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4月15日，房地產(chǎn)商別出心裁在重慶春季房展上推出80后樓盤(pán)吸引青年人。為期4天的2010年重慶春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)4月15日至18日在重慶國(guó)際會(huì)展中心舉行。本屆房交會(huì)共有參展企業(yè)219家，提供房源總面積超過(guò)了2000萬(wàn)平方米，總套數(shù)超過(guò)了25萬(wàn)套。本報(bào)記者
鐘桂林 攝 |
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公租房沙盤(pán)圖。本報(bào)記者 高露 攝 |
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2010年重慶開(kāi)工的公租房項(xiàng)目。 | 李丹蕾：看到公租房開(kāi)建的消息興奮不已
3年前李丹蕾大學(xué)畢業(yè)，來(lái)到山城重慶工作，月收入不到3000元。自工作以來(lái)，她省吃儉用，夢(mèng)想著買(mǎi)一套漂亮的房子，但日益高漲的房?jī)r(jià)讓她“望房興嘆”。
“三年了，只攢了五六萬(wàn)，”李丹蕾在《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者面前苦笑，“這點(diǎn)錢(qián)在主城區(qū)就算只買(mǎi)一套小戶型的房子，也還不夠按揭首付款，更不用說(shuō)裝修費(fèi)用了。”李丹蕾揮了揮她的工資卡。
李丹蕾認(rèn)為對(duì)于她這樣剛畢業(yè)不久的上班族來(lái)說(shuō)，與其背負(fù)重債做房奴，不如租房住，等將來(lái)有了錢(qián)再買(mǎi)房。目前她與同事在新牌坊一帶合租了一套兩室一廳的房子，租金每月1300元，兩人平攤。
2月28日，位于重慶北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)的公共租賃房聚居區(qū)——民心佳園正式開(kāi)工建設(shè)，李丹蕾在報(bào)紙上看到公租房開(kāi)建的消息興奮不已。“聽(tīng)說(shuō)房租會(huì)比市場(chǎng)房便宜40%到50%，而且租政府修建的公租房沒(méi)有那種難以名狀的漂泊感。”
讓我們走近重慶最近熱議非常的公租房政策，近距離觀察公租房這一在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展成熟的保障房模式的“重慶樣本”。
能否解決夾心層人群的“蝸居”之痛
重慶市市長(zhǎng)黃奇帆說(shuō)，我國(guó)城市住房制度以上世紀(jì)90年代為分水嶺，之前主要實(shí)行公房配置，出現(xiàn)住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺問(wèn)題，之后通過(guò)商品化、市場(chǎng)化改革，部分居民住房條件明顯改善，但房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，導(dǎo)致相當(dāng)部分中低收入群眾無(wú)力購(gòu)房。盡管近年來(lái)，我國(guó)住房制度設(shè)計(jì)上也填補(bǔ)了保障房空缺，主要是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，實(shí)踐中經(jīng)濟(jì)適用房容易產(chǎn)生利益輸送和腐敗問(wèn)題，而廉租房針對(duì)的是低保群眾，一般只占當(dāng)?shù)爻鞘芯用窦s3%，90%以上的群眾還只能靠購(gòu)買(mǎi)商品房一條路解決住房問(wèn)題。
重慶市市長(zhǎng)黃奇帆說(shuō)：“房產(chǎn)兼具保障性和商品性的雙重屬性，完全由政府保障和完全市場(chǎng)化都存在缺陷，‘雙軌制’將是必然，建設(shè)公租房，是大勢(shì)所趨。”
2月28日正式建設(shè)開(kāi)工的民心佳園是重慶首個(gè)開(kāi)工建設(shè)的公共租賃房聚居區(qū)，新建小區(qū)為高層電梯房，戶型在80平方米以下，主力戶型以50平方米至60平方米為主，將容納住戶1.2萬(wàn)戶至1.5萬(wàn)戶。
雖然建成可能在年底，但重慶市政府希望公共租賃房能夠成為承載李丹蕾等“蝸居”一族夢(mèng)想的家園。
據(jù)重慶市國(guó)土房屋局局長(zhǎng)張定宇介紹，按照規(guī)劃，從2010年到2020年，重慶市主城區(qū)公共租賃房總建設(shè)規(guī)模將達(dá)到2000萬(wàn)平方米左右，計(jì)33.5萬(wàn)套。此外，遠(yuǎn)郊區(qū)縣根據(jù)城市化進(jìn)程，也將考慮建設(shè)2000萬(wàn)平方米的公共租賃房。
“也就是說(shuō)，未來(lái)10年，重慶市將建設(shè)4000萬(wàn)平方米的公共租賃房。今年全市將開(kāi)工建設(shè)500萬(wàn)平方米公共租賃房，年底向社會(huì)投放20萬(wàn)平方米。”張定宇3月底在其辦公室接受了《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的專訪時(shí)說(shuō)。
按照對(duì)公共租賃房的制度設(shè)計(jì)，公共租賃房解決的對(duì)象是不屬于廉租住房保障對(duì)象、又暫時(shí)買(mǎi)不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等“夾心人群”的住房問(wèn)題，只要年滿18周歲，在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來(lái)源，本市無(wú)房戶或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)的城鄉(xiāng)居民、具有租金支付能力的都納入申請(qǐng)范圍，不設(shè)戶籍限制，進(jìn)入門(mén)檻低，租金價(jià)格控制在市場(chǎng)租金價(jià)的60%以內(nèi)，收取的租金主要用于兌付建房款利息，租賃期最長(zhǎng)為5年。“簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是有工作沒(méi)住房的人。”張定宇簡(jiǎn)要概括。
公租房建設(shè)能否承受資金之重
對(duì)重慶大規(guī)模的公租房建設(shè)，有人心存擔(dān)憂和質(zhì)疑：如此大規(guī)模的建設(shè)公共租賃房，資金從哪里來(lái)？如果沒(méi)有雄厚的資金支撐，公共租賃房模式能否長(zhǎng)期持續(xù)下去？
細(xì)細(xì)地算一下。未來(lái)10年，重慶市將在主城區(qū)建2000萬(wàn)平方米的公共租賃房，市政府需無(wú)償拿出30000畝左右的土地，政府因此減少土地收益約500億元。再加上建安成本，政府至少因此付出1000多億元。“其實(shí)這種擔(dān)心大可不必！”重慶工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家唐路元告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，公共租賃房模式是一種良性的循環(huán)模式，收取的租金可以支撐其持久運(yùn)轉(zhuǎn)。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，支撐公共租賃房模式的遠(yuǎn)不止租金。表面上，政府大規(guī)模推出不收土地出讓金的公租房很不劃算，實(shí)際上并非如此。”唐路元從重慶建設(shè)的人才投資角度分析，“過(guò)去幾年，由于房?jī)r(jià)飆升，一些城市投資環(huán)境變差，逼走了眾多就業(yè)者，自然也逼走了眾多創(chuàng)業(yè)者。企業(yè)招不到員工，是因?yàn)閱T工承受不起住房的壓力，許多企業(yè)在高房?jī)r(jià)逼迫下不得不出逃，轉(zhuǎn)走其他城市尋求創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)與投資機(jī)遇。而重慶大規(guī)模推出公租房，恰好能夠解決就業(yè)者的居住問(wèn)題。這相當(dāng)于改善投資環(huán)境，可吸引更多企業(yè)來(lái)渝投資，進(jìn)而有利于發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。由此增加的財(cái)政收入，或許遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)在公租房方面的支出。”
地方官員的表態(tài)也印證了唐路元的說(shuō)法，張定宇認(rèn)為這是一個(gè)先投后賺的過(guò)程，“咱們重慶提倡宜居，希望外來(lái)的人才建設(shè)重慶，但不筑巢哪能引鳳呀？”張定宇對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)。
黃奇帆心里也有一本大賬，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)的大賬算政府的投資也劃得來(lái)：按照重慶市的相關(guān)規(guī)劃，近十年，市區(qū)將增加人口400萬(wàn)，假定有20萬(wàn)人是投資者，人均投資是100萬(wàn)，可以增加產(chǎn)業(yè)性資金投入2000億元。假定20萬(wàn)家企業(yè)年平均營(yíng)業(yè)額400萬(wàn)元，全年總產(chǎn)值就高達(dá)8000億元，而營(yíng)業(yè)稅則可以高達(dá)500億元之多。另外，400萬(wàn)人就業(yè)，按年收入4萬(wàn)元計(jì)算，拉動(dòng)消費(fèi)則高達(dá)1000億元之多。”黃奇帆說(shuō)。
投資環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善是重慶的一筆大賬，重慶公租房的最大價(jià)值在此。
記者同時(shí)了解到，面對(duì)這道龐大的重慶公租房建設(shè)資金難題，重慶市還將依賴重慶的國(guó)有資本發(fā)揮“第三財(cái)政”的作用。
重慶的公共租賃房建設(shè)，先期試點(diǎn)由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)為建設(shè)主體，以后會(huì)擴(kuò)展至重慶市城投集團(tuán)。投資建設(shè)主體擁有所建租賃房的完全產(chǎn)權(quán)，享有升值收益，但無(wú)房屋的定價(jià)權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)周天云告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，今年開(kāi)工的500萬(wàn)平方米公共租賃房投資源總額約150億元，計(jì)劃先期籌措并投入資金70億元，其中市財(cái)政安排土地出讓收入5億元，由于廉租住房與公共租賃房一體，重慶將把國(guó)家對(duì)廉租住房的補(bǔ)貼集中放在里面，計(jì)有5億元；此外，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)將用它的國(guó)資預(yù)算以及融資能力，通過(guò)住房公積金貸款30億元，爭(zhēng)取政策性和商業(yè)性銀行貸款30億元，共計(jì)60億元。
房?jī)r(jià)的“緩沖器”
重慶的公共租賃房建設(shè)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響呢？有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著大量公共租賃房的逐漸上市，將會(huì)直接影響房屋租賃市場(chǎng)，進(jìn)行抑制投資性或投機(jī)性需求，有利于遏制房?jī)r(jià)飛漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。他們認(rèn)為，公共租賃房是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的“緩沖器”。
也有一些人認(rèn)為公租房對(duì)商品房市場(chǎng)直接影響有限。重慶朵力房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)黎偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，重慶市推出的公共租賃房目的在于解決中低收入人群的住房難問(wèn)題，是過(guò)渡性的保障性住房，申請(qǐng)公共租賃房住戶比例較小。據(jù)了解，2009年重慶市商品房銷(xiāo)售面積創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，達(dá)到了1600萬(wàn)平方米。從短期看，每年推出200萬(wàn)平方米公共租賃房，占市場(chǎng)住房供應(yīng)總量的比例很小，申請(qǐng)公共租賃住房的家庭僅有小部分可能在當(dāng)年進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)房，而公共租賃住房原則上“只租不售”，同時(shí)當(dāng)公共租賃房住戶經(jīng)濟(jì)達(dá)到一定水平后，照樣會(huì)放棄公共租賃房去購(gòu)買(mǎi)商品房，因此對(duì)商品房市場(chǎng)的直接影響有限。重慶大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)任宏認(rèn)為，大量的公共租賃房上市，一定程度上將抑制投資性或投機(jī)性購(gòu)房需求，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生影響。“大量的公共租賃房上市，會(huì)把‘夾心層’人群吸引過(guò)去，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念，覺(jué)得‘租房比硬著頭皮買(mǎi)房生活得更好’。如此一來(lái)，商品房市場(chǎng)上的需求就會(huì)減少，從而抑制部分投資性或投機(jī)性購(gòu)房需求，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。另一方面，由于公共租賃房的租金是市場(chǎng)價(jià)的60%，一旦面市，其周邊商品房的租金勢(shì)必受到影響，會(huì)刺激投資者形成看跌的心理預(yù)期。”任宏的說(shuō)法驗(yàn)證了文章開(kāi)頭孫姐的判斷。
張定宇告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，公租房的推出對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套房的人打擊較大，“直接影響就是，他們買(mǎi)的房子比以前難租出去了。一來(lái)是租賃價(jià)格被大幅下拉，二來(lái)對(duì)租客有一種托底的保障。”
就在眼下，公共租賃房對(duì)投資者的影響就已初見(jiàn)端倪。重慶一家房地產(chǎn)中介公司的置問(wèn)向記者透露，政府大規(guī)模修建公租房消息傳出后，重慶二手房市場(chǎng)很快就有了反應(yīng)。近段時(shí)間，陸續(xù)有投資客出售原本用于出租的房子，這些房子大部分位于政府規(guī)劃的公租房附近。
重慶邁德房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙宜勝認(rèn)為， 由政府出資建設(shè)，以較低廉的租金出租給暫時(shí)無(wú)力自置居所群體的公共租賃房制度，是解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一種有效手段。而且，建公共租賃房將會(huì)很好地平衡各方的利益，既滿足中等偏低收入群體的住房需求，起到抑制房?jī)r(jià)的作用。同時(shí)，公共租賃房對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)起到調(diào)節(jié)作用。由于公共租賃房屬于中低端產(chǎn)品，勢(shì)必會(huì)擠占一定的市場(chǎng)空間，這樣就促使開(kāi)發(fā)商尋找公共租賃房沒(méi)有覆蓋的產(chǎn)品類(lèi)型，專心做優(yōu)質(zhì)高價(jià)房，會(huì)使中高端產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加充分，性價(jià)比更高，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策硬傷。
張定宇也同意趙宜勝的看法，認(rèn)為公共租賃房增加了住房供應(yīng)類(lèi)型，有利于調(diào)控房屋市場(chǎng)出租價(jià)格，抑制部分投資性購(gòu)房需求，同時(shí)間接地抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在現(xiàn)有商品房銷(xiāo)售中，小于90平方米的小戶型占40%，其中相當(dāng)一部分屬投資型。張定宇說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公共租賃房實(shí)行“租售并舉”，可以有效緩解購(gòu)房者尤其是中低收入家庭的資金壓力，保障整體房?jī)r(jià)保持在合理水平，有利于老百姓縮短購(gòu)房期限。
增加非低收入人群投機(jī)公租房難度
經(jīng)濟(jì)適用房在銷(xiāo)售過(guò)程中的尋租現(xiàn)象已被廣為質(zhì)疑，有一些專家和業(yè)界人士向記者反映，對(duì)于重慶正在大力推進(jìn)的公共租賃房，他們希望政府能夠解決這樣一個(gè)問(wèn)題：公共租賃房如何避免像部分經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售那樣出現(xiàn)“尋租”現(xiàn)象，使得不具備承租資格的人蒙混進(jìn)來(lái)，而真正需要租房的人卻租不到？
記者了解到，針對(duì)公共租賃房的準(zhǔn)入門(mén)檻和退出機(jī)制問(wèn)題，重慶在起初進(jìn)行公共租賃房制度設(shè)計(jì)時(shí)就進(jìn)行了充分考慮。“在準(zhǔn)入門(mén)檻上，最初考慮在主城有固定工作的、剛畢業(yè)大學(xué)生、引進(jìn)的外來(lái)人才等可以申請(qǐng)公共租賃房。”張定宇說(shuō)，“后來(lái)，從營(yíng)造城市發(fā)展環(huán)境和聚集人才考慮，擴(kuò)大公共租賃房保障范圍，只要是年滿18周歲，不屬于廉租住房保障對(duì)象、又暫時(shí)買(mǎi)不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等‘夾心人群’，在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來(lái)源，本市無(wú)房戶或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)的城鄉(xiāng)居民、具有租金支付能力的都納入申請(qǐng)范圍，不設(shè)戶籍限制。”
公共租賃房管理的一個(gè)最大難點(diǎn)在于承租人的退出上，在這方面重慶進(jìn)行了周密的制度設(shè)計(jì)。根據(jù)重慶的公共租賃房制度設(shè)計(jì)，公共租賃房以5年為期限，租住者去購(gòu)買(mǎi)改善住房后，可以退出公共租賃房；業(yè)主住滿5年后，可以成本價(jià)+銀行利息購(gòu)買(mǎi)自住(其中成本價(jià)是指土地成本、建安成本等綜合成本，并交納部分稅費(fèi))，購(gòu)房時(shí)可選擇一次性付款和分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款時(shí)，未付款面積按照規(guī)定繳納租金。公共租賃房不得上市交易，購(gòu)買(mǎi)人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原銷(xiāo)售價(jià)格加同期銀行活期存款利息，不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲；用虛假信息騙取公共租賃房租住，將強(qiáng)制要求其退出。
張定宇向記者透露，為了管理好公租房，重慶市將組建一個(gè)副局級(jí)單位公租房管理局，它是重慶市國(guó)土資源和房屋管理局的二級(jí)局，專門(mén)負(fù)責(zé)主城九區(qū)的公共租賃房的管理。
專家們還表示，重慶負(fù)責(zé)公共租賃房管理的部門(mén)，要加強(qiáng)與銀行、勞動(dòng)保障、稅務(wù)、交通、公安等部門(mén)的信息共享，加快建設(shè)信息共享平臺(tái)，多渠道核實(shí)申請(qǐng)者的收入和資產(chǎn)狀況，甄別出真正符合條件的申請(qǐng)者。 |