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退房的權(quán)力向來是衡量復(fù)雜的樓市市場(chǎng)中，主導(dǎo)權(quán)居于地產(chǎn)商還是購(gòu)房者的關(guān)鍵因素——在不同程度地開始試探“價(jià)格優(yōu)惠”的市場(chǎng)反應(yīng)之時(shí)，無理由退房也重現(xiàn)北京樓市。
這似乎是一個(gè)樓市主導(dǎo)權(quán)重新向購(gòu)房者讓渡的信號(hào)。據(jù)悉，在售的最后一期k2海棠灣項(xiàng)目，就將開始執(zhí)行無理由退房的政策，該項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)記者表示，對(duì)于購(gòu)買該項(xiàng)目三期指定房源的業(yè)主，將可以享受無理由退房的待遇。
這種銷售政策上一次出現(xiàn)在北京樓市，還是2008年樓市深度調(diào)整之時(shí)，而當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境的變化，尤其是成交量的持續(xù)下滑與住宅存貨的不斷增加，顯然，讓北京乃至中國(guó)的地產(chǎn)商們，都感覺到了背水一戰(zhàn)的氣息。
不要理由
不僅是弱化的漲價(jià)預(yù)期，無理由退房，也開始重新出現(xiàn)在2010年的北京樓市。
“我們項(xiàng)目三期，也就是最后一期，6月18日開始執(zhí)行指定房源的無理由退房政策。”日前，k2海棠灣的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。這是一個(gè)位于通州的住宅項(xiàng)目，而它所在的區(qū)域，曾在CBD東擴(kuò)和通州新城規(guī)劃公布的雙重利好刺激之下，半年之內(nèi)，住房均價(jià)飆升49%，同時(shí)還曾一房難求。
記者了解到，在此之前，該項(xiàng)目的前兩期房源已經(jīng)基本售罄，成交均價(jià)在25000元/平方米上下，至于為何在三期項(xiàng)目執(zhí)行無理由退房的政策，前述開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人給出的解釋是，作為最后一期項(xiàng)目，在市場(chǎng)調(diào)整大勢(shì)背景下，一方面回饋老客戶與社會(huì)，另外一方面也表明開發(fā)商目前的信心與決心——無理由退房之下，如果購(gòu)房者不能滿意，開發(fā)商將無路可退，只能專心開發(fā)更好的產(chǎn)品讓客戶滿意。
該政策具體的執(zhí)行方式是，購(gòu)房人在項(xiàng)目交房之前兩個(gè)月的15日內(nèi)，可選擇零成本退出，其所投入的資金不會(huì)受到任何損失。這樣從根本上解決了購(gòu)房人置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，也充分體現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)自己開發(fā)的產(chǎn)品擁有強(qiáng)大信心。另悉，記者以購(gòu)房人身份了解到，該項(xiàng)目此次活動(dòng)為“購(gòu)房三重大禮活動(dòng)”。無理由退房為其一，其二是購(gòu)買收官力作7#部分房源可贈(zèng)送高品質(zhì)精裝修或毛坯房折抵3000元/平方米，其三是在活動(dòng)期間，到售樓處還有神秘大禮贈(zèng)送。
目前，北京樓市若干住宅項(xiàng)目都在考慮無理由退房的可能性，但是，k2海棠灣項(xiàng)目，是最早將這一考慮付諸實(shí)施的一家。
在此之前，上一次無理由退房集中出現(xiàn)在北京樓市，還是在2008年樓市深度調(diào)整之時(shí)，北京四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜寰捅硎荆朔繖?quán)力在哪一方，基本上就標(biāo)志著樓市主導(dǎo)權(quán)的天平向哪一方傾斜，2009年之所以退房一事在北京市場(chǎng)銷聲匿跡，實(shí)際上便是開發(fā)企業(yè)在樓市的報(bào)復(fù)性上漲中，占據(jù)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位的典型表現(xiàn)，而如今，無理由退房的重新出現(xiàn)，則意味著這一格局開始松動(dòng)并改變。
市場(chǎng)的走勢(shì)在一定程度上驗(yàn)證了楊少鋒的判斷。5月以來，包括富力地產(chǎn)又一城項(xiàng)目，霄云里8號(hào)項(xiàng)目等，都在以贈(zèng)送精裝修、指定少數(shù)特價(jià)房源等方式，向購(gòu)房者“讓利”，盡管幅度與波及面多有不同，但仍在相當(dāng)程度上取得了市場(chǎng)的認(rèn)可。
在此之前，萬科北京紫苑項(xiàng)目在開盤單價(jià)下調(diào)800元/平方米之后，銷售速度明顯增加，市場(chǎng)反饋積極，這也從另一個(gè)側(cè)面展現(xiàn)了樓市主導(dǎo)權(quán)在購(gòu)房者一端，權(quán)重正在不斷加大。
庫(kù)存逼迫
現(xiàn)在看來，北京或許只是個(gè)開始，對(duì)于開發(fā)商而言，提前多久對(duì)庫(kù)存所帶來的局勢(shì)變化做出清醒判斷，或許是關(guān)乎生死存亡的問題，顯然宜早不宜晚，這或許是無理由退房策略如此之早地重現(xiàn)樓市的重要原因所在。
記者從中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日，北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等六個(gè)一線城市住房總庫(kù)存已經(jīng)高達(dá)261081套，其中重慶和北京分別以92492套和88998套分別居于第一和第二位，而兩個(gè)城市住房庫(kù)存的總量，幾乎占到了6座一線城市庫(kù)存總量的1/3。
相比之下，杭州和深圳的住房庫(kù)存量相對(duì)較小，一向被市場(chǎng)視為風(fēng)向標(biāo)之一的上海市住房庫(kù)存指標(biāo)，也穩(wěn)定在40000套的水平，不過，雖然在庫(kù)存套數(shù)的規(guī)模上，重慶高于北京，但是，北京的住房庫(kù)存的面積上，則超過重慶，位列第一。
北京世博經(jīng)緯地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理余姚群告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，如果照此水平，不用太久時(shí)間，全國(guó)一線樓市的庫(kù)存總量，將恢復(fù)到2008年下半年的峰值水平，根據(jù)該機(jī)構(gòu)的歷史數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，上述6個(gè)樓市一線城市住宅庫(kù)存的峰值，出現(xiàn)在2008年10月前后，當(dāng)時(shí)這一指標(biāo)曾在30萬套左右持續(xù)“拉鋸”。
利空走勢(shì)
“庫(kù)存的增加直接來自于成交量的下降”，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，“但是，在短期內(nèi)，我們看不到市場(chǎng)成交情況能有好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。”
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院在對(duì)庫(kù)存進(jìn)行監(jiān)測(cè)的同時(shí)，也同時(shí)對(duì)前述6城市的成交量情況以周為單位進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，但這個(gè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，恐怕也不是開發(fā)商們?cè)敢饪吹降慕Y(jié)果，盡管這項(xiàng)數(shù)據(jù)所顯示出的趨勢(shì)，與開發(fā)商們?cè)谑袌?chǎng)一線的感受，基本相似。
記者了解到，該機(jī)構(gòu)對(duì)上述市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)得出的結(jié)論，為其中4個(gè)城市周成交量均屬下滑，并且幅度超過20%，廣州和北京分別以36.53%和25.44%的周環(huán)比降幅，分列一、二位，6大一線城市中，重慶、杭州、深圳的成交量環(huán)比顯現(xiàn)增幅。
“如果把北京政策性住房的成交刨除，北京5月31日到6月6日這一周的成交量，比上一周的降幅達(dá)到28%，即便是在2008年市場(chǎng)深度調(diào)整的時(shí)候，成交量的下跌也不是集中在這么短的一個(gè)區(qū)間之內(nèi)。”參與上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)研究的一位研究人員告訴記者。
余姚群提供了一個(gè)從歷史的角度去看待上述數(shù)據(jù)的方式，他表示，在2008年市場(chǎng)開始深度調(diào)整的一輪周期當(dāng)中，基本上是在成交量連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)平均20%降幅，并且住房庫(kù)存在27萬至30萬套之間時(shí)，開始出現(xiàn)了大規(guī)模的開發(fā)商降價(jià)行為，現(xiàn)在，不可避免的是，趨勢(shì)正在朝著這個(gè)方向發(fā)展。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日上午發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2010年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%，漲幅有所回落，漲幅比4月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，上漲速度已經(jīng)有所控制。
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