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| 2009-11-13 作者:鄒平座 來源:每日經(jīng)濟新聞 |
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當前，我國房地產形勢十分復雜，在此背景下，如何發(fā)展房地產金融問題就顯得非常重要。總體來講，房地產金融的發(fā)展將圍繞以下四大目標展開。
促進房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)房地產金融的可持續(xù)發(fā)展目標。
本輪金融危機表明，房地產行業(yè)是一個關乎國計民生的行業(yè)，也是國民經(jīng)濟的龍頭行業(yè)。房地產出現(xiàn)問題，金融業(yè)就會出問題，經(jīng)濟也會出問題。
房地產金融要采取切實可行的措施，確保房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。在總量上要盡量保證房地產發(fā)展的需求。經(jīng)濟發(fā)展的最終目標是滿足廣大人民群眾的消費需求，包括吃、穿、住、行、用。住在中國居民的消費中占大頭，這是由中國的傳統(tǒng)文化決定的。中國經(jīng)濟發(fā)展過程中，要高度關注房地產業(yè)的發(fā)展。它牽涉到相關的100多個行業(yè)。經(jīng)濟危機從房地產開始，也將由于房地產的復蘇而走出危機。
房地產金融要支持保持房價的穩(wěn)定。房價大跌肯定不好，現(xiàn)在美國的別墅賣到1美元一棟，失業(yè)也更加嚴重，經(jīng)濟中的問題也更多。房價大漲也不好，過多的房地產泡沫一旦破滅，也會引發(fā)金融危機。
當前，房地產金融在總量上要執(zhí)行適度寬松的信貸政策，促進房地產行業(yè)加快發(fā)展，只要房地產這個行業(yè)龍頭抬起來了，其他各個行業(yè)就會較快得到恢復。
對房地產這個行業(yè)一定要有實事求是的認識。1989年中國發(fā)生了前所未有的通貨膨脹，在此后的20年中，中國又實現(xiàn)了高增長與低通脹。現(xiàn)在回顧起來，一個重要的因素是中國后來啟動了股權改革和住房制度改革，這兩個市場吸納了大量的購買力，也相應增加了居民的財產性收入。近一段時間，大家對這兩個市場的議論很多，由于結構性泡沫問題，很多人對這兩個市場提出了質疑。而且在發(fā)展過程中，這兩個市場也確實出現(xiàn)了一些結構性問題和制度性問題。
中國要繼續(xù)保持國民經(jīng)濟高增長與低通脹，就要充分發(fā)揮這兩個市場的重要作用，做大、做強、做好房地產市場和資本市場，把原來的小池子變成大池子，變成引領經(jīng)濟發(fā)展的藍海。這樣在未來的20年，還可以保持中國經(jīng)濟高增長與低通脹。我們一定要認識到金融危機發(fā)生的深層次原因，泡沫的產生有兩種不同的途徑：一是價格上升，脫離價值形成的；另一種是價值下降形成的。治理危機的手段同樣有兩種不同的方式：一種是緊縮政策消除泡沫；另一種是提高生產力水平、擴大就業(yè)、提升經(jīng)濟的整體價值水平來消除泡沫。中國目前存在大量的失業(yè)問題，應當關注第二種泡沫和治理措施，不能一味地采取緊縮措施。全球金融危機在這方面給予我們很深的教訓！這也是走出金融危機的重要途徑。
在這里我想重點強調的是，一定要明確走出本輪金融危機的出口。通脹目標制一定要建立在充分就業(yè)的基礎之上，國民經(jīng)濟又好又快地發(fā)展，需要在充分就業(yè)和居民收入增長的基礎上，通過提高生產力水平，轉變經(jīng)濟增長方式，優(yōu)化經(jīng)濟結構，消除新的危機的產生。
優(yōu)化房地產金融結構，推進建立合理的房地產結構。
當前中國房地產中存在的很多問題是結構性問題，包括城鄉(xiāng)結構、商品房的檔次結構、商品房與保障性住房結構、房地產企業(yè)結構、消費信貸結構等。
在風險可控的情況下，房地產金融要大力支持消費信貸的發(fā)展，支持國家擴大內需，支持保障性住房的發(fā)展，特別要加大力度支持廉租房的建設和開發(fā)。
廉租房建設不但是一個重要的民生戰(zhàn)略，也是重要的經(jīng)濟戰(zhàn)略。不但可以增加內需和投資，也有利于各地區(qū)的經(jīng)濟增長。因為當一個地區(qū)增長時，對勞動力的數(shù)量和質量就會有更高的要求，這些勞動力一定要有房子住。高收入的勞動力可以買商品房，但對于剛畢業(yè)的大學生和農民工則必須通過保障性住房來解決。廉租房可以促進一些地區(qū)勞動力資源的優(yōu)化配置，提高經(jīng)濟效益。
在商品房檔次上，要增加對小戶型住房的投入，增加對低收入人群的住房供給，同時也有利于節(jié)約土地。要認真執(zhí)行國家一系列的房地產政策和信貸政策，推動和諧社會建設。
在信貸政策上，要大力支持守信譽、效益好的重點房地產企業(yè)的發(fā)展，支持一批優(yōu)質房地產公司做大做強。
在金融結構上，要不斷進行金融創(chuàng)新，鼓勵房地產企業(yè)多途徑融資，優(yōu)化資產負債結構和資本金結構，發(fā)展好房地產信托等業(yè)務，支持大型優(yōu)質房地產公司走出去，打通國際融資通道。下大力氣清收銀行不良貸款，降低不良貸款比例。
進一步加強房地產金融監(jiān)管，確保房地產金融的安全。
在支持房地產信貸發(fā)展，加大自主創(chuàng)新力度的同時，一定要強化監(jiān)管，不斷完善相關的金融法規(guī)。
只有在科學監(jiān)管和完善的法律制度的基礎上，房地產的金融發(fā)展和創(chuàng)新的空間才能打開，房地產業(yè)才能得到更好更快的發(fā)展。
要堅決執(zhí)行一系列的監(jiān)管政策，堅決打擊各種假按揭、假擔保和假抵押。只有房地產信貸合規(guī)了，才能保證房地產金融的健康發(fā)展。在當前擴大內需的同時，房地產業(yè)一些違規(guī)行為有所抬頭，各有關部門要堅決進行查處。
維護房地產金融市場秩序，提高房地產行業(yè)的效率。
建立一個公平、公正、有效率的房地產市場是一個十分艱巨的任務，也是做好做大、做強房地產的重要途徑。
房地產金融要正視社會各方面對房地產業(yè)的呼聲，同時也要遵循房地產和房地產金融的客觀市場規(guī)律。
該政府做的事由政府做，該市場做的事由市場做，絕不能混淆兩種不同的秩序。美國次貸危機在一定程度上就是把政府應當解決的低收入人群住房問題交給了銀行，那些沒有能力支付首付的人的住房問題應當由政府的住房保障制度來完成。
關于物業(yè)稅等問題，要尊重中國的特殊情況，不能一刀切，不能一切向西方學習。中國的房地產的土地不是所有權，而是使用權，業(yè)主在買房時已經(jīng)支付了大量的租金，這也是中國房價高的一個重要原因。即使出臺物業(yè)稅也應當區(qū)別不同的情況，新老劃斷。總之，物業(yè)稅關系重大，推出這樣的政策要經(jīng)過認真研究和推敲。
房價的高低是由市場客觀規(guī)律決定的，要不斷提高房地產的市場效率就要使房地產市場更加透明，克服信息不對稱問題和壟斷、腐敗等問題，優(yōu)化房地產資源的配置，就能實現(xiàn)房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也會解決一些房價爭論問題。
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