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新年新氣象，樓市不咋樣。元旦節(jié)日期間及其后一周，全國(guó)30多個(gè)主要城市中，八成以上的新建房屋成交量的都出現(xiàn)下滑，一線城市尤其慘淡；二手房下降的幅度更大。比如元旦三天期間，北京二手房成交僅63套，相比市場(chǎng)最冷的2009年同期的165套，亦存較大落差。
站在歲初的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，又是面對(duì)這樣一種市況，今年樓市走勢(shì)可謂撲朔迷離。筆者認(rèn)為，一季度將成為今年最低迷的時(shí)間段，而二季度將決定全年市場(chǎng)的整體形態(tài)。這主要受政策面、基本面、資金面等因素的綜合影響和作用。
由于春節(jié)和冬季（尤其對(duì)北方而言）的因素，一季度市場(chǎng)原本就是樓市的傳統(tǒng)淡季，一般1-2月份都是全年成交量最小的月份。問(wèn)題在于，今年一季度面臨的調(diào)控壓力，是近幾年少有的。2003年以來(lái)，調(diào)控政策多在二季度出臺(tái)，去年則是集中于12月下中下旬，并延續(xù)至今年1月。因此，導(dǎo)致市場(chǎng)由去年四季度的火熱，轉(zhuǎn)成今年一季度的冷淡。
樓市冷暖，地產(chǎn)股先知。地產(chǎn)股在去年5-7月最為風(fēng)光，8月大盤調(diào)整中跌幅最大，12月中旬開(kāi)始，又成為大盤回調(diào)的“重災(zāi)區(qū)”，如今多數(shù)地產(chǎn)股價(jià)格已跌回到去年8月底和5月底的水平。一季度市場(chǎng)成交量必然迅速下滑，價(jià)格則根據(jù)不同的城市、板塊、項(xiàng)目，呈現(xiàn)多漲少跌的格局；政策方面，還會(huì)有部委和地方政府繼續(xù)出臺(tái)“國(guó)四條”配套措施，只有利空，沒(méi)有利好。因此，整個(gè)今年一季度，地產(chǎn)股都將不會(huì)出現(xiàn)較大的投資機(jī)會(huì)，下跌和低位盤整將是主基調(diào)。
二季度將會(huì)成為決定今年樓市全年表現(xiàn)的關(guān)鍵。一般而言，每年春天房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)一波反彈，這與氣候的相關(guān)性較大，其中又可分為兩種性質(zhì)，一種只是反彈，另一種是新一輪行情。以上海為例，2006年上海樓市3月上行，5月即達(dá)高點(diǎn)，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好轉(zhuǎn)。2007年和2009年皆是3月開(kāi)始回暖潮，全國(guó)亦如此，并且一直持續(xù)到第四季度，形成了一輪大牛市。
除了季節(jié)性因素外，二季度樓市差異與調(diào)控政策亦密切相關(guān)。2006年上海樓市春季反彈之所以曇花一現(xiàn)，是因?yàn)?月國(guó)務(wù)院召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，針對(duì)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出等問(wèn)題出臺(tái)六項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)（即“國(guó)六條”），其后九部委聯(lián)后出臺(tái)“十五條細(xì)則”，給剛有起色市場(chǎng)兜頭一盆冷水。
2007年并無(wú)全面而嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政出臺(tái)，威力最大的“二套房貸政策”9月才出臺(tái)，所以春季行情得以持續(xù)至下半年。2009年則是在2008年10月央行和財(cái)政部推出優(yōu)惠政策、12月國(guó)務(wù)院出臺(tái)“131號(hào)文”（其中包括營(yíng)業(yè)稅減免）的利好形勢(shì)下，春季市場(chǎng)復(fù)蘇最終演變成了全年狂歡。
那么，今年二季度樓市又將若何？筆者對(duì)此既不悲觀，亦不樂(lè)觀。今年春天市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)回暖，但恐怕不會(huì)再現(xiàn)2007和2009年那樣的全年大行情。主要原因是政策不支持。“國(guó)四條”的指導(dǎo)方針是“有保有壓”，“保”的措施多延續(xù)去年相關(guān)優(yōu)惠政策，而“壓”的措施并不多。
在今年宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)依然首重“保增長(zhǎng)”的情況下，“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的調(diào)控方針，當(dāng)前基本上屬于信號(hào)意義大于具體舉措，畢竟不希望在嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)性購(gòu)房需求的同時(shí)，“誤傷”合理的自住需求。國(guó)務(wù)院、相關(guān)部委、一線城市政府，都想看看一季度和二季度初的市場(chǎng)表現(xiàn)。上文已述，一季度市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)低迷，如果3-4月份市場(chǎng)反彈過(guò)猛，導(dǎo)致價(jià)格重新飆升，則還會(huì)招來(lái)更嚴(yán)厲的調(diào)控。所以二季度市場(chǎng)會(huì)升溫，卻不會(huì)出現(xiàn)高溫。
隨著投資投機(jī)需求的萎縮，以及二季度以后供應(yīng)量的漸漸放大，全國(guó)尤其是一線城市新建商品住宅供不應(yīng)求的矛盾將會(huì)得到緩解，房?jī)r(jià)也就不可能重現(xiàn)2009年的“高調(diào)演出”。當(dāng)然，市場(chǎng)總是變化莫測(cè)，一季度行情比二季度更好預(yù)測(cè)一些。二季度和下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，會(huì)受到諸多外部因素的影響。比如下半年如果加息，則會(huì)在心理預(yù)期和資金方面，對(duì)于樓市產(chǎn)生明顯的負(fù)面影響。我們不妨走一步看一步。 |