方財(cái)政收入被“牽累”等表示了擔(dān)心，而鋼鐵及鐵礦石銷(xiāo)量和價(jià)格的下跌，也讓人們看到了房地產(chǎn)業(yè)拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)的隱憂。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)：“中國(guó)住房市場(chǎng)要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)?shù)恼{(diào)整期，去消化前幾年形成的價(jià)格泡沫，使之回歸與經(jīng)濟(jì)基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調(diào)的水平。如果宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)階段，這個(gè)調(diào)整期可能還會(huì)延長(zhǎng)。”
盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識(shí)。專(zhuān)家認(rèn)為：“房?jī)r(jià)的暴漲暴跌，對(duì)消費(fèi)者、行業(yè)、銀行和政府都是一種很大的傷害。”
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，從歷年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，是要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持一定的增長(zhǎng)。在“兩難”形勢(shì)下推進(jìn)調(diào)控，重點(diǎn)之一就是落實(shí)保障性住房計(jì)劃，強(qiáng)化政策的執(zhí)行力來(lái)干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期。
上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為，要保持房地產(chǎn)信貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，一手抓“降房?jī)r(jià)”，一手抓“增供應(yīng)”，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期，盤(pán)活市場(chǎng)，還要嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商的囤地和捂盤(pán)行為。
不少專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)于少數(shù)房?jī)r(jià)較高的地區(qū)，房?jī)r(jià)的適當(dāng)回落是正常的。而樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢(shì)。從歷年對(duì)樓市調(diào)控的過(guò)程看，地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的多種強(qiáng)勢(shì)利益相關(guān)群體的影響也不可小視。高房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，上關(guān)乎數(shù)萬(wàn)億元的商業(yè)貸款和個(gè)人貸款，下涉及幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬(wàn)戶。專(zhuān)家表示，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”。
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