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現(xiàn)在搶購房產(chǎn)無異于堆柴自焚
2007年5月間的股市悲劇正在中國房地產(chǎn)市場重演！
2007年5月，A股狂熱，散戶開戶數(shù)不斷飆升，15萬、20萬、30萬、35萬，越來越多的新股民、新基民將他們辛辛苦苦積累的紙幣存款投入了股市。筆者以自己能發(fā)出的最大聲音向這些洶涌“羊群”呼喊——危險(xiǎn)！
那一年的5月14日，筆者以《中國選擇題：海洛因一年或黃金十年》大聲疾呼：“目前（中國A股）‘黃金十年’蛻變?yōu)椤Ｂ逡蛞荒辍目赡苄哉c日俱增，后果也必如吸食海洛因后的癮君子一樣，從此一蹶不振。”現(xiàn)在這些公眾投資者的錢就如同向火堆中添柴，但在不遠(yuǎn)的將來，“它將不再是中國庭院中晚會的篝火，而是足以燒毀整個(gè)院落的熊熊烈焰。在烈火還未燒著房屋之前，追逐熱鬧，尋求刺激，沉迷于海洛因迷幻中的國人將不斷狂歡。只是在曲終人散，黃粱美夢醒來之時(shí)，方才發(fā)現(xiàn)，客人已去，主人的房舍已經(jīng)被烈焰焚毀，辛辛苦苦積累起來的財(cái)富已被席卷一空，一如1990年之后的日本。”
這個(gè)警告不幸而言中，這些新股民的命運(yùn)甚至比1990年后的日本人還慘。從2007年10月16日的6124點(diǎn)到2008年11月28日的1664點(diǎn)，上證指數(shù)僅僅用了1年零12天就跌去了72.8%，令當(dāng)年日經(jīng)指數(shù)黯然失色——跌了66.58%用了8年！
那么，現(xiàn)在還有誰會比當(dāng)年的新股民更慘烈，還有誰比套在中石油48.6元更悲劇的嗎？有！就是現(xiàn)在瘋狂搶購房產(chǎn)者，他們正重演2007年夏天狂熱的堆柴自焚之事。不同的是，他們把A股變成了規(guī)模大10倍的房地產(chǎn)。由于房地產(chǎn)的2成首付實(shí)際上是應(yīng)用了5倍的杠桿，一旦A股超級過山車悲劇重演，未來他們不僅將輸光所有的資產(chǎn)，還會變成嚴(yán)重的負(fù)資產(chǎn)，辛苦奮斗最后欠下沉重債務(wù)。
當(dāng)前這些瘋狂搶購房產(chǎn)者或許有這樣那樣的理由，比如說惡性通貨膨脹的預(yù)期。筆者也不否認(rèn)，未來中國房地產(chǎn)還有上漲的可能，甚至不排除再漲30%。
但是，我必須嚴(yán)重警告的是，中國的房地產(chǎn)，特別是北京、上海、杭州的房地產(chǎn)已經(jīng)陷入了嚴(yán)重瘋狂的泡沫之中。在此僅警示五個(gè)指標(biāo)：
1.中心城市，特別是上海、北京和杭州等地房產(chǎn)已經(jīng)在過去8年中上漲了600%~1000%，其已經(jīng)達(dá)到了彼得·林奇的“10倍”大牛股上漲投資的上限。
2.現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)漲到了超出絕大多數(shù)人1年、3年、5年前的想象。即存在嚴(yán)重的超預(yù)期上漲。
3.中心城市的諸多地段的房租收益率低于3%，租房比買房所繳納的利息要便宜得多。
4.資產(chǎn)投資的鐵律是，當(dāng)最多的人最瘋狂地?zé)嶙h某個(gè)投資品的時(shí)候，這就是這種投資品進(jìn)入瘋狂泡沫期的大眾情緒征兆。這時(shí)候理性的投資者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決拋出這種資產(chǎn)，而不是買入，現(xiàn)在的樓市正呈現(xiàn)這種典型的癲狂癥狀。
5.高昂的房價(jià)已經(jīng)使購房者成為房奴。微觀經(jīng)濟(jì)尚待走出低谷，失業(yè)增多、薪酬下降的威脅仍然存在。
此外，即使本人認(rèn)同未來通貨膨脹的預(yù)期，但是必須指出的是，惡性通貨膨脹對購房者來說是把“雙刃劍”，甚至是一個(gè)天大的陷阱。
在通貨膨脹預(yù)期出現(xiàn)，或通貨膨脹發(fā)生的早期，房地產(chǎn)的價(jià)格是會上漲。但是，通貨膨脹一旦發(fā)展到中期，當(dāng)利率不斷提高，高達(dá)20%、30%甚至更高的時(shí)候，其高額的利息將成為購房者的“絞索”。
當(dāng)越來越多的斷供出現(xiàn)，越來越高的高位購房者不得不拋出房產(chǎn)，那么，房價(jià)將直線下墜。越是下墜，越是更多的人恐慌性拋售，那么房價(jià)更是雪崩，其速度將令上輪股災(zāi)中上證指數(shù)的下跌速度汗顏。如果中國未來不能針對美元大崩潰采取及時(shí)有效措施的話，在未來數(shù)年，房價(jià)跌到目前房價(jià)的50%~70%并非不可思議。
因此，現(xiàn)在尚沒有買房的人，尤其是那些靠工薪辛辛苦苦積累首付，又借來高額貸款的人，今后堅(jiān)決不要買房。已經(jīng)買了自住以外房產(chǎn)的人，應(yīng)當(dāng)慎重果斷賣房。因?yàn)椋悴毁I房，最壞的結(jié)果是正財(cái)富縮水，但不會陷入“負(fù)資產(chǎn)”的黑洞——辛辛苦苦工作若干年，一家老老少少一起集資買了套房，最后反欠了巨額的債務(wù)。這是一個(gè)正常社會絕不能容忍的最不公現(xiàn)象。
那么，人們可能會問，存在著通貨膨脹的預(yù)期，又不能買房，那么去買什么“保衛(wèi)”自己的財(cái)富呢？總不能眼睜睜看著自己的財(cái)富縮水吧。
最好的反通脹的辦法是買實(shí)物黃金。自2005年7月以來，筆者反復(fù)強(qiáng)調(diào)這一觀點(diǎn)。黃金是當(dāng)前全球范圍內(nèi)價(jià)值仍被嚴(yán)重低估的極少數(shù)投資品之一。其原因是美元背后的國際金融寡頭勢力幾十年來不斷詆毀壓制的結(jié)果。
筆者認(rèn)為，在每盎司2000美元以下的價(jià)格，黃金均屬于被嚴(yán)重低估的階段，都可以建倉購買，多種測算方法表明，未來國際金價(jià)上漲到每盎司5000~6000美元，筆者不會感到意外。
現(xiàn)在最佳的投資策略是，除非你現(xiàn)金非常富裕，一般堅(jiān)決不再買房。租房，然后將準(zhǔn)備買房的一半資金購買實(shí)物黃金儲備起來。
是做現(xiàn)在的房奴，未來的負(fù)資產(chǎn)者；還是抓住黃金價(jià)值回歸的大牛市機(jī)遇，成為現(xiàn)在和未來的財(cái)富主人——這道選擇題和參考答案已經(jīng)寫在這里，決定由你們自己做出，未來的命運(yùn)由你們自己把握。
讓我們拭目以待，讓時(shí)間再次檢驗(yàn)這一判斷吧。 |