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當房地產(chǎn)市場處于衰退、開發(fā)企業(yè)面臨經(jīng)營困境之時，不少實力薄弱或者經(jīng)營決策出現(xiàn)致命失誤的開發(fā)商會破產(chǎn)倒閉，而那些實力較強、經(jīng)營決策較為穩(wěn)健或者不存在重大決策缺陷的企業(yè)的市場占有率會相應提高。可以說，市場占有率以及市場中居于前列的開發(fā)商的總和的變化，是市場競爭狀況的結(jié)果，市場集中程度的提高或降低反映了市場競爭與外部環(huán)境變化的相互作用狀況。
受2008年世界性金融危機的影響，同時受國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求不振的抑制，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)低迷的態(tài)勢，部分開發(fā)商的生存環(huán)境急劇惡化。面對這種情況，不少房地產(chǎn)企業(yè)研究者表示，正好利用這樣的時機淘汰掉一批實力、競爭力弱的開發(fā)企業(yè)，提高市場集中度，促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展云云。言下之意，凡是小規(guī)模的開發(fā)商一定是效率低下的，一定是無法適應市場競爭需求的，只要企業(yè)規(guī)模變大，效率就一定可以得到大幅度提升。
其實，這是一種極端錯誤的認識。企業(yè)效率的高低并不必然與規(guī)模聯(lián)系在一起，有些行業(yè)在一定的規(guī)模范圍內(nèi)呈現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，但有些行業(yè)則不一定，尤其像房地產(chǎn)行業(yè)屬于單件定制型行業(yè)，規(guī)模經(jīng)濟的特征并不明顯，反而是適應當?shù)厥袌鲂枨筇卣鞯亩ㄖ飘a(chǎn)品更容易得到青睞，在競爭中更容易獲取優(yōu)勢。
同時，集中度高并非市場規(guī)范健康的標志，而集中度低也不是市場發(fā)育程度低的表現(xiàn)。用發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度高來論證我們也應當提高集中度，正像是說發(fā)達國家肥胖病發(fā)病率高，也要求非洲人節(jié)食一樣荒唐。如果我們利用政府干預之手強行或鼓勵提高市場集中度，那么不但不是促進市場健康發(fā)展的良策，反而是破壞市場正常運行的毒藥。利用政府干預去甄別企業(yè)，必然會面臨確定評價標準的困難，涉及確定效率高下的數(shù)量依據(jù)，這些評價標準和數(shù)量依據(jù)的約束性要比競爭壓力弱得多，即讓開發(fā)企業(yè)在市場上自由競爭，最終存活下來的企業(yè)競爭力一定較強，人為劃定或政策扶持的“優(yōu)秀企業(yè)”可能純粹是“阿斗”。
因此，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自然而然地承受這次金融危機的洗禮，正是增強企業(yè)應對危機能力、提高自身生存幾率的良好時機，維持公開、公平的市場競爭環(huán)境才是促進房地產(chǎn)市場繁榮的目標，而把提高市場集中度作為樓市發(fā)展的目標，實在是本末倒置，誤將競爭的結(jié)果當成了追求的目標，這種錯誤及由此提出的政策最終會毀掉一個正在不斷發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，限制整個行業(yè)在競爭中尋找合適的發(fā)展路徑，最終必定得不償失。
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭戰(zhàn)略來講，片面追求大規(guī)模和高速度同樣是誤入歧途，大規(guī)模不一定與高效率相伴而生，高速度也并非與高盈利相輔相成。追求企業(yè)因應環(huán)境變化進行適應性戰(zhàn)略調(diào)整的靈活性才是企業(yè)生存的重要因素，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當前市場環(huán)境下必須仔細考慮和認真權衡的。 |