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2010年4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)國(guó)發(fā)【2010】10號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，其中對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。這在一定范圍內(nèi)打消了意欲買房人的購(gòu)房意愿，給正在進(jìn)行商品房買賣交易的當(dāng)事人形成了買賣障礙。
5月4日，有關(guān)媒體報(bào)道了房地產(chǎn)新政下首例與新政有關(guān)的訴訟案，即北京一名購(gòu)房者在新政出臺(tái)前支付了立約定金，賣房人拖延簽約，新政下發(fā)，買房人因支付額調(diào)高后首付比例有困難，難以申請(qǐng)到銀行按揭貸款，而以賣房人違約為由，提告法院引發(fā)訟案。
筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)新政前簽訂房地產(chǎn)買賣的相關(guān)法律協(xié)議，如定金合同、買賣合同等，因首付比例提高而形成房地產(chǎn)買賣障礙的，可以適用情勢(shì)變更原則。
2009年5月13日起《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》施行，其中第二十六條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。這就是民法上著名的情勢(shì)變更原則。
房地產(chǎn)新政出臺(tái)，這是房地產(chǎn)買賣的當(dāng)事人所無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，不應(yīng)歸于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平，或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的是對(duì)房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人公平的對(duì)待，因此引起房地產(chǎn)買賣的重大變化，是可以適用情勢(shì)變更原則的情形。
有大部分比例的人認(rèn)為上述情形應(yīng)適用不可抗力原則，根據(jù)我國(guó)對(duì)不可抗力原則的規(guī)定和司法實(shí)踐，不可抗力原則一般適用于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等情形，但不主張排除將國(guó)家法律調(diào)整列入不可抗力。因此在立法層面上尚未對(duì)此明確的情況下，房地產(chǎn)新政引起房地產(chǎn)買賣的重大變化，適用情勢(shì)變更原則，是合法合理的選項(xiàng)。
當(dāng)然，在具體適用情勢(shì)變更原則時(shí)并非沒(méi)有條件，在房地產(chǎn)新政前簽訂房地產(chǎn)買賣的相關(guān)法律協(xié)議，也并不一定全部可以適用此原則。
此次房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，是通過(guò)堅(jiān)決抑制不合理住房需求等措施，達(dá)到堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)、維護(hù)金融秩序、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展之目的，如果有部分不幸“跨政策”的購(gòu)房者通過(guò)適用情勢(shì)變更原則請(qǐng)求人民法院變更或解除合同，也是新政效果的體現(xiàn)，合政策之功用。
（作者系上海和華利盛律師事務(wù)所律師） |