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房產(chǎn)新政后半個(gè)月，全國(guó)性大開發(fā)商的降價(jià)潮，由恒大打響了第一槍。5月5日，恒大地產(chǎn)在其業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，恒大全國(guó)樓盤從5月5日起作出8.5折“讓利”促銷的決定。2010年一季度銷售面積居首的恒大，其全國(guó)樓盤的集體降價(jià)，標(biāo)志著新政后僵局已被打破，大規(guī)模降價(jià)即將到來(lái)。
而跟恒大地產(chǎn)高調(diào)的“明折”相比，更多大開發(fā)商選擇了“暗扣”。保利、綠地的多個(gè)上海樓盤已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)跡象。
恒大：高調(diào)領(lǐng)降
恒大地產(chǎn)稱，此次讓利目的在于盡快回籠資金。然而，恒大目前并不缺錢。就在恒大地產(chǎn)全面降價(jià)前，其剛剛完成6億美元的優(yōu)先票據(jù)發(fā)行，這是該公司今年以來(lái)第二次大規(guī)模融資。
銷售業(yè)績(jī)同樣表現(xiàn)良好，據(jù)同時(shí)發(fā)布的恒大2010年4月份業(yè)績(jī)，今年前4個(gè)月，恒大地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額121.3億元，累計(jì)合約銷售面積189.3萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)每平方米6408元；銷售額同比增長(zhǎng)120.3%，銷售面積同比增長(zhǎng)60.4%，銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)37.3%。
恒大的現(xiàn)金流狀況更令同行羨慕。截至今年4月30日，恒大地產(chǎn)現(xiàn)金余額達(dá)209.9億港元，3月末，這一數(shù)字僅為150.6億港元。
顯然，并不差錢的恒大，此舉意在進(jìn)一步擴(kuò)張。“套現(xiàn)不一定事關(guān)生死，但是開發(fā)商可以通過打折快速銷售以回籠資金，進(jìn)入土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張。”世聯(lián)集團(tuán)市場(chǎng)部總經(jīng)理張艾艾稱，恒大等房企此舉是為反周期操作，在下一步實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。
大張旗鼓的宣傳，可以證明這次降價(jià)是恒大的得意之舉。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)后，恒大各地公司向全國(guó)媒體通報(bào)此輪降價(jià)行為。這次打折將覆蓋恒大地產(chǎn)全國(guó)所有項(xiàng)目——分布在25個(gè)主要城市的57個(gè)樓盤，影響面之大可以想象。
跟2008年恒大不惜虧本的低價(jià)銷售相比，這一次，恒大打得起8.5折。此前，據(jù)恒大地產(chǎn)年報(bào)，凈利潤(rùn)率僅為7%。而恒大內(nèi)部人士透漏，一直以低價(jià)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的恒大，2010年的目標(biāo)是做高利潤(rùn)率，從去年到今年恒大樓盤提價(jià)甚多。在此基礎(chǔ)上，8.5折仍能保證有錢賺。
保利：神秘暗降
跟恒大的高調(diào)降價(jià)相比，保利的降價(jià)卻保持神秘。新浪樂居百盤調(diào)查第二輪顯示，保利香港旗下個(gè)盤的價(jià)格松動(dòng)，已有明顯跡象。位于上海嘉定新城的保利湖畔陽(yáng)光苑，其售樓員稱有降價(jià)，但具體需要到售樓部詳談。定于5月初新開盤的保利維拉家園，則明確表示開盤會(huì)有折扣。而據(jù)保利地產(chǎn)旗下保利葉上海內(nèi)部人士透漏，為了保證70%的銷售率，可能會(huì)有比較可觀的折扣優(yōu)惠。
保利集團(tuán)旗下保利地產(chǎn)和保利香港，均在前兩年進(jìn)行大舉擴(kuò)張。2009年底，保利香港在上海、廣州和濟(jì)南拿下四塊土地，其土地儲(chǔ)備增至約1240萬(wàn)平方米。而剛剛獲得保利集團(tuán)注資項(xiàng)目的保利香港，可建的建筑面積于今年再增加約271萬(wàn)平方米。2009年保利地產(chǎn)斥資469億拿地，將北京等地的地王收入囊中。而在2008年樓市低谷期，保利地產(chǎn)仍然新拓展了12個(gè)項(xiàng)目，新增了594萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。
現(xiàn)在，前兩年的所拿地塊紛紛進(jìn)入建設(shè)周期，這對(duì)保利地產(chǎn)造成了一定的資金壓力。
今年3月19日，保利地產(chǎn)宣布向大股東保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過10名特定對(duì)象增發(fā)不超過7億股，募資不超過96億元開發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。值得關(guān)注的是，盡管銷售回籠資金良好，但用在了大量的土地儲(chǔ)備上，2009年保利地產(chǎn)年報(bào)的現(xiàn)金流為負(fù)11億。
根據(jù)保利地產(chǎn)2010年的投資計(jì)劃，投資額高達(dá)655億。如何保證這筆巨大的投資額，只能靠大面積銷售以回籠資金。而在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，降價(jià)才是快速銷售的前提。
綠地：多盤齊降
一套別墅最高優(yōu)惠達(dá)40萬(wàn)，在剛剛過去的上海五一假日房展會(huì)上，跟其他開發(fā)商的推遲開盤價(jià)格未定相比，綠地是唯一有大幅折扣的開發(fā)商。新浪樂居百盤調(diào)查第二輪顯示，綠地城最高送18平，一次性付款九七折；綠地21新城總價(jià)優(yōu)惠兩萬(wàn)，減免三年物業(yè)管理費(fèi)；綠地諾丁山聯(lián)排總價(jià)減八萬(wàn)，簽約送15000歐洲旅游；綠地公園壹品購(gòu)別墅最高優(yōu)惠40萬(wàn)。
在其他房企進(jìn)行收縮的樓市低谷期，綠地和保利兩家國(guó)企卻一直在大肆圈地。09年初，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良明確表示，綠地集團(tuán)今年將重點(diǎn)鞏固和擴(kuò)大市場(chǎng)條件好的區(qū)域，上半年重點(diǎn)推進(jìn)上海、北京、天津等地區(qū)的拓展，下半年則將視市場(chǎng)情況，擇機(jī)拓展其他市場(chǎng)條件好的地區(qū)。僅在2009年4-5月間，綠地就拿下了上海松江區(qū)辰花路15號(hào)B地塊、青浦白鶴鎮(zhèn)5號(hào)地塊、船廠路地塊、奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)地塊和南昌紅角洲兩幅地塊，6幅地塊的總價(jià)達(dá)到28.6億元。
對(duì)于大量地塊進(jìn)入開發(fā)周期的綠地而言，在房產(chǎn)新政后急轉(zhuǎn)直下的市場(chǎng)中，銷售壓力明顯存在。資料顯示，2009年綠地實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入740億元，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目遍及全國(guó)21個(gè)省36個(gè)城市，年底在建面積高達(dá)1818萬(wàn)平方米。
在漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿看來(lái)，降價(jià)肯定是從大型開發(fā)商開始。對(duì)于綠地、保利等土地儲(chǔ)備比較多的開發(fā)商，必須保證持續(xù)充裕的現(xiàn)金流。“為了報(bào)表好看，上市房企必須保證每個(gè)季度的銷售良好，小開發(fā)商可以選擇觀望幾個(gè)月再說(shuō)，但上市房企不可能等到三、四季度再來(lái)降價(jià)，而二季度的業(yè)績(jī)很難看。”施宏睿認(rèn)為，這是大開發(fā)商會(huì)最先降價(jià)打破觀望期的原因。
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