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一邊是大量有住房需求的人買不起房，一邊則是大量投資投機者持有多套房、任其空置——住宅市場這種不正常現(xiàn)象，成為困擾樓市健康發(fā)展的癥結之一。
眼下有觀點認為，“30年后，會面臨房子過多的問題”，此類“奇談”卻引起熱烈反響。從另一個角度看，“房子是不是過多”指的是存量房問題。記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分城市存量房市場潛力巨大，一些城市二手房交易量近年來已接近或超過一手房；而與此同時，大量已售住宅遭遇空置。業(yè)內(nèi)人士提出，樓市調控要強化“調存量”，通過提高持有成本、“精確”打擊投機、優(yōu)化租房環(huán)境以及由政府收購房源用作保障房儲備等多種手段，激活存量房市場。
房屋市場的“結構性過剩”
有觀點認為，現(xiàn)在一些人擁有兩套或兩套以上的房子，但再過30年就不需要這么多房子了，因為現(xiàn)在的獨生子女，其父母已經(jīng)為他們買好房子，等他們長大了就不需要買房子，到時候，“房子就會是一個問題”。
除去“獨生子女因素”，部分人群“房子過剩”的現(xiàn)象的確存在。比如，記者日前在青島市區(qū)環(huán)海的東海路上看到，路旁遍布各類高層住宅和低密度別墅。但奇怪的是，不少住宅看起來雖然至少兩三年以上的房齡，但均是門窗緊閉，陽臺是毛坯模樣，空調機位也是空著。晚上，小區(qū)內(nèi)一片黑燈瞎火。顯然，不少房屋長期無人居住。一問中介，卻得知它們早已售出。
長年研究上海樓市的中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，住宅空置的現(xiàn)象在上海或多或少都存在，尤其是在高檔住宅領域更為突出。他說，他身邊有兩三套房子的人已很普遍，有些投機者甚至擁有幾十套乃至上百套房源，房源全部交給中介打理，有些房屋自己看都沒看到過。
在杭州，位于朝暉路上的“深藍廣場”、文二路上的“楓華府第”，都是前兩年竣工的知名高檔樓盤。盡管地處市區(qū)中心，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，但是不少房子交付以來一直處于閑置狀態(tài)。杭州城北供電局的一位電力班長說，電力工人每兩個月抄一次電表，這些小區(qū)中有約20%的房屋用電量都是“零”，應該是從來沒人住過。另據(jù)介紹，位于杭州市武林商圈的“白馬公寓”，也有10%-20%的“零用電量”住戶。
杭州市民李昌華說：“有房的人不住，想住的人卻沒房，大量住宅成了投資者的工具，卻離本應有的居住功能越來越遠，這種現(xiàn)象很不正常。”
“存量房”市場潛力有多大？
“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源，其潛力之大從幾個一線城市的二手房交易量中可見一斑。中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年，上海一手住宅的成交面積是2658萬平方米，二手住宅成交量是2583萬平方米，后者為前者的97%。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬、944萬、661萬平方米，而二手住宅成交量分別為1853萬、1154萬和1375萬平方米，三大城市二手房市場均已超過一手房。數(shù)據(jù)還顯示，今年一季度，深圳二手住房成交面積為202.12萬平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍之多。
調控政策對以“散貨”方式交易的存量房市場往往能起到“立竿見影”的效果。比如，在一些打擊投機、增加供應政策的作用下，上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，5月28日上海二手住宅掛牌量為114495套，一周以后增加5000余套。至6月7日，增加到124959套。而同期一手住宅的供應卻增減不定，5月的新房供應還少于4月。
長期研究樓市的九三學社上海市委副主委黃鳴還指出，開發(fā)商經(jīng)常渲染的“房荒”是對新增房源供求形勢的過度渲染，一個成熟的房地產(chǎn)市場是不可能出現(xiàn)“無房可賣”的情況的，因為其存量房的成交量完全可以占據(jù)主導，關鍵是如何“激活”。一直以來，我國的住房市場結構過度倚重一手房市場，二手房市場培育相對滯后，此種局面應引起重視并逐漸調整。
專家認為，近年來我國的房地產(chǎn)市場調控多著力于直接供應，即通過增加土地供應、督促閑置地塊開工、處置捂盤惜售等手段，加大新建房源的供給。但隨著一些城市住宅用地資源的日益稀缺，一手房市場調控的空間已越來越小。此外，現(xiàn)實也多次證明，在投資投機性需求旺盛、房屋持有成本低廉的情況下，新增再多房源都可能被投資客買入囊中成為獲利“錦上之花”，而難以成為自住者的“雪中之炭”。一些開發(fā)商和利益機構則會不斷借故“喊渴”，一味呼吁增加土地供應，為炒房者不斷提供“投資工具”。
樓市調控需進一步“調存量”
業(yè)內(nèi)人士認為，調控樓市亟待把大量投機者、囤房者“趕”出市場，把存量房“逼”入市場，或出售或出租，發(fā)揮其真正的居住功能。
黃鳴建議，“逼存量”的關鍵是要增加房屋的持有成本，壓縮投資投機者的贏利空間。不過，這其中需要注意一個問題：當存量房“換手”后，“接棒者”依然可能是投資投機者。因而專家建議，稅收政策和信貸政策應“組合出擊”，加快研究出臺實施房地產(chǎn)稅收政策，同時對多套房實行長期的信貸從緊政策，同時對首套房貸適當放松以避免“殃及無辜”。
陳晟還提出，各地有一些存量房房齡超過10年，銀行信貸對此類房源交易一般不提供支持，自主交易存在困難。地方政府可以通過住房保障機構對此進行收儲，進行簡單改造后用作保障性住房房源儲備。
業(yè)內(nèi)人士還建議，進一步規(guī)范和整頓二手房市場環(huán)境，對經(jīng)紀公司代理行為和履行職責問題制定明確標準，并加強監(jiān)督與違規(guī)懲處力度；此外，還應完善住房出租的管理制度，完善住房租賃體系；還可以考慮對普通出租住宅予以一定程度免稅，節(jié)省交易成本，增強出租意愿。 |