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11日26日，央行突然宣布一系列刺激經濟的金融貨幣新政，大幅下調存貸款基準利率和存款準備金率。這次央行大幅降低利率，意味著早些時候從緊的貨幣政策向適度寬松的貨幣政策真正的轉向。而貨幣政策作為宏觀調控中最為重要的工具，它的轉向也就意味著政府對當前經濟形勢判斷的改變，意味著政府未來經濟政策的基本走向。正是在這意義上說，這次利息大幅下降將給中國經濟帶來巨大的影響。
而政府宏觀經濟政策根本性的轉變，不僅利于股市，也利于國內房地產市場。房地產市場是一個資金密集性產業(yè)，資金成本的高低及金融支持的程度，決定了房地產市場的繁榮。因為金融支持決定了房地產供應方的融資成本及購房者的購房成本。因此，貸款利率大幅下降，既可降低房地產企業(yè)融資成本，減輕房地產企業(yè)負擔及讓房地產企業(yè)更為容易地獲得資金，也讓已經購房做按揭貸款的民眾借貸成本下降，讓一些房地產的需求釋放出來。這就是為什么該政策一出臺，房地產市場歡呼一片，特別是房地產開發(fā)商更是歡欣鼓舞。但是，這是國內房地產市場發(fā)展的一個方面。
另一方面，我們從最近出臺的一系列政府擴大內需的政策來看，盡管中央政府同樣把房地產市場作為新一輪經濟增長的動力，同樣把房地產業(yè)放在擴大內需的主要切入口。但是，所有房地產政策的重心都放在住房消費上。而這點與早幾年房地產市場有根本性的不同。
既然未來中國房地產市場發(fā)展是放在居民的住房消費上，那么也就意味著中國的房地產市場盡管是經濟增長的動力，但它將發(fā)生根本性轉變，即國內房地產市場將從以投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉變。如果國內房地產市場將發(fā)生這種轉變，那么它就意味著價格、產品、市場經營模式等方面都將發(fā)生較大的變化。如果說這種變化不出現，這種轉向是不可能的。
就目前國內房地產市場的情況來說，為什么房地產銷售會迅速下降？為什么會出現房地產市場供求之間僵持狀態(tài)等問題。關鍵的問題就在于這種轉變不可能一瞬間發(fā)生與完成，而是需要一個較長的時期。特別美國次貸危機的發(fā)生所帶來的世界經濟衰退與不確定性，以及地方政府為了保持房地產暴利模式而采取不少反市場的房地產政策，更是讓這種調整及轉變的時間與周期延長。
2008年以來，盡管國內房地產價格先是漲速減慢，繼而下降，但是這種價格水平仍然與居民的實際支付能力差距很遠。也就是說，就目前國內各地房地產的價格水平來看，還沒有出現房地產市場向以消費為主導的市場根本性逆轉。因此，在目前的情況下，即使大幅降息，但房價過高，投機者、投資者的信心遠未恢復。在國內外經濟形勢變好之前，投機性需求不可能得以恢復而消費性需求又沒能力進入，再加上這次政府擴大內需的十項政策放在保障性住房上，不少自住性需求開始轉向保障性住房。因此，利率下降再大，這兩方面需求要釋放出來還沒有條件。
還有，面對國內外經濟下行的風險，面對國內房地產市場出現全面的周期性調整，商業(yè)銀行對房地產按揭貸款會采取更為謹慎的態(tài)度，嚴格市場準入，也會讓一些沒有還款能力的購買者拒之門外，而不是如早幾年那樣，沒有一個購買住房者不能從商業(yè)銀行獲得貸款的。
所以，目前房地產的問題，仍然是房價太高，整個經濟形勢不好，加上國際金融市場所帶來的不確定，僅僅通過大幅降低利率要把房地產市場居民住房消費需求釋放出來是不可能的。即使是早幾年的房地產投機性需求，在目前的市場環(huán)境下，它們也是不可能釋放出來。一則是這些投資者的資金早就被股市深度套牢，二則是所經歷的股市及房市的風險一定會改變這些投資者進入房地產意愿。 |