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國務(wù)院辦公廳12月21日發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化,主動采取措施,以合理的價格促進商品住房銷售。
國務(wù)院的表態(tài),是在告訴房地產(chǎn)開發(fā)商,中央的房地產(chǎn)救市政策已經(jīng)基本出盡,接下來需要得到開發(fā)商的響應(yīng),開發(fā)商應(yīng)主動降價來促進商品住房銷售,這樣才能發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的作用。
當(dāng)前,占購房者消費40%以上的住房消費,以及占批發(fā)零售業(yè)銷售總額40%左右的汽車及燃油消費,是政府?dāng)U大國內(nèi)消費的重中之重。
然而,當(dāng)房價當(dāng)中包含了大量不合理因素,并且住房供給遠超有支付能力的需求,房價回落就是任何人都不能扭轉(zhuǎn)的趨勢。國務(wù)院的意見,可以視為中央政府開始認(rèn)可并遵從經(jīng)濟規(guī)律的正式表態(tài)。相對于過去“穩(wěn)定房價”、“防止大起大落”之類政策表述,此次政策取向可謂前所未有,一定程度上反映了嚴(yán)酷的房地產(chǎn)形勢給我國經(jīng)濟增長形成的巨大壓力。如果繼續(xù)聽任房價高企,而絕大部分老百姓買不起房,不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)大面積破產(chǎn)倒閉,連帶銀行體系也可能遭受重創(chuàng),甚至危及全體人民主要財產(chǎn)的安全。這將是我們所有人不能承受之重。
當(dāng)然,房價下降是一個較長的過程。如果明確房價將會下降,緩慢的下降仍無濟于事,消費者早買肯定不如推遲購買。這種理性態(tài)度顯然無助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降價達到回籠資金的目的。這要求中央政府出臺強硬政策,通過大范圍推出經(jīng)濟適用房和廉租房供給,擠壓存在于房價中的地方政府的不當(dāng)?shù)美?給房地產(chǎn)開發(fā)商以足夠的降價壓力。
如果沒有近期出臺的各項房地產(chǎn)救市政策,特別是第二套房信貸優(yōu)惠政策和二手房交易稅收政策,國務(wù)院的表態(tài)顯然會堅定房地產(chǎn)開發(fā)商通過大幅度降價促進銷售、回籠資金的決心,而不必理會原有客戶的退賠索求。但在房地產(chǎn)信貸環(huán)境已發(fā)生根本變化的情況下,鑒于降價會給開發(fā)商帶來巨大經(jīng)營風(fēng)險,國家的倡議對房地產(chǎn)開發(fā)商是否有效,并沒有一個必然的結(jié)果。相反,如果國家強硬出臺打壓房價的措施,則開發(fā)商傾向于通過合法和不合法手段從銀行融資,將經(jīng)營負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行。
當(dāng)救市政策變成了開發(fā)商綁架銀行體系的籌碼時,政府要實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo),就困難重重了。現(xiàn)在,擺在房地產(chǎn)商面前有兩個選擇:一是獲得信貸喘息機會并將包袱轉(zhuǎn)給商業(yè)體系的開發(fā)商集體不降價,房屋銷售不暢,未來發(fā)生金融危機的可能性大大增加;二是房地產(chǎn)商集體競相降價,推動一些比較樂觀的白領(lǐng)群體踴躍購房,但當(dāng)這些樂觀的白領(lǐng)群體都已成為有房族和多房族之后,房地產(chǎn)開發(fā)商所面對的,就是那些即使降價一半也買不起房、數(shù)量龐大的低收入群體,房屋嚴(yán)重過剩、賣不出去的風(fēng)險仍存,等待絕大多數(shù)開發(fā)商的,仍然只有一條絕路,銀行體系自然也不能幸免。
在高房價不能維持的局面下,讓房地產(chǎn)開發(fā)商獨自承擔(dān)經(jīng)濟后果,顯然優(yōu)于連帶銀行承擔(dān)風(fēng)險。而在銀行體系再一次深度介入房地產(chǎn)業(yè)之后,中國房地產(chǎn)業(yè)前途依然充滿風(fēng)險,稍有不慎甚至可能全軍覆沒。 |